IMMOBILIER

Aujourd’hui, deux obstacles majeurs empêchent les particuliers d’accéder à la propriété : le taux d’intérêt qui augmente, et le taux d’usure qui ne suit pas. La conséquence : de nombreuses demandes de financement sont rejetées par les banques car elles sont usuraires. Les nouvelles mesures permettent de résoudre le problème pour une partie des acheteurs, mais elles ne sont pas totalement satisfaisantes. Concrètement, comment le taux d’usure impacte-t-il le crédit immobilier ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est un taux qui fixe le plafond légal des taux d’intérêts dans le cadre des crédits. L’objectif est de protéger les emprunteurs contre les taux élevés et les pratiques abusives de certains organismes prêteurs. Il a donc initialement été mis en place pour protéger le consommateur. Ce taux est fixé par la Banque de France. Normalement, ce taux d’usure est révisé par trimestre pas la Banque de France, mais exceptionnellement du 1er février au 1er juillet 2023, la Banque de France a décidé de le recalculer mensuellement afin de mieux correspondre à la réalité économique inflationniste. Notez toutefois que le calcul se base toujours sur les trois mois précédents.

Ce taux est calculé à partir des taux effectifs moyens que les banques et établissements de crédit utilisent augmentés du tiers (soit multiplié par 133 %). Le taux d’usure varie en fonction de la durée de l’emprunt et de la catégorie du prêt.

Le taux d’usure permet de prévenir les abus potentiels de la part des organismes prêteurs. La Banque de France joue un rôle régulateur en interdisant les taux d’intérêt excessivement élevés. Cette mesure vise à protéger les ménages contre le surendettement, ainsi qu’à éviter une crise financière qui aurait des répercussions néfastes sur l’économie nationale dans son ensemble.

Les conséquences du taux d’usure sur le crédit immobilier

Il y a une corrélation entre crédit immobilier et taux d’usure. Le taux d’usure fixe une limite légale sur le taux d’intérêt que les banques et les autres organismes de crédit peuvent appliquer aux prêts immobiliers. Cela signifie que les prêteurs ne peuvent pas proposer des taux d’intérêt supérieurs au taux d’usure en vigueur.

Le taux d’usure fixe la limite du TAEG (taux annuel d’effectif global) composé par les coûts qui entrent en jeu dans le prêt incluant :

–        Le taux d’intérêt,
–        Les frais de dossier,
–        Les frais des intermédiaires (courtier ou autres agents intermédiaires),
–        Les frais d’assurance et de garantie,
–        Les frais d’ouverture et de tenue de compte,
–        Les frais d’évaluation du bien.

On appelle prêt usuraire un prêt dont le TAEG dépasse le taux d’usure. Dans ce cas, la banque refuse catégoriquement le prêt au risque de recevoir des sanctions. C’est ce qui s’est passé après la pandémie et l’inflation qui a suivi. Le taux d’usure étant calculé sur la base des données sur les trois mois passés, il était trop bas pour permettre un financement, et ce, même pour les primo-accédants. Afin de résoudre ce problème, la Banque de France a décidé de réviser ce taux mensuellement, ce qui a permis à certains dossiers d’être acceptés.

Il est possible d’agir sur les variables qui composent le TAEG pour faire baisser ce taux. Lorsque le TAEG est inférieur au taux d’usure, vous avez plus de chance de faire passer votre demande de financement. Il est donc important de suivre l’évolution du taux d’usure avant de déposer son dossier. Les détails sont mis à jour sur le site de la Banque de France.

Dans notre formation dédiée au taux d’usure, nous vous guiderons pour faire face à cette contrainte et en tirer parti, même dans des situations apparemment défavorables. En comprenant le taux d’usure, vous serez en mesure de gérer efficacement votre demande de prêt auprès de la banque, sachant précisément quoi négocier lorsque vous vous retrouverez face au banquier.

Stratégies pour optimiser son crédit immobilier dans le contexte du taux d’usure

Comme nous l’avons vu, on ne peut pas agir sur le taux d’usure qui est légalement fixé par la Banque de France. En revanche, il est possible de diminuer le TAEG et pour cela, voici différentes stratégies que vous pouvez utiliser.

Choix du bon moment pour emprunter en fonction du taux d’usure

Le taux d’usure est calculé tous les trimestres, mais exceptionnellement, jusqu’en juillet 2023, le taux d’usure est revu tous les mois. Si vous prévoyez d’emprunter, vous pouvez suivre régulièrement les annonces des autorités de régulation et de rester informé des évolutions potentielles. Cela vous permettra d’anticiper les variations du taux d’usure et de planifier votre emprunt en conséquence.

Négociation des conditions de prêt

Vous pouvez également agir sur les conditions de prêt, en diminuant les frais annexes du dossier, les frais de courtage et d’évaluation du bien ainsi que les frais de tenue de compte. Ces frais varient selon les banques et sont donc négociables en fonction de votre profil bancaire.

Délégation d’assurance

L’assurance emprunteur constitue une partie importante du coût du crédit (environ 30 à 50 %). Cette assurance permet à la banque de se protéger des risques en cas d’invalidité ou de décès de l’emprunteur. En général, elle est contractée à la banque. Cependant, pour faire descendre votre TAEG, il est possible de contracter une assurance emprunteur dans un autre établissement qui présente des taux plus intéressants avec le même niveau de garantie. Il est même possible de changer d’établissement tout au long de la durée du prêt.

Investir en société

Le taux d’usure s’applique uniquement aux particuliers. Il s’agit d’une mesure de protection des consommateurs contre un abus de la part des organismes financiers. Du point de vue juridique, la SCI, étant une personne morale, ne peut être considérée comme un consommateur. Ainsi, la protection offerte par le taux d’usure ne s’applique pas aux SCI. Vous pouvez donc créer une SCI pour louer et investir.