INVESTISSEMENT LOCATIF

Pour la plupart des investisseurs, l’immeuble de rapport constitue un placement rentable, très plébiscité. Il s’agit d’un immeuble, composé de deux lots au minimum, qui vous permet de générer un revenu mensuel au moyen des loyers. En général, l’objectif d’un investisseur est l’autofinancement du bien, ce qui correspond à une rentabilité brute estimée à approximativement 10 %. Mais plusieurs variables entrent en jeu dans le calcul de la rentabilité.

Calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport

Le calcul de la rentabilité permet d’évaluer si un projet d’investissement en vaut la peine. Plus le ratio annoncé est élevé, plus le bien sera rentable. Ce taux sert en général de référence pour la comparaison entre plusieurs biens. Nous détaillons ce calcul dans notre article Investir dans un immeuble de rapport.

Il existe trois types de rentabilités :

– La rentabilité brute

Il s’agit d’un premier indice qui consiste à diviser le montant des loyers annuels par le prix d’achat du bien. Le tout multiplié par 100 pour avoir un ratio. Vous pouvez vous baser sur ce calcul très simple à effectuer dès la lecture de l’annonce afin de comparer les biens.

– La rentabilité nette

Dans ce deuxième cas, le calcul est plus complexe puisqu’il prend compte des charges à payer. Ainsi, les loyers sont déduits des différentes charges, notamment la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non-récupérables et le prix d’achat est additionné des frais tels que frais d’agence et frais de notaire.

– La rentabilité nette-nette

La rentabilité nette-nette tient compte de la fiscalité, notamment des impôts, charges déductibles et amortissements. Cela dépend de votre régime fiscal. Notre article sur la fiscalité immobilière peut vous aider.

Comment augmenter la rentabilité de son immeuble de rapport à 15 % ?

Il est possible d’augmenter la rentabilité d’un immeuble de rapport en utilisant quelques techniques.

S’éloigner des grandes villes

L’investissement dans les grandes villes est considéré comme un investissement patrimonial, rentable sur le très long-terme. Le prix des immeubles dans ces zones est trop élevé pour pouvoir prétendre à une rentabilité de 15 %. Le prix d’achat ayant un impact direct sur la rentabilité, plus il est élevé, moins le bien sera rentable. C’est pour cela que nous vous conseillons de partir sur des petites ou moyennes villes qui sont assez fréquentées où le marché locatif est dynamique, cela vous évitera les vacances locatives prolongées. C’est le cas des villes avec des universités ou des zones d’emploi actives.

Se focaliser sur un immeuble qui a au minimum à 10 % de rentabilité

Pour pouvoir avoir une rentabilité de 15 % sur un immeuble de rapport, il est nécessaire de se focaliser sur des immeubles qui ont au minimum 10 %  de rentabilité. Par la suite, vous augmenterez cette rentabilité au moyen de stratégies visant soit à réduire le prix d’achat ou les charges ou alors à augmenter les prestations pour pouvoir augmenter le loyer.

Négocier le prix d’achat à la baisse

La négociation consiste à trouver le juste prix. Il n’y a pas de règle de pourcentage, tout dépend du bien et de la situation du vendeur. Dans certains cas, lorsque le prix est déjà plus bas que celui pratiqué sur le marché, il n’est pas nécessaire de négocier. Si, par contre, le bien est au prix du marché, vous pouvez négocier sans exagérer au risque de perdre l’affaire. Notez que la négociation ne doit pas se faire au hasard, elle se base sur des techniques éprouvées. Nous vous expliquons cela dans notre guide pour la négociation immobilière. Téléchargez votre exemplaire (offert) en cliquant sur ce lien.

Effectuer des travaux de rafraichissement

Les travaux apportent de la valeur ajoutée à votre bien. Un immeuble bien entretenu inspire la confiance des locataires et augmente l’attractivité de votre bien. Un petit changement, comme l’installation d’un interphone, peut augmenter la valeur de votre bien.

Partir sur des modes de location plus agressifs

Une des stratégies que les investisseurs utilisent souvent pour augmenter la rentabilité d’un bien consiste à opter pour des locations non conventionnelles. En effet, la location classique, même si elle vous assure un revenu régulier mensuel, ne permet que très rarement d’atteindre une rentabilité à deux chiffres. Par contre, la location saisonnière peut vous garantir plus de rentabilité, à condition de bien choisir votre localisation et d’offrir des prestations différentielles. C’est également le cas de la colocation, si la surface de votre bien vous le permet. Notez que les chambres doivent faire au minimum 9 m².