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Obtenir un prêt peut être un processus complexe et frustrant, mais lorsque votre demande est finalement refusée après une attente de 45 jours, cela peut être particulièrement décevant. Les raisons d’un refus de prêt peuvent être nombreuses, allant d’une mauvaise cote de crédit à une capacité d’emprunt insuffisante. Quelle que soit la raison, il est essentiel de ne pas se décourager et de prendre des mesures pour rebondir. Alors que faire après un refus de prêt après la signature d’un compromis ? Doit-on payer des pénalités au vendeur ?

Comprendre pourquoi la banque a refusé le prêt

Le refus bancaire peut être lié à plusieurs raisons, ce n’est pas uniquement la capacité d’endettement qui entre en jeu. Comme énoncé par la HCSF en janvier 2022, la capacité d’endettement est de 35 %, ce qui a eu un impact direct sur le nombre de refus de prêt immobilier. Les banques sont devenues plus strictes à cause de ces nouvelles réglementations, à cela s’ajoutent d’autres facteurs.

Un profil bancaire non convaincant 

Les banques doivent s’assurer que l’emprunteur soit solvable. Ainsi, elles doivent examiner et évaluer en détail sa situation financière. En cas de non-respect aux critères spécifiques, en matière de revenu ou d’historique de crédit. Des découverts bancaires ou des dépenses extravagantes non justifiées peuvent nuire à votre dossier.

Les modifications des conditions de prêt 

Pendant les 45 jours, les conditions de prêt peuvent avoir été modifiées. Si un dossier est recevable au moment de la demande, et que la banque vous a fourni un accord de principe, les règles peuvent changer. Et dans ce cas, elle peut refuser le prêt malgré l’accord de principe. Notez que ce document n’est pas un équivalent de l’acceptation de la demande de prêt, il s’agit d’un document attestant que votre dossier est recevable.

Le prêt usuraire

Ces derniers temps, le taux d’usure est devenu un motif de refus de prêt. Lorsque le TAEG dépasse le taux d’usure recommandé par la Banque de France, la banque refuse le prêt. Le TAEG constitue l’ensemble des frais liés au prêt, incluant le taux d’intérêt nominal, les frais d’assurance, les frais de dossier, les frais de garantie…

Consultez notre article sur le taux d’usure et crédit immobilier pour plus de détails.

La démarche pour annuler la vente après un refus de prêt après 45 jours 

L’importance des conditions suspensives dans le compromis de vente

Le compromis de vente est le document qui scelle l’engagement de l’acheteur et du vendeur dans un achat immobilier. On l’appelle également l’avant-contrat. Il peut se faire directement entre les deux parties ou devant le notaire. Au moment de la signature du compromis, vous pouvez insérer les conditions suspensives. Ce sont les conditions, librement définies par chaque partie, qui peuvent intervenir pour annuler la vente sans aucune pénalité de part et d’autre, comme l’obtention d’un prêt bancaire, d’un permis de construire… Il est indispensable de bien rédiger ces conditions pour éviter les pénalités. Pour cela, vous pouvez vous servir de la Boite à outils de l’investisseur immobilier qui regroupe tous les documents (validés par nos avocats) dont vous avez besoin pour effectuer une transaction immobilière à votre avantage.

Lorsque les conditions suspensives sont remplies, la vente continue et débouche sur la signature de l’acte de vente devant le notaire. Généralement, cela se fait dans les 45 jours après la signature du compromis. Notez que vous disposez d’un délai de 10 jours après la signature du compromis pour annuler le compromis de vente sans aucune justification. Pour cela, il suffit d‘envoyer une lettre recommandée au vendeur. Lorsque les 10 jours sont dépassés, vous devez justifier que l’annulation répond aux conditions suspensives. Dans le cas du refus de prêt bancaire, cette justification se fait par l’attestation de refus donnée par la banque.

L’attestation de refus de prêt immobilier

Lorsque la banque refuse un prêt, elle envoie dans un premier temps une lettre de refus au demandeur. Cette lettre indique que vous ne pouvez pas obtenir de prêt. À partir de cette lettre, vous pouvez demander une attestation de refus. Notez que la banque n’est pas tenue de préciser la raison pour laquelle elle a refusé le prêt. Mais vous pouvez demander dans votre demande d’attestation de refus les motifs.

L’envoi de l’attestation de refus auprès du vendeur et du notaire

L’attestation de refus de prêt est la preuve légale que votre prêt a été refusé. Pour pouvoir annuler la vente sans pénalité de votre part, et obtenir le remboursement du dépôt de garantie, vous devez présenter l’attestation de refus au vendeur et à son notaire (ainsi qu’à votre notaire si vous avez un notaire différent). Le vendeur dispose d’un délai de 15 jours après réception de cette lettre pour rembourser l’intégralité de la somme.

Est-ce qu’une seule attestation de refus est suffisante ?

Certains vendeurs exigent jusqu’à trois attestations avant d’annuler la vente. Mais en réalité, cela dépend des conditions suspensives. Si les conditions précisent que le demandeur doit obtenir un prêt auprès d’une banque précise, alors un refus de prêt auprès de cette banque suffit. Si les conditions précisent deux ou trois banques, alors il faut faire les démarches auprès desdites banques. D’où l’importance d’accorder une attention particulière aux conditions suspensives. Si l’annulation se fait en dehors des conditions suspensives, vous aurez à payer les pénalités.

Que faire si la banque refuse le prêt après les 45 jours ?

Si votre prêt est refusé par la banque, il est d’abord nécessaire d’étudier votre situation. Si votre profil bancaire est irréprochable et que le projet est rentable, vous pouvez changer de banque. En effet, chaque banque possède sa propre politique. Si une banque n’accepte pas votre dossier, cela ne veut pas dire que les autres banques feront de même. Certaines banques sont plus disposées à suivre les investisseurs que d’autres. Parfois, il suffit juste de changer d’interlocuteur qui comprenne mieux son projet. Dans tous les cas, il est important de préparer un dossier bancaire en béton. Si vous voulez savoir comment bien préparer son dossier bancaire pour ne plus avoir à faire face à des refus, cliquez sur ce lien.