INVESTISSEMENT LOCATIF

Construire son projet d’investissement

Avant de vous lancer dans votre projet d’investissement sur l’immeuble de rapport, il faudra penser au financement de votre projet en amont. La première chose à faire est de consulter votre banque pour connaître votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement. Un préalable nécessaire est donc d’avoir une tenue de compte irréprochable pour que la banque puisse vous accorder un prêt. Nous parlons souvent d’investissement sans apport mais cela ne veut pas dire investissement sans argent. Pour votre sécurité et afin de mettre toutes les chances de votre côté, il est judicieux d’avoir de l’épargne de disponible. À partir du montant estimé et de votre stratégie d’investissement, vous serez en mesure de cibler des biens dans votre catégorie.

Comment calculer son rendement locatif ?

L’objectif est de faire en sorte que le bien s’autofinance tout en y gagnant un revenu complémentaire. Le montant du loyer doit également tenir compte de ce paramètre, tout en étant, évidemment, dans le prix du marché.

Le rendement brut constitue un premier indice. Il inclut le coût total de l’immeuble de rapport, tenant compte des frais de notaire et des éventuels coûts de travaux. La formule est la suivante :

Loyer x 12 mois x 100 / Montant d’acquisition total (incluant les frais d’acquisitions)

Si par exemple, vous envisagez d’acheter un appartement à 100 000 €, les frais de notaire et frais d’agence s’élèvent à 8 000 € chacun, pour le louer à 700 €, votre rendement locatif brut sera : 700 x 12 = 8 400 € x 100/100 000 € + 8 000 € + 8 000 € = 7,2 %.

C’est-à-dire que tous les ans, ce bien vous rapporte 7,2 %.

Le rendement net est plus précis et tient compte des charges que vous devez payer en tant que propriétaire. Ainsi, vous enlevez les charges locatives, la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables, ainsi que toutes autres charges comme : les vacances locatives, l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés sur le montant du loyer. Notez que la liste des charges n’est pas exhaustive, cela dépend du bien. 

La formule est ainsi :

(Loyer x 12 mois) – (total des charges divers) x 100 / Montant d’acquisition total

Reprenons l’exemple précédent, votre bien, vous l’avez acquis à 116 000 €, vous générez 700  € de loyer mensuel. Mais vous devez payer une taxe foncière de 600 €, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. 

Votre rendement locatif net sera : (700 x 12) – (600+840+400) x 100/ 116 000 = 5,6 %

Ce ratio est déjà un peu plus précis que le rendement brut puisqu’il tient compte de vos dépenses. 

Le rendement net-net, quant à lui, tient compte des impôts et taxes à payer. Il s’agit du rendement net d’impôt, un détail qui n’est pas à négliger dans votre calcul de rentabilité. Selon votre placement, vous pouvez être soumis à différents impôts (prélèvements sociaux, revenus fonciers taxés à l’impôt sur le revenu) ou bénéficier de défiscalisation. Donc, il doit être calculé au cas par cas. 

L’immeuble de rapport comme investissement locatif

Alors, pourquoi choisir un investissement locatif plutôt qu’un autre type d’investissement ? Tout d’abord, parce que ce type d’investissement présente l’avantage de pouvoir générer un revenu mensuel complémentaire, assez conséquent. Ensuite, ce type de bien permet d’assurer l’avenir. Sur le long terme, vous pouvez vous constituer un patrimoine, pouvant être transmis.

L’immeuble de rapport, en particulier, est un investissement intéressant de par ses 4 grands avantages :

• Rentabilité locative : acheter un immeuble avec plusieurs appartements revient moins cher qu’acheter plusieurs appartements dans différents immeubles. En plus du prix au M2 moins élevé vous ne paierez qu’une seule fois les frais de notaire
• Gestion simplifiée : vous êtes le seul propriétaire de votre immeuble, si et seulement si vous n’achetez pas un immeuble en copropriété. 
• Marge de négociation plus élevée : vous avez une plus grande marge de négociation à l’achat puisque vous achetez l’immeuble en entier. 
• S’ouvre à plusieurs opportunités de plus-value : vous pouvez penser à la revente de lots ou à une revalorisation de l’immeuble.

L’achat immobilier oui, mais pas n’importe lequel

Chez BIMR, nous misons sur la qualité et du bien immobilier, et des locataires. Le fait est que, si vous faites l’acquisition d’un immeuble de qualité, avec des locataires de qualité, qui paient en temps et en heure les loyers, vous serez rentable à coup sûr. Et cela, indépendamment de l’endroit où se trouve votre immeuble. Sur cette étape, faites appel à un coach en investissement immobilier pour vous conseiller.

Voici comment procéder pour trouver votre bien :

• Recherche de biens : afin de maximiser vos chances, laissez vos coordonnées aux agences immobilières ou au vendeur. S’il s’agit de vendeur, demandez-lui s’il a d’autres biens, la plupart des vendeurs vendent également d’autres types de biens mais ne pensent pas systématiquement à les proposer.
• Comparaison des biens : afin de maximiser vos chances, il est nécessaire que vous puissiez comparer plusieurs biens. Pour cela, nous vous conseillons de faire au moins 4 visites par jour (quand vous partez en visite). Notez que la signature d’une offre d’achat ou même d’un compromis n’est pas un frein pour faire d’autres visites. Vous pouvez faire plusieurs offres d’affilée.

Est-ce possible de devenir rentier en 1 an ?

Beaucoup de personnes nous interrogent à ce sujet, est-ce vraiment possible ? Tout d’abord, cela dépend de votre définition de ce qu’est un rentier. Selon Le Petit Robert, un rentier est une personne qui a des rentes, c’est-à-dire, un revenu périodique tiré d’un capital. Plus simplement, en immobilier, un rentier est une personne qui génère des revenus grâce à son placement. Vous pouvez devenir rentier dès que vous arrivez à générer une somme, peu importe le montant, à partir de votre bien immobilier. 

Alors, est-ce que vous pouvez devenir rentier en un an ? La réponse est oui, mais sous certaines conditions. Il faut rester réaliste, l’immobilier est un domaine assez complexe. Dans un premier temps, votre rente vous permettra de générer un revenu complémentaire. Puis, étape par étape, nous allons travailler pour que vous puissiez vivre de vos rentes. Pour cela, il faudra travailler dur et être disposé à faire des concessions. Si, de votre côté, vous êtes prêt à sortir de votre zone de confort, avec nos accompagnements, vous serez en mesure d’atteindre votre objectif.