IMMOBILIER

Avec tous les changements de réglementation dans le secteur de l’immobilier, de nombreux investisseurs se demandent s’ils peuvent encore avoir recours à un financement à 110 % pour un investissement locatif. Auparavant, investir dans l’immobilier sans apport ne posait aucun problème, tant que le dossier était bien solide. Actuellement, les banques sont de plus en plus strictes à cause des nouvelles normes du secteur.

Financement à 110 % pour investissement locatif : définition

On parle de financement à 110 % pour un investissement locatif lorsque le financement inclut le prix du bien ainsi que les frais liés à l’opération. Il s’agit notamment des frais de notaire, des frais d’agence, des différentes garanties … Ces frais correspondent généralement à 10 % du prix du bien. Ainsi, dans un prêt immobilier à 110 %, l’acquéreur n’aura à mettre aucun apport de sa poche. Il s’agit d’un investissement immobilier sans apport.

En pratique, les banques demandent généralement un apport de 10 à 20 %, en fonction de votre projet. Ce montant lui permet de se protéger en cas de non paiement de la part de l’acquéreur. Les frais ont été réglés, donc le bien peut être revendu si jamais l’acquéreur manque à ses obligations. C’est également un moyen pour la banque de sonder à quel point l’acquéreur est engagé dans le projet.

Mais en théorie, il n’y a aucune règle, ni aucune loi qui oblige la banque à demander un apport personnel pour pouvoir accorder un crédit immobilier. Il s’agit donc d’une décision à l’initiative de la banque. Octroyer un prêt immobilier à 110 % est donc possible.

Changement des règles du HCSF

Depuis l’année 2022, les règles concernant le taux d’endettement ont changé. Le Haut conseil de la sécurité financière ou HCSF a revu la règlementation en ce qui concerne le crédit immobilier. Le taux d’endettement est limité à 35 %. Ce taux conditionne la part du revenu du ménage qui peut être consacré au remboursement de crédit. Par ailleurs, la durée maximale d’emprunt est limitée à 25 ans, avec une dérogation de 2 ans dans certains cas. Notons tout de même que certaines banques arrivent à dépasser cette durée maximum sous certaines conditions. Cette nouvelle réglementation a changé la donne au niveau de l’octroi d’un financement à 110 pour son investissement locatif. 

Le taux d’usure, un élément à ne pas négliger

En plus de ce changement des réglementations du HCSF, le taux d’usure entre en jeu dans l’accord d’un crédit immobilier. Il s’agit du taux d’intérêt maximum que la banque peut pratiquer. Ce taux est fixé par la Banque de France. Si le taux du prêt ou TAEG (taux annuel effectif global) dépasse ce taux, on parle de prêt usuraire et il est automatiquement refusé. Le TAEG inclut le taux d’intérêt du crédit (celui utilisé pour le calcul de vos remboursements), les frais de dossier, les frais des intermédiaires et les frais d’assurances ainsi que les garanties.

Le taux d’usure a été le motif principal d’un grand nombre de refus de prêt immobilier. Ce qui a conduit les courtiers à la grève face à un taux très bas, ne permettant de faire passer aucun dossier, même pour ceux qui achètent leur résidence principale. Pour contourner le taux d’usure, une technique consiste à prendre les frais d’assurances auprès d’un autre établissement où les taux seraient plus avantageux.  Mais faire appel à un professionnel peut vous aider davantage à faire passer votre dossier. Pour aller plus loin, nous avons mis au point la formation taux d’usure qui vous permettra de mieux comprendre les enjeux de ce fameux taux et de savoir exactement ce qu’il faut faire pour que le taux d’usure ne pose plus de problème dans votre dossier bancaire. Vous pouvez y accéder en cliquant sur ce lien.

Financement à 110 pour investissement locatif, difficile mais pas impossible

Malgré ce contexte, financer votre investissement locatif à 110 % est encore possible si vous suivez certaines règles. Même si la banque est de plus en plus stricte, il y a quelques techniques que vous pouvez mettre en place pour faire passer votre dossier.

Avoir un profil bancaire irréprochable

Pour faire passer votre dossier, il est nécessaire d’avoir un profil bancaire irréprochable. La banque regarde votre dossier sur 3 mois, il est donc important de bien soigner votre compte. Votre situation compte pour la banque, ainsi, elle privilégiera une personne qui a des revenus stables, en CDI ou en étant fonctionnaire. Cependant, le statut d’auto-entrepreneur ne constitue pas forcément un frein pour un crédit immobilier. Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à notre article sur investir avec le statut d’auto-entrepreneur.

Avoir une épargne

L’épargne est un moyen de rassurer la banque quant à votre capacité à gérer votre argent. La banque sera plus consentante à accorder la demande d’une personne qui sait gérer son budget. Ainsi, il est important de mettre de côté, sur son compte épargne, tous les mois, une partie de son salaire. Le pourcentage peut aller de 20 à 40 %, en fonction de votre budget. L’essentiel est de montrer à la banque que vous êtes régulier.

Présenter un dossier bancaire solide montrant qu’il s’agit d’une bonne affaire

La banque ne financera pas un projet qui n’est pas bien ficelé. Pour montrer à la banque que vous avez fait une bonne affaire, il est nécessaire de lui apporter des preuves de la bonne affaire. Ainsi, en plus des calculs de rentabilité, il est possible de montrer que vous avez réussi à négocier le prix du bien en-deçà du prix du marché. Vous pourrez ainsi présenter cette différence comme étant le montant de votre apport. Vous pouvez également négocier en vous servant de votre épargne

Doit-on refuser de mettre de l’apport ?

Dans certains cas, la banque va quand même insister pour que vous mettiez de l’apport pour financer votre projet. Dans ce cas, il est nécessaire que vous preniez du recul pour vous demander si le montant demandé en vaut la peine. Certains investisseurs refusent catégoriquement de mettre de l’apport, même si le montant demandé est minime par rapport au montant levé. Il est certes plus intéressant d’investir sans apport personnel pour profiter au maximum de l’effet de levier, d’autant plus que le taux d’intérêt réel est au négatif. Mais si la banque vous demande de mettre un peu d’apport sur la table pour lever un crédit conséquent, il peut être judicieux d’accepter ce deal.