IMMOBILIER

Tout le monde sait que la situation actuelle en matière d’immobilier a changé avec les nouvelles réglementations. On parle beaucoup de taux d’usure, de normes HCSF (Haut conseil de la sécurité financière), de DPE (Diagnostic de performance énergétique) … tous ces éléments impactent le secteur de l’immobilier. L’investissement locatif sans apport est devenu de plus en plus difficile à concevoir pour les banques. Mais, certains investisseurs y arrivent tout de même. Alors, comment faire pour obtenir un financement à 110 % couvrant le montant de l’acquisition de votre bien ?

L’intérêt d’investir sans apport

L’intérêt d’un prêt immobilier sans apport réside dans le fait de pouvoir profiter de l’effet de levier de l’immobilier. Actuellement, on constate que le taux d’intérêt réel est au négatif. En d’autres termes, il est plus intéressant d’emprunter que d’utiliser son propre argent. Le taux d’intérêt réel correspond à la différence entre le taux d’emprunt et le taux d’inflation. Comme le taux d’inflation est plus élevé que le taux d’emprunt, la somme remboursée est finalement inférieure à la somme empruntée. C’est principalement pour cette raison que les investisseurs à haut rendement préfèrent opter pour un prêt sans apport. Dans le cas où cela n’est pas possible, ils négocient pour avoir à mettre le minimum d’apport possible sur la table.

L’investissement locatif sans apport en 2023

Le secteur de l’immobilier est en pleine mutation. Le HCSF a changé les réglementations en ce qui concerne le taux d’endettement depuis janvier 2022. De ce fait, les banques sont devenues plus strictes. Même si légalement, l’apport n’est pas obligatoire en cas de prêt, les banques sont de plus en plus réticentes à accorder un prêt sans apport.

Notez que l’apport équivaut généralement à 10 % du montant d’acquisition. Ce montant est souvent demandé par la banque pour couvrir les frais annexes comme les frais de notaire, les frais de garantie de prêt. Il s’agit pour la banque d’une manière de se protéger dans le cas où vous ne parviendrez pas à rembourser votre crédit. Puisqu’elle ne peut pas récupérer ces frais annexes dans le cas de la revente de votre bien. 

Dans le cadre d’un investissement locatif, le risque d’impayé pour la banque est moins élevé puisque les loyers générés peuvent couvrir en partie ou en totalité les mensualités du remboursement du prêt. C’est pour cette raison que la banque peut être plus souple si vous demandez un prêt sans apport pour un investissement locatif. Mais comme le contexte a changé, il est nécessaire que votre dossier bancaire soit impeccable.

L’investissement locatif sans apport exige une situation stable

L’apport est un élément qui permet au banquier d’assurer votre capacité à rembourser vos mensualités. Sans apport, vous devez donc prouver que vous êtes un emprunteur sérieux qui est capable d’honorer des dettes. Notons tout de même que sans apport ne veut pas dire sans argent.

Ainsi, pour prétendre à un investissement locatif sans apport, vous devez montrer que vous disposez de revenus stables. Les banques favorisent souvent les salariés en CDI ou les fonctionnaires. C’est aussi le cas des indépendants qui peuvent justifier d’un revenu régulier sur 3 ans. Pour les personnes en CDD ou en intérim, il est plus difficile de faire passer une demande de prêt sans apport. Toutefois, la banque peut leur accorder un prêt sans apport si elles peuvent justifier de revenus stables et d’une absence de découverts durant une certaine période. Notez qu’en général, la banque vérifie les 3 derniers relevés de compte pour juger de son état, cela peut aller jusqu’à 6 mois si vous avez un profil atypique.

Pour avoir un profil d’emprunteur irréprochable, il est nécessaire d’être vigilant sur les points suivants : absence de découvert bancaire et de crédit en cours. Il est toujours mieux d’éviter les crédits à la consommation. Même si ce n’est pas un frein pour que la banque vous finance, cela peut affecter votre taux d’endettement. Les autres éléments comme les paris sportifs ou l’investissement dans les cryptomonnaies peuvent également rebuter les banques. Il est ainsi nécessaire de faire attention à ses postes de dépenses.

L’investissement locatif sans apport nécessite un dossier pertinent

Même dans le cadre de l’investissement locatif, le crédit sans apport se présente comme un risque pour la banque. C’est pourquoi elle est stricte quant à la sélection des dossiers. Pour augmenter votre chance, il est indispensable de fournir un dossier bancaire en béton. Votre dossier doit être convaincant. Il doit contenir des éléments pertinents pour attirer l’attention des conseillers bancaires. Comme vous, les banques sont également à l’affût des bonnes affaires. Ainsi, il est nécessaire d’apporter tous les éléments justificatifs à votre dossier. Vous pouvez retrouver tous les documents importants qu’il faut mettre dans votre dossier bancaire dans notre Boîte à Outils de l’investisseur immobilier.

Il est nécessaire de démontrer à travers votre dossier que votre investissement possède un rendement intéressant. Pour ce faire, vous pouvez faire figurer le loyer espéré pour la mise en location de votre bien. Vous pouvez également évoquer les qualités et les particularités de votre bien. Bref, pour augmenter votre chance d’obtenir un prêt sans apport, il est important d’apporter tous les éléments qui prouvent que votre projet immobilier locatif est viable. 

Avoir de l’épargne pour augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport

Le fait d’avoir une épargne montre à votre banquier que vous savez gérer votre argent. Et donc, que vous serez en mesure de rembourser vos dettes. La banque ne confiera pas son argent à une personne qui ne sait pas gérer. Pour que votre dossier bancaire soit accepté, il est important de soigner votre compte. L’épargne est la preuve que vous savez gérer un montant raisonnable, et donc que vous saurez également gérer un montant plus conséquent. De ce fait, dès lors que vous avez l’intention d’investir dans l’immobilier, il est nécessaire d’épargner tous les mois, au moins 20 % de votre salaire.