INVESTISSEMENT LOCATIF

Comme toute simulation, la simulation d’investissement locatif permet d’avoir une vision plus claire quant à la rentabilité du bien que vous envisagez d’acheter. D’une part, elle permet de visualiser le prêt bancaire et d’autre part, elle donne un aperçu du rendement précis du bien, selon votre situation. À partir de ce point de départ, vous pourrez plus facilement choisir l’offre la plus adaptée à votre objectif. Bien évidemment, la simulation ne remplace pas le contact direct avec les établissements bancaires, mais elle permet de donner une première appréciation de votre situation.

Le prêt immobilier pour financer l’investissement locatif

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le faire louer pendant une certaine période en mettant en place un bail. Les loyers perçus constituent une source de revenu complémentaire. Pour pouvoir financer l’achat de votre bien, la solution la plus rentable consiste à contracter un crédit immobilier. Certes, ce prêt peut être contraignant puisque le remboursement doit être effectué sur une certaine période. Mais vous pourrez rembourser vos mensualités avec les loyers perçus. L’objectif est de ne pas sortir de l’argent de votre poche afin de maintenir un cash-flow positif sur toute la période et d’augmenter votre patrimoine plus rapidement.

L’année 2021, on a constaté la baisse des taux du crédit immobilier pour plusieurs raisons. En effet, les taux d’intérêt proposés par les banques primaires sont dépendants des taux directeurs de la banque centrale. Pour relancer l’économie, la banque centrale a décidé de maintenir les taux à leur plus bas. Ces taux se situent actuellement entre 1 et 2.5 %, en fonction de la banque et de la durée de l’emprunt que vous choisirez. Notez que ces intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers.

Il est également bon de savoir que les établissements bancaires exigent généralement la souscription à une assurance décès-invalidité. Ainsi, en cas de problème, vos héritiers n’auront pas à s’acquitter des dettes sur votre crédit immobilier.

Pourquoi faire une simulation d’investissement locatif ?

Simuler son investissement est nécessaire puisque le résultat sera décisif sur votre décision d’investissement. Avec une simulation d’investissement locatif, vous serez en mesure de connaître la rentabilité de votre projet, le budget nécessaire, le coût ainsi que la durée des mensualités et votre capacité de remboursement.

À la suite de cette simulation, il sera plus facile pour vous d’identifier, d’une part, l’offre de crédit immobilier la plus adaptée à votre profil, et d’autre part, le bien immobilier le plus rentable. 

Comment faire une simulation d’investissement locatif ?

La simulation d’investissement locatif comprend deux volets :

• Simuler votre capacité d’emprunt, et donc le montant de votre prêt

Ce critère constitue un point de départ important pour pouvoir définir votre budget. Dans l’idéal, vous allez utiliser les loyers perçus pour rembourser vos mensualités. Ainsi, pour que votre cash-flow soit positif, il faudra trouver l’équilibre entre mensualité, loyer et fiscalité. À cet effet, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne à titre indicatif. Cela vous permettra de chasser sur le terrain et de revenir voir votre banquier avec un bien qui rentrera dans vos capacités de financement. Ce qui lui prouvera que vous maîtrisez votre sujet. 

• Simuler votre rendement locatif

Le rendement locatif est un critère essentiel pour pouvoir projeter vos gains. Ce ratio vous donne un premier indicateur quant à la rentabilité du bien que vous envisagez d’acheter. Ainsi, vous aurez la possibilité de comparer plusieurs biens et de choisir en fonction de leur rendement. Ce calcul offre plus de précision puisque les variables qui interviennent sont : le montant du loyer, la valorisation du bien, les charges, la fiscalité. Pour plus de détail sur le rendement locatif, nous vous invitons à lire notre article investir dans un immeuble de rapport.

Comment faire un bon investissement locatif ?

L’objectif d’un investissement locatif est de générer de l’argent tous les mois. Ainsi, le but est d’avoir un cash-flow positif. C’est pour cela que nous ne recommandons pas les programmes de défiscalisation, notamment la loi Pinel ou Cellier, qui, certes, vont vous faire gagner sur l’impôt, mais, en contrepartie, ne font pas rentrer d’argent. La plupart du temps, lorsque vous utilisez ces programmes, vous êtes en cash-flow négatif, avec un bien qui bien souvent a été surpayé.

Pour faire un bon investissement locatif, la première étape consiste à définir votre objectif d’investissement. Serait-ce pour avoir un revenu complémentaire ? Pour vivre de l’immobilier ou pour mieux préparer votre retraite ? Il faut que vous soyez précis quant à votre objectif. En effet, dans ce domaine, il existe plusieurs niches. Pour réussir votre investissement locatif, il est nécessaire de vous focaliser sur une niche que vous pourrez identifier selon votre profil d’investisseur. Par exemple, si votre objectif est de devenir rentier, afin de maximiser vos revenus, vous allez opter pour plusieurs lots d’un immeuble de rapport, à faire louer pour une location saisonnière ou une colocation. 

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