Tout savoir sur le cash-flow immobilier
Juil , 21
Quels avantages offre l’investissement locatif au niveau des impôts ?
L’investissement locatif est connu pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs. Si bien que certaines personnes investissent dans l’immobilier locatif dans le but de réduire leurs impôts. Cependant, il est important de souligner que la défiscalisation ne devrait pas être votre principale motivation pour investir dans l’immobilier. Beaucoup d’investisseurs néophytes tombent dans ce piège et achètent des biens non rentables en ne se basant que sur le seul critère fiscal. Finalement, ils se rendent compte que les économies d’impôts ne couvrent pas leurs charges.
Si vous voulez investir dans l’immobilier à haut rendement, il convient de rechercher un bien rentable en amont et de définir le régime fiscal qui vous convient avec votre avocat fiscaliste ou un expert dans le domaine. En investissement locatif, vous pouvez notamment jouir des dispositifs fiscaux que nous présentons sommairement dans cet article.
Le déficit foncier pour la location nue
Lorsque vous louez un bien non meublé et que vous optez pour le régime réel, il est possible de profiter du déficit foncier. Le déficit foncier a pour avantage de déduire jusqu’à 10 700 € de vos revenus fonciers ou 15 300 € dans certains cas particuliers. Ce déficit peut être reporté sur 6 ans dans votre revenu global et sur 10 ans dans vos revenus fonciers. Il est intéressant d’utiliser le déficit foncier dans le cas d’une acquisition d’un bien vétuste à rénover puisque le coût des travaux de rénovation est inclus dans les charges déductibles. Notez que les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne font pas partie des travaux de rénovation.
La LMNP ou LMP
Que vous investissez dans le neuf ou dans l’ancien, vous pouvez bénéficier du régime LMNP ou LMP si vous louez un bien meublé. Ce type de location permet une plus grande souplesse puisque le bail est de un an ou de courte durée pour les locations saisonnières, tandis qu’elle est à trois ans pour la location nue. La déduction de l’amortissement constitue un avantage considérable. Les gros œuvres sont par exemple amortissables jusqu’à 40 ans, l’amortissement de la façade peut aller jusqu’à 20 ans, quant au mobilier, il peut être amortissable jusqu’à 10 ans. Vous pouvez en savoir plus sur ce régime dans notre article sur la fiscalité de l’immeuble de rapport.
Les dispositifs de défiscalisation
Rappelons que la défiscalisation ne doit pas être votre motivation principale pour investir dans l’immobilier. L’objectif d’un investissement reste la rentabilité. Si vous investissez dans l’immobilier et que vous payez moins d’impôt, mais qu’en contrepartie, vous devez compenser tous les mois avec votre épargne, c’est que l’investissement n’est pas rentable. L’économie d’impôt issue de la défiscalisation devrait être un bonus pour améliorer la rentabilité d’un investissement déjà rentable et non une manière de compenser un bien ayant une rentabilité médiocre. Pour vous aider à établir votre stratégie, réserver votre appel stratégique offert avec un de nos coach immobilier en cliquant sur ce lien.
À titre indicatif, retrouvez ci-après le sommaire des dispositifs de défiscalisation les plus courants.
La loi Pinel
Ce dispositif encourage l’investissement dans certaines zones. Il permet une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi selon le nombre d’années de conservation du bien. Le plafond de la base du calcul est de 300 000 € et 5 500 €/m2. Les conditions sont :
- Investissement neuf
- Plafond des loyers et des ressources des locataires
- Zones ciblées
Le dispositif Dernomandie
Ce dispositif s’applique sur les biens anciens à rénover dont le montant des travaux représente au moins 25 % du coût d’acquisition. Comme pour le Pinel, le dispositif Dernomandie permet de réduire les impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien selon une période de location allant de 6 à 12 ans. Les conditions sont :
- Investissement ancien à rénover
- Plafond des loyers et des ressources des locataires
- Zones ciblées
Le dispositif Loc’Avantage
Dans le même principe que les dispositifs cités ci-dessus, le Loc’Avantages incite les investisseurs à louer moins cher pour bénéficier de réduction d’impôt proportionnelle. Contrairement au Pinel et au Dernomandie, la réduction d’impôt ne tient pas compte du prix d’acquisition du bien. Il peut varier de 15 à 65 % selon le cas. Ce dispositif remplace le louer abordable depuis mars 2022.
La Holding dans l’investissement immobilier
Le terme Holding vient de l’anglais hold qui signifie tenir. C’est une société qui en détient d’autres. La Holding est donc la société mère et elle détient des filiales. Son objet n’est pas de gérer directement des immeubles, comme c’est le cas pour une SCI, mais plutôt de gérer ses parts dans ses filiales. La plupart des investisseurs aguerris passent par la création d’une Holding.
Les avantages d’une Holding
Il y a plusieurs avantages à opter pour une holding lorsqu’on vise l’investissement immobilier à haut rendement. Ci-après les cinq principaux avantages de ce montage financier.
- Le fait d’être le seul maître à bord : contrairement à la SCI, la holding peut se créer seul et donc, vous êtes l’unique décisionnaire en ce qui concerne la gestion de votre holding.
- L’équilibrage de vos investissements : étant donné que la Holding est la maison-mère, vous pouvez répartir les flux de trésorerie entre les sociétés-filles. Si, par exemple, une de vos SCI est déficitaire et qu’une autre a un flux positif, il est possible d’affecter une partie de ses capitaux sur la Holding pour qu’elle le réaffecte à la SCI déficitaire.
- La réduction du taux d’imposition : en reliant vos sociétés, vous évitez la double imposition.
- Le gain de crédibilité : détenir une Holding suggère que vous avez d’autres sociétés à votre actif. Par conséquent, lorsque vous vous présentez devant des investisseurs immobiliers aguerris, vous êtes davantage pris au sérieux.
- Le choix d’un bon statut : si vous rédigez bien vos statuts, avec l’aide d’un avocat fiscaliste, vous pouvez avoir le droit de passer plus de choses en charges, et donc vous aurez moins d’impôts à payer.
