IMMOBILIER

Depuis les changements des réglementations dans le secteur de l’immobilier, l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile. Si auparavant, les banques prêtaient sans apport à condition d’avoir un dossier solide, aujourd’hui les règles se durcissent. Et pourtant, le prêt sans apport ou financement à 110 % permet d’acquérir un bien immobilier sans avoir à fournir un montant initial conséquent, ce qui peut être une réelle opportunité pour de nombreux acheteurs. Mais est-il toujours possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?

On dit qu’un prêt immobilier est sans apport lorsque l’emprunteur ne fournit pas de fonds personnels comme contribution initiale pour l’acquisition d’un bien immobilier. Attention, un prêt immobilier sans apport ne veut pas dire prêt immobilier sans argent. Lorsque vous demandez un financement auprès de la banque, cette dernière a besoin d’une garantie avant d’accepter de vous financer, ainsi il est nécessaire de disposer d’un fonds ou d’une source de revenu stable.

Généralement, lorsqu’un investisseur emprunte une somme à la banque, cette dernière lui demande d’apporter une certaine somme qu’on appelle apport, il s’agit d‘une partie du prix d’achat. Le prêt immobilier sans apport permet d’obtenir le financement sans cette contribution. On parle également de financement à 110%, puisque la banque demande usuellement 10 % du montant.

Pourquoi les banques demandent un apport ?

Lorsqu’une banque accorde un prêt, elle cherche à s’assurer de disposer de garanties suffisantes. En effet, le prêt immobilier peut s’étendre jusqu’à 30 ans et avant d’accepter une demande, la banque vérifie chaque détail sur le profil de l’emprunteur. L’apport constitue un moyen, entre autres, pour la banque de s’assurer que l’emprunteur est engagé et qu’il a la capacité de bien gérer son argent et donc de rembourser les mensualités. Conventionnellement, la banque demande 10 % du montant d’achat pour couvrir les frais de dossier, les frais de notaire et les frais de courtage.

Le changement des réglementations de la HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, l’obtention d’un crédit immobilier est soumise à des conditions plus strictes. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a établi de nouvelles réglementations concernant les prêts immobiliers, à la suite de sa décision du 29 septembre 2021. Ces nouvelles mesures imposent une limite de 35 % du taux d’endettement et une durée maximale d’emprunt de 25 ans. Les banques sont donc devenues plus rigoureuses dans le traitement des dossiers de demande de financement.

Les avantages d’un prêt immobilier sans apport

Si les investisseurs demandent de plus en plus un prêt immobilier sans apport, c’est principalement pour les raisons suivantes :

Liquidité préservée :  En optant pour un prêt immobilier sans apport, vous n’avez pas besoin de mobiliser une somme importante de votre épargne pour l’achat de votre bien. Cela vous permet de conserver votre liquidité et d’avoir des fonds disponibles pour des urgences financières.

Possibilité d’investir dans d’autres projets : En évitant d’utiliser vos économies comme apport, vous pouvez envisager d’investir dans des projets supplémentaires et diversifier votre portefeuille. Cela peut vous offrir davantage de flexibilité financière et d’opportunités d’investissement.

Bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur au taux d’inflation : on parle de taux d’intérêt réel. Il est calculé en soustrayant le taux d’intérêt de la banque au taux d’inflation. En période de crise, comme celle que nous traversons actuellement, où le taux d’inflation est élevé (selon les prévisions de l’Insee, il est de 5.1 % en mai 2023), cette différence est négative. Tant que le taux d’inflation est plus élevé que le taux d’intérêt de la banque, il est plus avantageux d’utiliser le crédit plutôt que notre épargne personnelle. C’est pour cette raison que l’augmentation des taux d’intérêt ne devrait pas vous empêcher d’investir.

La négociation d’un prêt immobilier sans apport

Dans le contexte actuel, il devient de plus en plus difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport, même dans le cadre d’un investissement locatif. Pour mener à bien la négociation, vous pouvez utiliser le guide de la négociation immobilière (téléchargez votre exemplaire en cliquant sur ce lien). De plus, les stratégies suivantes peuvent vous aider.

Optimisation de votre profil bancaire

Lorsqu’une banque vous accorde un prêt immobilier, elle prend un risque, car elle n’a aucune garantie que vous serez en mesure de rembourser, en particulier si vous n’apportez pas de fonds personnels. Il est donc essentiel de prouver que vous êtes une personne fiable. Pour que la banque puisse vous accorder sa confiance, il est nécessaire de cocher toutes les bonnes cases du profil bancaire idéal :

Une situation professionnelle stable : la stabilité de la situation professionnelle garantie la stabilité des revenus, c’est pour cette raison que les banques préfèrent les CDI et les fonctionnaires. Cela ne vous empêche pas d’avoir recours à un crédit immobilier lorsque vous êtes auto-entrepreneur, cet article vous explique comment faire dans ce cas.

Absence de dettes et de découverts bancaires : La banque s’intéresse à la manière dont vous gérez votre argent. Si elle juge que vous ne savez pas gérer votre argent correctement, elle va refuser le prêt. Et le meilleur moyen de lui montrer votre capacité de gestion se fait par une tenue de compte exemplaire, sans découvert bancaire, sans crédits inconsidérés, sans dépenses incohérentes.

Un compte épargne : dès que vous envisagez d’investir dans l’immobilier, il est important de constituer une épargne équivalente à au moins 20 % de vos revenus chaque mois, que vous placez sur un compte d’épargne clairement désigné comme tel, afin de fournir une preuve de votre capacité à épargner.

Préparation d’un dossier bancaire bien ficelé

Afin de garantir l’acceptation de votre demande de prêt par la banque, il est crucial de démontrer que votre projet est solide et attractif. Pour cela, il est nécessaire de préparer minutieusement votre dossier bancaire en y incluant des simulations détaillées de votre investissement locatif, appuyées par des données précises. Ne sous-estimez pas l’importance de cette étape cruciale, car elle constitue une condition indispensable pour l’obtention du prêt.

Un dossier bien préparé favorise l’avancement de votre demande dans les meilleures conditions et dans les délais les plus courts possibles. Et pour vous aider, vous pouvez vous baser sur notre Boîte à Outils de l’investisseur immobilier regroupant tous les dossiers nécessaires dans une transaction immobilière (validés par nos avocats et experts).

Les recours possibles en cas de refus de prêt immobilier sans apport

Dans certains cas, la banque peut insister pour que vous mettiez un apport de 10 % sur votre projet. Dans ce cas, il est important de prendre du recul et de réfléchir si le montant demandé en vaut la peine. Certains investisseurs refusent catégoriquement de fournir un apport, même si le montant demandé est relativement faible par rapport au montant total. Bien qu’il soit généralement plus avantageux d’investir sans apport personnel pour maximiser l’effet de levier, surtout avec un taux d’intérêt réel négatif, il peut être judicieux d’accepter de fournir un apport si la banque exige cette condition pour accorder un prêt important.

Si cette situation se présente, il est possible négocier l’apport pour qu’il soit au minimum. Par exemple, si la banque demande 10 %, vous pouvez tenter une négociation à 5 %. Téléchargez votre guide de la négociation pour bien appréhender une négociation immobilière.