IMMOBILIER

L’immobilier attire de plus en plus d’investisseurs en quête de diversification de leur portefeuille. Cependant, se lancer dans l’immobilier locatif requiert de respecter certaines règles afin d’éviter les erreurs coûteuses. S’improviser investisseur immobilier peut avoir des conséquences financières désastreuses puisqu’en immobilier les erreurs ne pardonnent pas, on parle de centaines de milliers d’euros.

Pourquoi se lancer dans l’immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être intéressant pour plusieurs raisons. Mais pour profiter des avantages de l’investissement locatif, il est nécessaire de savoir acheter le bien. Un bien qui n’est pas rentable constitue un gouffre financier. En revanche, lorsque le bien est rentable, vous pouvez bénéficier des avantages suivants.

Revenus passifs 

L’immobilier locatif permet de générer des revenus passifs réguliers. Lorsque vous louez une propriété, vous percevez un loyer chaque mois, ce qui peut constituer une source de revenus stable et prévisible. Ces revenus peuvent être utilisés pour rembourser votre prêt, couvrir les frais d’entretien et les impôts fonciers, et même vous laisser un bénéfice qu’on appelle cash-flow.

Valorisation du capital 

Un des avantages de l’immobilier c’est de prendre de la valeur avec le temps. Bien que les fluctuations du marché immobilier soient inévitables, l’appréciation de la valeur des biens immobiliers sur le long terme est une tendance observée. Ainsi, en investissant dans l’immobilier locatif, vous avez la possibilité de voir la valeur de votre bien augmenter au fil des ans, ce qui peut constituer une source de plus-value importante si vous décidez de revendre ultérieurement.

Diversification de portefeuille en utilisant l’effet de levier  

L’immobilier locatif offre une excellente opportunité de diversification de votre portefeuille d’investissement, cela permet de réduire les risques. Un avantage important de l’immobilier locatif c’est qu’il est moins susceptible d’être soumis aux mêmes fluctuations que les marchés financiers traditionnels. Et pourtant, l’investissement locatif est beaucoup plus accessible puisque c’est l’un des rares placements auquel la banque peut accorder un crédit conséquent.

Contrôle et avantages fiscaux 

En tant que propriétaire d’une propriété locative, vous avez un certain contrôle sur votre investissement. Vous pouvez prendre des décisions concernant la gestion de votre propriété, fixer les loyers, sélectionner vos locataires, etc. De plus, il existe des avantages fiscaux associés à l’immobilier locatif, c’est une manière pour l’État de récompenser les bailleurs qui répondent à un besoin fondamental de la population en leur prodiguant un logement décent.

La préparation avant de se lancer dans l’immobilier locatif

Avant de se lancer dans l’immobilier locatif, il est nécessaire de bien préparer votre projet. Ce serait une erreur de se lancer tête baissée, simplement en suivant les tendances. La plupart du temps, ces personnes finissent par abandonner ou regretter amèrement leur achat. Pour vous aider, nous avons préparé la check-list de l’investisseur immobilier regroupant les 50 questions que vous devez absolument vous poser avant de commencer cette aventure. Vous pouvez télécharger gratuitement votre exemplaire sur ce lien. Ensuite, lorsque vous êtes au clair sur vos objectifs, il est nécessaire d’approcher la banque pour connaître votre capacité de financement avant d’entamer les recherches.

La recherche du bien : où investir ?

Lorsqu’on commence à s’intéresser à l’investissement locatif, le critère numéro 1 qui revient souvent est l’emplacement. L’emplacement du bien est certes important, mais ce n’est pas le seul critère à observer dans un investissement locatif. À cause de ce critère largement répandu, certains néophytes cherchent à investir dans une ville précise, et ce à tout prix. Pourtant, il faut comprendre que ce n’est pas la ville qui est rentable, c’est le bien immobilier. Dans une ville considérée comme « rentable », il peut y avoir des biens qui ne sont pas rentables, et vice versa. L’emplacement ne devrait donc pas être votre unique critère de recherche, c’est plutôt la rentabilité qui doit primer. En réalité, si votre bien est bien entretenu, avec de belles prestations, peu importe son emplacement, il trouvera toujours preneur puisque le logement fait partie des besoins basiques.

Immobilier locatif : acheter neuf ou dans l’ancien ?

Les biens neufs ont généralement un prix d’achat 20 à 30 % plus élevé que les biens anciens. Cependant, en matière de loyers, la différence n’est pas aussi marquée. Il est donc difficile de rattraper la différence de prix avec la différence du loyer.

Les biens neufs ont généralement un rendement locatif inférieur à celui des biens anciens. Pour compenser cet écart, l’État a mis en place certains dispositifs fiscaux, notamment la loi Pinel qui permet de réduire les impôts dans le neuf, sous certaines conditions. Mais le problème, c’est que de nombreux propriétaires de ce type d’investissement souhaitent revendre leur bien dès la fin des avantages fiscaux. Malheureusement, ils se retrouvent souvent à vendre à perte, car ils ont acheté au-dessus du prix du marché initial, et pour espérer vendre, ils doivent s’aligner sur le prix du marché.

Les biens anciens sont plus accessibles, mais il est nécessaire de bien vérifier leur état pour éviter que les coûts de rénovation ne soient trop lourds. Vérifiez également s’il s’agit d’une passoire thermique, puisque les nouvelles mesures interdisent la location d’un bien immobilier classé G à partir de 2025.  

Le financement, une étape cruciale de l’immobilier locatif

Un des avantages de l’immobilier locatif réside dans le fait de pouvoir bénéficier de l’effet de levier de la banque. Le financement bancaire vous offre la possibilité permet d’investir des montants plus importants que vous ne pourriez financer seul, ce qui élargit vos possibilités d’investissement. Vous pourrez par exemple envisager d’investir dans un immeuble de rapport. Ce type de bien permet d’optimiser le cash-flow grâce aux revenus générés par plusieurs propriétés.

Il est important de noter que le prêt bancaire nécessite une gestion financière rigoureuse. Vous devez être en mesure de rembourser les mensualités et de gérer les coûts associés à la détention et à la gestion des biens immobiliers. Une planification financière solide et une analyse approfondie de vos capacités de remboursement sont essentielles avant de vous engager dans un financement bancaire.

La gestion locative, essentielle pour rentabiliser le projet

Il est primordial de prendre en considération la gestion locative dès le début de votre projet. Malheureusement, de nombreux investisseurs sous-estiment cette étape cruciale. Pourtant, sans une gestion locative efficace, votre investissement risque de se transformer en gouffre financier, même si vous avez réussi à négocier le prix d’achat et les conditions initiales de manière favorable.

Même si vous pouvez confier cette responsabilité à des professionnels, il est essentiel de connaître les bases de cette gestion pour éviter les surprises désagréables. Cela vous permettra de garder un contrôle sur cette tâche afin de prévenir les éventuelles difficultés. Pour vous aider, vous pouvez rejoindre la Gestion Locative Efficace TM. En restant impliqué et informé, vous pourrez prendre des décisions éclairées et veiller à ce que votre investissement soit géré de manière optimale.

La fiscalité pour un investissement immobilier locatif

Le choix de la fiscalité est également primordial. D’ailleurs, c’est sur ce point que la plupart des investisseurs ont des craintes. Comprendre les aspects fiscaux de l’investissement locatif vous permettra d’optimiser vos rendements et de gérer efficacement votre patrimoine. Il est nécessaire de choisir une fiscalité qui correspond à vos objectifs d’investissement. En fonction de vos besoins et de votre profil d’investisseur, il est possible d’investir en nom propre ou de créer une société.

Pour une location nue, par exemple, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. En revanche, dans la location meublée, vous pourrez bénéficier du déficit foncier en optant pour une LMNP. Vous serez imposé en fonction de votre statut et de du régime. Notre article sur la fiscalité de l’immeuble de rapport explique en détail cette partie. Pour vous aider à choisir la fiscalité qui vous convient, il est préférable d’être accompagné par un professionnel.