IMMOBILIER

Le financement bancaire est une étape cruciale de l’investissement immobilier. Lorsque l’on souhaite contracter un prêt bancaire, il est fréquent que les banques évaluent notre capacité à rembourser en examinant notre taux d’endettement. Un taux d’endettement élevé peut être un obstacle majeur à l’obtention d’un prêt. Mais il existe des solutions en cas de refus bancaire pour cause de taux d’endettement. Mais avant d’aller plus loin, téléchargez votre check-list de l’investisseur immobilier qui vous permettra de bien préparer votre projet en cliquant sur ce lien.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Ce ratio représente la proportion de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos dettes, y compris les mensualités et les crédits de consommation, etc. Les banques utilisent ce ratio pour évaluer la capacité d’un emprunteur à rembourser un nouveau prêt. Rappelons que selon les mesures prises par le HCSF, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Ce taux est calculé comme suit :

Taux d’endettement = (Charges/Revenus) x 100

C’est-à-dire qu’en théorie, si vos revenus sont de 1 000 € par mois, les mensualités ne doivent pas dépasser 350 € par mois.

Les solutions en cas de refus bancaire pour cause de taux d’endettement

Pour éviter un refus de prêt à cause du taux d’endettement, il est possible d’envisager plusieurs solutions.

Le rachat ou regroupement de crédits ou encore la restructuration de dettes

Cette opération permet de regrouper les crédits en un seul, c’est-à-dire qu’au lieu de payer plusieurs mensualités, vous n’aurez à payer qu’une seule mensualité en une fois pour tous vos crédits. Le rachat de crédits permet en général de réduire le montant de la mensualité en proposant des taux plus intéressants, en contrepartie, la durée du crédit sera allongée. Cette technique est souvent utilisée par les investisseurs pour contourner le taux d’endettement. Lorsque les mensualités sont réduites, cela réduit également les charges et a un impact positif sur le taux d’endettement.

L’arbitrage immobilier

L’arbitrage immobilier consiste à se séparer de l’un de vos biens, le moins rentable, pour acquérir d’autres biens plus avantageux. Pour éviter les erreurs, il est nécessaire de bien calculer les coûts et de faire une analyse comparative de vos biens. Considérez également le temps et l’énergie que vous demande la gestion de chacun des biens. Parfois, il est préférable de se séparer d’un bien énergivore.

L’apport

Dans certains cas, le fait de mettre de l’apport peut être favorable à votre situation. En effet, avec un apport, les mensualités seront réduites, ce qui vous permettra de réduire votre taux d’endettement. Un apport personnel élevé réduit le risque pour les banques, car cet apport indique que vous avez déjà investi une somme considérable dans le projet, ce qui signifie que vous êtes plus susceptible de faire tout votre possible pour rembourser le prêt. En conséquence, les banques peuvent être plus disposées à vous accorder le prêt que vous demandez, malgré un taux d’endettement initial élevé. Vous pouvez utiliser notre méthode infaillible pour vous constituer un apport (cliquez ici pour en savoir plus).

La création d’une SCI

Si votre taux d’endettement est trop élevé pour obtenir un prêt bancaire, vous pouvez utiliser la SCI comme moyen de financement. L’un des avantages de la SCI est qu’elle vous permet d’investir avec une participation minimale. Vous pouvez commencer par détenir seulement 1 % des parts de la SCI, tandis que votre partenaire investit le reste du capital nécessaire. Avec les fonds apportés par votre associé, la SCI peut acquérir le bien immobilier souhaité.

Cela vous permet de concrétiser l’opportunité, même si votre taux d’endettement personnel est élevé et vous empêche d’obtenir un prêt seul. Une fois que le bien est acquis et que vous souhaitez reprendre le contrôle total de la propriété, vous pouvez négocier avec votre partenaire pour racheter progressivement ses parts de la SCI. Cela peut se faire au fil du temps, en remboursant une partie de l’investissement initial de votre partenaire à mesure que vous disposez de ressources financières supplémentaires.

La recherche d’autres banques

Chaque banque possède ses propres principes. Certaines banques sont plus à l’aise à financer des investisseurs, d’autres le sont moins. Il est judicieux de consulter plusieurs banques pour comparer les offres. Vous pouvez aussi passer par un courtier qui se chargera de comparer les offres à votre place et vous fera gagner du temps. Dans tous les cas, il faut comprendre les fonctionnements des banques pour pouvoir mieux les aborder.

Le prêt in fine

Ce type de prêt permet de financer un bien en location. Les banques n’accordent un prêt in fine qu’aux bons profils puisque les conditions pour l’obtenir sont spécifiques. Le prêt in fine présente une opportunité intéressante pour les investisseurs puisqu’ils n’auront qu’à rembourser les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt durant la durée du prêt. Pendant ce temps, ils peuvent se constituer un capital, correspondant au montant de l’emprunt qu’ils règleront à l’échéance de l’emprunt. Le prêt in fine peut être souscrit par un particulier, un professionnel ou une société.

La vente à terme

La vente à terme est une technique qui permet d’investir dans l’immobilier sans passer par une banque. La technique consiste à payer un acompte au moment de la signature de l’acte de vente. Le reste du prix du bien est payé en mensualité, directement au vendeur, pendant une période de 10 à 20 ans. On parle de crédit vendeur, c’est-à-dire qu’au lieu de payer la banque, c’est le vendeur que vous payez. La vente est conclue devant un notaire avec un contrat stipulant le montant des mensualités. L’acheteur en prend la possession dès que l’acte est conclu. Ce type de contrat peut être intéressant pour un vendeur à la recherche d’une rente. Mais attention, le contrat est rompu si vous manquez une mensualité, et dans ce cas, le vendeur ne vous remboursera pas.

Le viager

Le viager part sur le même principe que la vente à terme. La différence réside dans le fait que la rente, en cas de viager, est payée jusqu’au décès du vendeur. C’est-à-dire que la période est aléatoire. Dans la vente à terme, la rente doit être payée pendant la période définie, et ce, même dans le cas où le vendeur décèderait. Pour le viager, la somme versée au moment de la signature de l’acte est appelée bouquet. On distingue deux types de viagers :

– Le viager occupé : le vendeur peut occuper son bien jusqu’au moment de son décès

– Le viager libre : l’acheteur peut prendre possession du bien dès la signature de l’acte de vente. Cette forme de viager est plus intéressante.

En conclusion, même si votre banque a refusé votre prêt, il y a des solutions pour investir dans l’immobilier. Nous avons passé en revue les principales solutions, mais tout dépend de votre objectif. Si vous ne savez pas comment faire pour obtenir un financement dans votre cas, vous pouvez réserver votre appel stratégique avec un coach immobilier qui vous guidera en cliquant sur ce lien.