IMMOBILIER

L’immobilier est un vaste terrain et on peut commencer à investir de différentes manières. On entend souvent parler d’immeuble de rapport, la plupart des investisseurs recommandent ce type d’investissement parce qu’il s’agit d’un des plus rentables. Mais il est nécessaire de garder à l’esprit que les immeubles de rapport comportent également des risques, il est ainsi recommandé de se former avant de se lancer dans ce type d’investissement.

Immeuble de rapport : la définition

L’immeuble de rapport est un bien immobilier destiné à un investissement locatif. Comme son nom l’indique, il s’agit d ‘un immeuble, il est ainsi composé de plusieurs lots (appartement, local commercial, cave …). “Rapport” vient du verbe “rapporter”, parce que l’objectif de l’immeuble est de rapporter de l’argent à son propriétaire. A l’origine, il s’agissait des immeubles sur Paris que les bailleurs ont construits au XVIIIe siècle pour répondre à la demande locative croissante sur cette ville. On les appelait également immeuble de loyer. On parle d’immeuble de rapport par opposition à la copropriété.

Pourquoi l’immeuble de rapport est considéré comme le Graal par les investisseurs ?

Si l’immeuble de rapport est tellement prisé par les investisseurs immobiliers, c’est parce que ce type de propriété permet une meilleure rentabilité et une gestion plus souple de son  patrimoine. Voici les principaux avantages d’un immeuble de rapport :

Le prix du mètre carré est en général moins élevé : le prix au mètre carré d’un immeuble est en général moins élevé que celui de plusieurs appartements achetés séparément. Il est également possible d’économiser sur les frais et les coûts des travaux, puisque l’entrepreneur sera plus à même de réduire son prix car l’enveloppe travaux peut être plus conséquente, étant donné la taille du projet.  

Pas de copropriété : vous êtes le seul maître à bord, sans avoir de compte rendu et sans syndicat qui vous dicte les règles

Résultat plus rapide : comme vous avez plusieurs appartements en une fois, vous aurez également plusieurs loyers, et donc plus de cash-flow, ce qui vous permettra de réinvestir plus rapidement dans d’autres biens.

Possibilité de diversifier les stratégies d’investissement : en une seule transaction, il vous est possible de mettre en place des stratégies d’investissement différentes, en fonction du bien. Par exemple, vous pourrez louer certains appartements en location saisonnière et d’autres appartements en location classique.

Où trouver des immeubles de rapport ?

La recherche d’un immeuble de rapport peut être une tâche ardue lorsqu’on n’est pas bien formé sur le sujet. En réalité, les opportunités sont partout et ne sont pas concentrées sur une ville en particulier. Du moment que la demande locative est dynamique, il peut être intéressant d’investir. Il est important de considérer plusieurs critères dans votre projet d’investissement immobilier locatif, car même dans une même ville, il peut y avoir autant de bonnes affaires que de mauvaises affaires. L’emplacement est bien sûr un facteur crucial, mais ce n’est pas la seule variable à prendre en compte. Des éléments tels que le prix d’achat et la gestion locative jouent également un rôle important dans la rentabilité d’un investissement immobilier.

Les meilleurs investisseurs savent créer des opportunités parce qu’ils ont une meilleure connaissance du marché. Ils ont acquis l’expérience nécessaire pour savoir s’ils sont en face d’une bonne affaire ou non. Investir s’apprend. Vous pouvez commencer par notre cadeau offert pour avoir les bases de l’investissement immobilier en cliquant sur ce lien. 

Le financement d’un immeuble de rapport

De nombreux investisseurs se demandent comment ils peuvent financer un immeuble de rapport par la banque. Est-ce qu’acheter un immeuble de rapport requiert avoir en main un apport conséquent ? En réalité, même en investissant dans des immeubles de rapport, il est possible d’investir sans apport en suivant certaines règles d’hygiène financière, à savoir : avoir un profil bancaire irréprochable, avoir une épargne et présenter le dossier bancaire en mettant en valeur le bien. Vous trouverez les détails dans notre article sur le financement à 110 %.

La négociation avec le banquier est également un élément important, il est nécessaire de vous préparer à souligner les points forts de votre projet et votre capacité à le rentabiliser. Pour maximiser vos chances de financement, vous pouvez vous servir de notre Boîte à Outils de l’investisseur immobilier qui regroupe tous les documents dont vous avez besoin pour rentabiliser une transaction immobilière en cliquant sur ce lien.

Immeuble de rapport : nos conseils pour investir dans un immeuble rentable

Partir sur la bonne méthodologie

L’achat d’un immeuble de rapport ne doit pas se faire au hasard. Étant donné les risques que cet investissement comporte, il est nécessaire de bien étudier votre projet en amont, avant de décider d’investir. Une erreur de choix peut conduire à une perte de plusieurs centaines de milliers d’euros. Il est ainsi nécessaire de commencer par le commencement : définir la stratégie qui correspond à votre profil d’investisseur. Si vous êtes aligné avec vos objectifs, et que tout est bien clair dès le début, il vous sera plus facile de persévérer jusqu’à les atteindre. Lorsque vous êtes formé correctement, vous saurez que les biens rentables sont partout. Vous serez capable de créer les opportunités.

Sélectionner des critères de choix pertinents

Dans certains cas, ce sont les critères des biens qui posent problème. La plupart des néophytes ont une liste (souvent très longue) de critères préétablis pour leur bien. Ils ne trouvent aucun bien correspondant à leurs critères. En réalité, pour trouver les meilleures affaires, il est nécessaire d’élargir son champ des possibles. Le fait de vouloir absolument investir dans une ville précise, par exemple, limite les opportunités à uniquement cette ville.

Au bout d’une certaine période de recherche, il se peut qu’on prenne un bien par défaut, et non pas parce qu’il est rentable. Ce genre d’investissement bloque votre capacité de financement sur un bien qui, finalement, n’est pas rentable. Il est nécessaire de poser des critères réalistes, en se basant sur votre profil. Notez que ces critères ne devraient pas mettre en cause la rentabilité du projet

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Avoir un réseau solide

Le réseau immobilier est un élément important pour optimiser vos chances de trouver des opportunités. Soigner votre réseau vous permettra de vous entourer des bonnes personnes : agent immobilier, notaire, huissier de justice, avocat fiscaliste, entrepreneur, banquier, courtier, etc. Ce sont ces personnes qui vous permettront d’assurer une opération rentable. Il ne faut négliger aucun membre. Avoir sous la main de bons entrepreneurs, par exemple, vous permettra de réagir plus rapidement face aux demandes des locataires. Certains entrepreneurs ont également accès à des biens off-market, puisqu’ils sont en contact avec des propriétaires.