IMMOBILIER

L’immobilier est connu pour être un des leviers les plus puissants de création de richesse. L’investissement locatif en particulier permet, en plus de bâtir un patrimoine durable dont la valeur peut s’apprécier au fil des années, de recevoir un revenu passif régulier. Mais pour que cela fonctionne, il est essentiel d’avoir un investissement locatif rentable. De nombreux facteurs entrent en jeu pour déterminer la rentabilité d’un projet locatif. Alors comment s’assurer de faire un investissement locatif rentable ?  

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif implique l’achat d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location. Cela ne se limite pas seulement à la location de maisons ou d’appartements. En matière d’investissement locatif, il est également envisageable d’investir dans un parking ou une cave. Il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier locatif en fonction de vos objectifs et de votre budget. La décision d’investir est motivée par divers facteurs, notamment :

Un revenu complémentaire : à travers les loyers que vous recevez, il est possible de se constituer une source de revenu passif, plus ou moins conséquent, sans pour autant avoir un second emploi. Pour que le bien immobilier génère effectivement un revenu, il est nécessaire d’étudier minutieusement votre projet en amont. 
Une diversification du patrimoine : l’immobilier est accessible à toutes les bourses. En utilisant l’effet levier de la banque, vous pouvez diversifier votre patrimoine avec l’immobilier. Mais pour cela, il faut choisir un investissement locatif rentable. 
Des avantages fiscaux : certaines personnes décident d’investir dans l’immobilier locatif à cause des avantages fiscaux qu’il offre. En fonction de la fiscalité que vous choisissez, il est possible de bénéficier d’une réduction des impôts à payer, plus ou moins conséquente. L’Etat considère l’investissement locatif comme un moyen pour répondre aux besoins de logement de la population grandissante, c’est pour cette raison qu’il accorde des avantages fiscaux pour encourager ce type d’investissement. 

Quand parle-t-on d’un investissement locatif rentable ?

On dit qu’un investissement locatif est rentable lorsqu’il s’autofinance, c’est-à-dire que vous n’aurez pas à sortir de votre poche un centime pour entretenir votre bien. Pour atteindre l’autofinancement, il est nécessaire de surveiller plusieurs paramètres, notamment :

Le prix d’achat : le prix d’acquisition du bien joue un rôle important dans le calcul de sa rentabilité. Plus ce prix est élevé, moins le bien sera rentable. Pour vous faire une idée du prix au mètre carré d’une ville, vous pouvez visiter le site meilleursagents.com. Si le prix proposé est au-dessus du prix du marché, il y a de forte chance que le bien ne soit pas rentabilisé.   
Les charges : souvent, lorsqu’on débute dans l’immobilier, on peut omettre certaines charges qui vont pourtant grever la rentabilité d’un bien. Pour éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire de se préparer à tous les coûts qui entrent en jeu dans un investissement locatif, notamment : les charges de copropriété, les taxes foncières, les frais d’assurance ou encore les frais d’entretien et bien sûr les mensualités et les coûts des vacances locatives.
Les impôts : les impôts que vous allez payer vont varier en fonction de votre régime fiscal. Acheter un immeuble de rapport en SCI n’est pas toujours une bonne idée. Vous devez choisir votre fiscalité en fonction de vos objectifs.

Calculer la rentabilité d’un bien

Dès que vous voyez une annonce, vous pouvez procéder au calcul de la rentabilité brute d’un bien et déterminer si l’investissement locatif que vous projetez de faire sera rentable ou non.

Pour cela, le calcul est simple, il suffit de multiplier le loyer par 12 (pour 12 mois) et ensuite par 100 et de le diviser par le prix d’acquisition. Si, par exemple, votre bien vaut 100 000 € et que vous le louez à 700 € par mois, la rentabilité est : (700 x 12) X 100 / 100 000 = 8.4 %

Il s’agit d’un premier indicateur qui va vous être utile pour comparer les annonces. Bien évidemment, la rentabilité brute ne reflète pas la réalité puisqu’il faut prendre en compte tous les coûts. 

Lorsque vous avez en main toutes les données relatives aux charges de votre investissement locatif, vous pouvez les utiliser pour calculer la rentabilité nette du bien. Pour cela, le calcul est : ((loyer x 12)-charges – impôts) x 100 / coût d’acquisition

Le cash-flow comme indicateur essentiel dans un investissement locatif

Vous avez sûrement dû déjà entendre le mot « Cash-flow » ou flux de trésorerie. Lorsqu’on parle immobilier, c’est ce à quoi les investisseurs aguerris portent attention. Il s’agit de la somme que l’investisseur génère tous les mois grâce à l’immobilier. En comptabilité, cet indicateur essentiel permet de voir la santé financière ou la viabilité d’un projet. Lorsque le cash-flow est positif, les rentrées d’argent sont supérieures aux sorties, ce qui est généralement souhaitable pour une entreprise. En immobilier, le même principe s’applique. Le cash-flow, c’est la somme qui reste lorsque vous enlevez toutes vos charges du loyer que vous percevez.  

Nos conseils pour réussir un investissement locatif rentable en 5 points

Miser sur des immeubles de rapport pour un investissement locatif rentable

Si les investisseurs aguerris préconisent les immeubles de rapport, c’est parce que ce type de bien permet une plus grande rentabilité lorsqu’on sait le gérer. Certes, l’investissement est plus conséquent, puisqu’un immeuble est composé d’au moins deux appartements, mais cela veut également dire que vous recevez autant de loyers. De plus, les immeubles de rapport permettent d’agrandir votre patrimoine plus rapidement et les démarches sont les mêmes que pour acquérir un simple appartement. Pour vous aider à construire votre projet, commencez par télécharger gratuitement votre exemplaire de la check-list de l’investisseur immobilier en cliquant sur ce lien. 

S’éloigner des grandes villes

Les grandes villes ne permettent pas une forte rentabilité, étant donné le prix élevé des biens. Dans ces zones, il est difficile d’atteindre les 15 %. Comme le prix d’achat influe directement sur la rentabilité d’un bien immobilier, plus ce prix est élevé, moins il y a de chance que le bien soit rentable. C’est pour cette raison que pour un investissement locatif rentable, il est préférable de miser sur des biens dans des villes moyennes avec un marché locatif dynamique.

Négocier le prix d’achat à la baisse

Cette étape est indispensable si vous voulez avoir un investissement locatif rentable. Le prix d’achat est une variable importante dans la rentabilité d’un projet immobilier. Certaines personnes refusent de négocier, pourtant les bonnes affaires se font à l’achat et non à la revente. Pour vous aider, téléchargez notre guide offert pour vous affranchir de vos croyances sur la négociation. Il s’agit de trouver le juste prix qui convient aux deux parties, sans forcément léser une partie ou une autre.

Effectuer des travaux de rafraichissement

Les petits travaux qui ne sont pas forcément coûteux, comme la peinture ou même la simple installation d’un interphone, peuvent faire la différence entre deux biens. Pour que votre bien inspire la confiance, les entretiens sont nécessaires. De plus, ces petits changements apportent une plus-value à votre bien. 

Oublier la location classique

Lorsqu’on pense investissement locatif, on pense généralement à la location classique : louer un bien non meublé pour s’assurer un loyer mensuel. Pourtant, il est possible d’envisager d’autres options pour mieux rentabiliser l’investissement. Nous pensons particulièrement à la location saisonnière et à la colocation. Ces types de location nécessitent des investissements, notamment en meuble et en infrastructure (les chambres devant avoir 9 mètres carrés au minimum), mais permettent une meilleure rentabilité lorsque votre projet est bien étudié. De plus, la fiscalité de ce type de location est beaucoup avantageuse.