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Si l’investissement locatif est considéré comme un moyen sûr et rentable de faire fructifier son capital, de nombreux investisseurs se heurtent à la question sur la rentabilité locative. Une des hantises des investisseurs est de voir que certains biens affichent des chiffres intéressants, et pourtant, le résultat n’est pas à la hauteur des estimations. Alors, à partir de quel chiffre peut-on considérer qu’un bien a une bonne rentabilité locative ?

Définition de la rentabilité locative

La rentabilité locative permet d’évaluer le rendement financier potentiel d’un investissement locatif. Pour cela, elle tient en compte des revenus locatifs annuels et les coûts qui sont associés à l’investissement. Elle est calculée d’année en année et se base sur les chiffres exacts. Il est important de noter que la rentabilité locative ne tient pas en compte de l’appréciation éventuelle du bien. La rentabilité locative est généralement exprimée en pourcentage. Plus le pourcentage est élevé, plus le bien est considéré comme rentable.

On parle de bonne rentabilité locative lorsque le bien arrive à s’autofinancer, c’est-à-dire que vous ne dépensez pas plus que vos revenus locatifs pour la maintenance et l’entretien du bien. Il est difficile de donner un pourcentage exact, puisque cela dépend du bien, des objectifs et des conditions. Certains biens sont rentables à 8 %, tandis que d’autres le sont à 5 % (très souvent des places de parking).

Les facteurs clés pour une bonne rentabilité locative

Pour s’assurer une bonne rentabilité locative, il est nécessaire d’être vigilant sur les points suivants :

La localisation : en fonction de votre cible, vous pouvez choisir les biens situés dans des zones attrayantes, avec une dynamique locative intéressante, à proximité des commodités ou alors des biens un peu plus en retrait, avec de grands espaces. Plus les biens sont situés dans des zones demandées, plus ils ont un potentiel de valorisation sur le long terme. Mais l’emplacement, bien qu’important, n’est pas le seul critère de rentabilité. Un bien qui est délabré, mais situé dans une zone très demandée, a de forte chance de ne pas être rentable.

La prestation : un bien immobilier bien entretenu avec de belles prestations. Non seulement un bien en bon état attire les locataires, mais il permet également d’économiser sur les dépenses d’entretien et de réparation, ce qui a un impact considérable sur la rentabilité locative.

Le marché locatif : la connaissance du marché locatif de la région dans laquelle vous comptez investir est primordiale. Cela concerne en particulier la demande locative, le loyer moyen et le niveau de la concurrence. Le Ministère de la transition écologique a établi la carte des loyers au mètre carré en guise de référence. Vous pouvez aussi voir sur Leboncoin quelques offres et comparer les loyers. 

Une gestion efficace : une bonne gestion locative est essentielle pour assurer la rentabilité d’un projet immobilier. Cela passe par la sélection de locataires de qualité et un entretien régulier de la propriété. Un seul mauvais locataire peut vous donner des cauchemars. Pour vous aider à sélectionner les bons locataires, nous avons mis en place la liste de contrôle ultime que vous pouvez télécharger gratuitement en cliquant sur ce lien.

Le choix de la fiscalité : la fiscalité est en général la bête noire des investisseurs, parce que lorsqu’elle est bien choisie, il peut y avoir une différence conséquente entre les gains. Il est nécessaire de bien étudier la fiscalité qui correspond à votre profil. Pour éviter les erreurs, il est préférable d’être accompagné par un professionnel à ce stade.

Le calcul de la rentabilité locative

En fonction des variables qui entrent en jeu dans le calcul, on distingue la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette et la rentabilité locative nette-nette. La rentabilité brute est relativement simple à calculer à partir des données que vous avez sur l’annonce. Il vous suffit de diviser le loyer mensuel par le prix d’acquisition. La formule est la suivante :

Rentabilité brute = (loyer mensuel x 12) x 100 /coût d’acquisition total

La rentabilité nette tient en compte des différentes charges incluant la taxe foncière, la copropriété, l’assurance ou encore la gestion locative. Tandis que la rentabilité nette-nette tient compte de la fiscalité. Vous avez les détails des calculs dans notre article intitulé comment calculer la rentabilité d’un bien.

Les stratégies pour augmenter la rentabilité locative

Pour avoir une bonne rentabilité locative, il est primordial d’acheter un bien rentable qui puisse s’autofinancer. Dans le cas contraire, il sera difficile d’augmenter la rentabilité d’un bien, peu importe la stratégie utilisée. Ensuite, lorsque le bien est rentable, vous pouvez optimiser sa rentabilité locative en vue d’obtenir un cash-flow positif. Pour cela, vous pouvez utiliser les stratégies suivantes.

Les travaux de rafraichissement

Effectuer des travaux de rénovation ou de rafraîchissement peuvent augmenter la valeur du bien, et donc du loyer. En fonction de votre budget, vous pouvez commencer par les petits travaux peu coûteux comme le simple ajout d’un interphone. Si votre budget le permet, la rénovation de la salle de bain, l’ajout de cuisine moderne ou encore l’installation de nouveau revêtement pour le sol de votre bien constituent d’excellents moyens pour rendre votre propriété plus attrayante. Notez que des rénovations soignées attirent des locataires de qualité (téléchargez notre liste de contrôle ultime ici pour ne plus avoir de problème de locataires). Ce qui réduit le risque de retard de paiement ou de dommages causés sur le bien. C’est aussi un moyen de vous démarquer de la concurrence.

La colocation

Il s’agit d‘une stratégie utilisée par les investisseurs pour optimiser la rentabilité d’un bien. Si la surface de votre bien le permet (il faut au minimum 9 m2 pour une chambre), il est possible d’opter pour ce type de location et de doubler vos revenus locatifs. Les colocataires se partagent un même logement et par la même occasion réduisent leurs charges. Pour les investisseurs, la colocation est un moyen de répartir les risques entre plusieurs locataires. Si on pense souvent aux étudiants pour une colocation, ce type de location est de plus en plus fréquent chez les jeunes travailleurs et les séniors.

La location saisonnière

La location meublée courte durée s’est largement répandue avec Airbnb. Cette forme de location permet de louer à différentes personnes, sur de courtes périodes. Il peut s’agir de vacanciers ou de missionnaires. Le tarif par nuitée est plus élevé que pour la location classique, ce qui permet une bonne rentabilité locative. Mais l’avantage de la location saisonnière réside également dans la fiscalité. Si en location nue, les revenus locatifs sont imposables à l’impôt sur les revenus, avec le régime de la LMNP, il est possible d’amortir le bien et de déduire toutes les charges pour payer moins d’impôt. Vous trouverez les détails dans cet article.