IMMOBILIER

Investir dans l’immobilier locatif est une excellente façon de générer des revenus passifs et de constituer un patrimoine. Cependant, pour les nouveaux investisseurs, l’idée d’acheter un bien immobilier peut sembler intimidante. Le choix de la propriété, les procédures administratives et la gestion locative peuvent être décourageants. C’est pourquoi il est important de prendre le temps de bien comprendre les différentes étapes et les éléments clés pour réussir son premier investissement locatif.

Les étapes pour faire son premier investissement locatif

Un projet d’investissement locatif se prépare en amont, ci-après les étapes par lesquelles vous allez passer pour votre premier investissement locatif.

Préparer son projet en amont lors de son premier investissement locatif

La préparation d’un projet immobilier se fait en amont. Pour cela, il est nécessaire de définir ses objectifs et de s’y tenir. La première chose à faire consiste à définir votre profil d’investisseur. En fonction de vos objectifs, vous allez vous orienter vers tel ou tel type de bien. Si, par exemple, vous êtes un investisseur silver, préparant votre retraite, vous pouvez vous orienter sur un bien qui s’autofinance. Sans cette première étape indispensable, vous risquez de vous éparpiller et de vous éloigner de vos objectifs. Se poser les bonnes questions vous permettra de délimiter votre plan d’action. Notre check-list offert vous aidera à identifier toutes les questions que vous devez vous poser avant votre premier investissement.

Connaître sa capacité de financement

Après avoir défini vos objectifs, il est nécessaire de prendre rendez-vous avec votre banquier pour connaître votre capacité de financement. Cela vous permettra de bien quadriller les biens que vous allez rechercher. De nombreux néophytes se lancent dans la recherche sans même savoir si le bien qu’ils comptent acheter entrent dans leur budget. 

C’est une fois qu’ils ont signé leur offre qu’ils se rendent compte que le bien est trop cher. Pour augmenter vos chances d’avoir de bonnes conditions, il est nécessaire d’avoir une bonne hygiène financière. Avant de donner son aval pour un prêt, la banque prête particulièrement attention à l’état de votre compte.

La recherche du bien

S’il s’agit de votre premier investissement locatif, vous devez vous demander où se trouvent les bonnes affaires. En réalité, les opportunités sont partout. Pour augmenter vos chances de trouver une bonne affaire, il est nécessaire de créer votre réseau. La première étape consiste à partager vos contacts auprès des agents immobiliers. 

Lorsque vous voyez une annonce intéressante sur leboncoin, par exemple, vous pouvez appeler le vendeur et lui donner vos contacts pour lui demander s’il trouve d’autres biens similaires. Notez qu’il est nécessaire d’entretenir votre réseau, il ne suffit pas de lui donner vos contacts, appelez de temps en temps pour demander des nouvelles et montrer que vous êtes prêt à acheter, cela motivera les agents à vous aider.

L’achat du bien proprement dit

L’achat proprement dit se fait lorsque vous avez trouvé un terrain d’entente avec le vendeur et que la banque accepte de vous financer. Les détails doivent être stipulés dans les conditions suspensives du compromis de vente ou de la promesse de vente. Bien que cette étape ne soit pas nécessaire, elle permet de sécuriser la transaction jusqu’à l’obtention du financement. En ce qui concerne le financement, si de nombreux néophytes bloquent à ce stade, c’est parce qu’ils n’ont pas bien préparé leur dossier bancaire. 

Cet élément doit être préparé avec soin si vous voulez que la banque vous suive. Il est nécessaire de montrer que le projet est rentable et qu’il génère assez de cash-flow pour pouvoir rembourser les mensualités. Notez qu’en fonction de la manière dont vous présentez votre dossier bancaire, la banque peut même accepter un financement à 110 % pour un investissement locatif. 

La gestion locative

Il est nécessaire de penser à la gestion locative du projet dès le départ. De nombreux investisseurs négligent cette étape, et pourtant, sans une bonne gestion locative, votre projet risque d’être un gouffre financier, et ce, même si vous avez réussi à bien négocier le prix d’achat et les conditions. Même si vous pouvez déléguer cette tâche à des professionnels, le fait de savoir comment faire constitue un atout. Nous vous recommandons de contrôler cette tâche pour éviter les mauvaises surprises.

Le choix de la fiscalité pour un premier investissement locatif

Le volet fiscal est très important dans un projet immobilier. Une fiscalité qu’on a mal choisie peut plomber la rentabilité de votre investissement. Si, par exemple, vous optez d’emblée pour une SCI, alors que votre objectif est d’avoir un immeuble, facile à gérer, alors vous devriez passer par toutes les démarches administratives. Dans ce cas-là, le statut de LMNP peut être suffisant. Pour vous accompagner dans votre choix, il est nécessaire de faire appel à un professionnel qui vous guidera avec précision et qui vous conseillera en fonction de vos objectifs. Notre article sur la fiscalité de l’immeuble de rapport aborde les fiscalités possibles. 

Où investir pour son premier investissement locatif ?

L’emplacement est certes un critère important pour un premier investissement locatif, mais ce n’est pas le seul critère qui garantit la rentabilité d’un projet. Comme pour tout investissement, en immobilier, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise ville. Les bonnes et les mauvaises affaires peuvent se trouver au sein d’une même ville. 

En réalité, ce ne sont pas les villes qui sont rentables, c’est le bien immobilier en question. Le choix de telle ou telle ville dépend de vos objectifs. Ainsi, un investisseur qui cherche la rentabilité s’orientera vers les petites et moyennes villes, tandis que celui qui cherche un projet à long terme préfèrera l’investissement patrimonial dans les grandes villes.

Les grandes villes pour son premier investissement locatif 

Dans les grandes villes, la demande locative est intéressante. Mais le prix au mètre carré est assez élevé, ce qui a un impact direct sur la rentabilité du projet. Investir dans les grandes villes est une stratégie sur le long terme. La rentabilité immédiate est rarement intéressante, en revanche, sur le long terme, le projet reste une valeur sûre.

Les petites et moyennes villes

Si vous choisissez les petites et moyennes villes pour votre premier investissement locatif, la rentabilité est plus intéressante. Cependant, de nombreux néophytes ont peur de ces zones, parce qu’ils ont peur que le bien ne se loue pas. En réalité, le logement est un besoin fondamental, et ce partout dans le monde. Nous avons pu l’observer lors de la pandémie, les gens ont besoin de se loger. Dans les petites et moyennes villes, le prix au mètre carré est plus abordable, ce qui donne une opportunité pour les investisseurs en quête de rendement.

Les types de biens pour un premier investissement locatif

Il existe plusieurs types de biens dans l’immobilier, en fonction de votre capacité de financement. Il est possible de commencer par des biens à petit budget si vos revenus ne permettent pas encore d’acheter des immeubles.

Caves et parking

Ce type de bien à petit budget est souvent négligé, et pourtant les taux de rentabilité peuvent être très intéressants lorsqu’on achète bien. Comme tout investissement, les caves et parkings présentent des risques, mais vous pouvez les maîtriser en vous formant sur le sujet avant de passer à l’achat. Le livre Caves et parking vous donne l’essentiel de ce type d’investissement avec les étapes à effectuer pour bien acheter.

Appartements et maisons

Ces biens permettent de faire ses premiers pas dans l’investissement locatif en restant accessible. Afin de maximiser le rendement, acheter un bien rentable est primordial. Ensuite, en fonction de votre bien, vous pouvez optimiser le rendement en ayant recours à quelques techniques comme la colocation ou encore la location saisonnière.

Immeubles de rapport

Les immeubles de rapport permettent de remporter plusieurs appartements (on parle d’immeuble à partir de 2 lots) en une seule transaction. Ce type d’investissement est privilégié par les investisseurs à haut rendement puisqu’il présente de nombreux avantages, notamment : l’absence de copropriété, le fait de pouvoir utiliser différentes stratégies pour répartir les risques et la réduction des coûts.

Investir dans le neuf ou l’ancien ?

Les dispositifs fiscaux, type loi Pinel, ont renouvelé l’engouement du public face à l’immobilier neuf. Il s’agit d ‘un dispositif qui permet de réduire les impôts à payer en contrepartie d’un loyer plafonné. Souvent, le cash-flow d’un bien acheté avec la loi Pinel est négatif, c’est-à-dire que vous dépenserez plus que ce que vous gagnerez pour l’entretien de votre bien. L’investissement dans le neuf demande souvent un investissement plus coûteux que dans l’ancien, or la plus-value que cela apporte est réduite avec le temps. Notez que les biens sont considérés comme anciens à partir de 5 ans.

Louer vide ou meublé ?

Dans l’investissement locatif, vous pouvez louer le bien vide ou meublé, en fonction de vos objectifs. La location nue permet au locataire de meubler et de décorer le bien en fonction de ses goûts. L’investisseur ne prend pas la charge des meubles et équipements. Le bail a une durée minimum de 3 ans, avec un préavis de 1 à 3 mois, ce qui permet de réduire les risques de vacances locatives. Mais ce type de location comporte également des inconvénients, notamment au niveau de la fiscalité et de la rentabilité, puisque le loyer mensuel est réduit par rapport à la location meublée.

La location meublée permet une rentabilité plus élevée, surtout si vous optez pour l’investissement locatif saisonnier. Les loyers perçus sont en général 25 % plus élevés par rapport à la location classique. La fiscalité est plus avantageuse, vous avez notamment la possibilité de bénéficier du régime de la LMNP. Mais ce type de location demande un investissement plus conséquent et un entretien plus contraignant.