Tout savoir sur le cash-flow immobilier
Juil , 21
Comment investir dans l’immobilier sans argent ?
Contrairement à ce que l’on serait tenté de penser, l’investissement immobilier est accessible même si vous n’avez pas le montant nécessaire pour acheter un bien. Il est possible d’utiliser l’argent de la banque et ainsi de littéralement investir dans l’immobilier sans argent ou en tout cas sans la totalité de la somme demandée par le vendeur. Mais pour cela, il y a des techniques à appliquer, surtout que depuis les nouvelles réglementations en ce qui concerne la capacité d’endettement des ménages, les banques sont de plus en plus strictes avant d’accorder un prêt sans apport. Alors, comment faire ?
Justifier d’un revenu mensuel stable
Le premier critère que la banque observe concerne vos revenus mensuels. Il est plus rassurant pour la banque de prêter à une personne qu’elle sait capable de la rembourser en temps et en heure. Le prêt qu’elle accordera est en fonction du montant de vos revenus. Les nouvelles recommandations du HCSF fixent la capacité d’endettement maximale à 35 %, c’est-à-dire que vos mensualités (ou l’argent que vous devez rembourser à la banque) ne doivent pas dépasser les 35 % de vos revenus.
Dans son calcul, la banque tient en compte de vos dépenses, notamment les personnes à charge, votre loyer actuel si vous êtes locataire ainsi que les autres dépenses. Elle tiendra également compte des revenus que vous allez générer avec vos loyers si vous optez pour un investissement locatif. C’est pour cela que les banques privilégieront les personnes qui sont en CDI ou les fonctionnaires. En fonction de ces données, elles peuvent déterminer combien elles pourront vous accorder.
Avoir un compte bancaire propre
Il est très important de montrer à la banque que vous êtes une personne de confiance. Pour que la banque puisse vous prêter de l’argent, il faut qu’elle soit sûre que vous pourrez la rembourser. Ainsi, dès que vous savez que vous avez un projet d’investissement immobilier en vue, il est nécessaire de faire attention à votre gestion. La banque considérera particulièrement la manière dont vous gérer votre argent. Il est important de ne pas avoir de découvert bancaire durant cette période et de mettre sur un compte type livret A ou LDD une épargne mensuelle à hauteur de 20 % de vos revenus sur ce compte avec la mention épargne. Votre compte durant les trois derniers mois minimum doit être impeccable puisque c’est sur cette période que la banque va se baser pour se faire une opinion de votre capacité en matière de gestion.
Présenter un projet réaliste et convaincant
Pour que la banque puisse accorder son prêt, il faut que le projet soit présenté de manière à ce que cela soit avantageux, et pour vous, et pour elle. Si, par exemple, vous partez sur un projet d’investissement locatif, il est indispensable de bien réaliser les calculs de rendement. Si vous misez sur un immeuble de rapport déjà loué, cela mettra plus la banque en confiance puisque vous partez sur des chiffres réels et non des estimations. Ainsi, la constitution de votre dossier bancaire est très importante. Il est nécessaire que les informations mettent en exergue que votre projet est rentable et qu’il vaut la peine d’y injecter de l’argent. Pour constituer un bon dossier bancaire pour votre demande de prêt, vous pouvez faire appel à un professionnel qui vous montrera quels éléments il faudrait y intégrer pour mettre votre demande en valeur.
Pourquoi un apport personnel ?
Même si investir sans apport est plus intéressant pour pouvoir profiter de l’effet de levier et ainsi pouvoir agrandir votre patrimoine plus rapidement, il est important de comprendre que l’apport n’est pas toujours rédhibitoire. Dans certains cas, la banque sera amenée à vous demander de mettre de l’apport avant de vous suivre dans un projet. En général, il est de 10 % pour un projet d’investissement dans l’ancien. Néanmoins,vous pouvez négocier pour que le montant de l’apport soit au minimum. Notez que si vous mettez de l’apport, cela contribue à diminuer vos mensualités et à augmenter le cash-flow de votre projet, puisque vous aurez moins de dépenses à assurer.
