REAL ESTATE

Le financement est une étape essentielle pour concrétiser votre projet immobilier. Sans un partenaire bancaire qui vous suit, il sera difficile de financer un bien. Mais les choses ne se passent pas tout le temps comme prévu. Obtenir un prêt immobilier n’est pas aussi simple et de nombreux investisseurs essuient un refus de prêt immobilier. Si vous pensez avoir trouvé le projet idéal, la banque peut ne pas être du même avis que vous. Pour optimiser vos chances, il est important de bien préparer son dossier bancaire en amont.

Les causes d’un refus de prêt immobilier

Pour un investisseur, un refus de prêt immobilier équivaut à tirer un trait sur un projet. Même si cela peut être dur à admettre, souvent, les causes du refus proviennent du profil de l’investisseur lui-même. Repérer ces causes peut vous aider à améliorer votre dossier bancaire.

Capacité d’endettement dépassée

Depuis la nouvelle réglementation du HCSF (Haut conseil de la sécurité financière) qui est entrée en vigueur en janvier 2022, les banques sont de plus en plus intransigeantes en ce qui concerne la capacité d’endettement. Selon les nouvelles règles, les mensualités du crédit immobilier ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Il s’agit d’un moyen de protéger les ménages pour que le reste à vivre soit assez suffisant pour vivre décemment. Pour calculer votre capacité d’endettement, la banque tient en compte vos autres prêts en cours, notamment des crédits à la consommation.

Mauvaise gestion des finances

Avant d’accorder un prêt immobilier, la banque vérifie le profil bancaire de l’intéressé. Elle analyse surtout les 3 derniers mois du compte pour voir comment vous gérez votre argent. Elle examine les postes de dépenses les plus importants. À partir de ces informations, la banque calcule votre reste à vivre. S’il est assez suffisant pour rembourser le crédit, alors vos chances sont meilleures. Dans le cas contraire, si par exemple vous êtes à découvert un mois sur deux, ce ne sera pas rassurant. Chaque détail compte, notamment le fait d’avoir de l’épargne de côté, le fait de ne pas être adepte de paris sportifs ou de cryptomonnaie, certaines banques n’approuvent pas ce genre de placement. Elle va décortiquer la manière dont vous gérez vos finances. Il est important pour la banque de s’assurer que vous serez en mesure d’honorer les mensualités.

Instabilité de votre situation

Les banques préfèrent les CDI qui offrent une réelle stabilité financière. Il s’agit d’un critère très important puisque la régularité de vos revenus est la garantie que vous serez en mesure de rembourser les mensualités sur le long terme. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les prêts immobiliers fonctionnaires sont plus avantageux. La stabilité est le mot d’ordre de la banque, car outre les aléas de la vie qui sont couverts par l’assurance, la perte d’emploi, et donc de revenus, constitue un risque réel. Si vous êtes un entrepreneur, la banque demande au minimum 3 années d’activités pour jauger de votre situation financière et de votre stabilité.

Un manque d’apport

Certains investisseurs refusent catégoriquement de mettre de l’apport lorsque la banque le leur demande. Et pourtant, ce paramètre peut changer l’avis de la banque. Même s’il est plus intéressant de ne pas mettre d’apport personnel pour profiter au maximum de l’effet de levier, dans certains cas, la banque peut vous demander un apport, en fonction de la somme demandée. En acceptant de mettre de l’apport, vous montrez votre engagement. Il est tout de même nécessaire de garder une épargne en guise de marge de manœuvre pour faire face au risque d’impayé, de vacance locative ou de petits travaux.

Un dossier bancaire peu rassurant

La manière de présenter votre dossier bancaire est importante. Vous augmentez vos chances d’obtenir un prêt en mettant en avant les points forts du bien immobilier que vous projetez d’acquérir. La banque va notamment s’intéresser à la demande locative dans la région ainsi qu’au marché de la revente pour limiter les risques de décote en cas de problème. Plus le marché est dynamique, plus vous augmentez vos chances. Avec les nouvelles normes du secteur immobilier, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) constitue également un point de vigilance, sachant que les biens classés E, F et G seront progressivement interdits de location (à partir de 2025 pour les biens classés G). Si vous projetez d’investir dans ce type de biens, il est nécessaire d’inclure les coûts des travaux pour les remettre aux normes.

L’importance de la relation avec le banquier

Souvent, on oublie que le banquier a également une marge de manœuvre dans un dossier de demande de prêt. Il est important de construire une relation pérenne avec votre banquier afin de s’assurer qu’il va vous suivre dans vos projets immobiliers. Il est nécessaire de faire en sorte que cette relation soit gagnant-gagnant, en aidant votre banquier à atteindre ses objectifs. Pour cela, vous pouvez par exemple souscrire à un forfait téléphonique ou une assurance.

Les solutions en cas de refus de prêt immobilier

Si votre prêt a été refusé, cela ne veut pas forcément dire que toutes les banques vont refuser vos demandes à l’avenir. Après avoir analysé votre profil et votre dossier, vous pouvez rectifier le tir. Voici ce que vous pouvez faire en cas de refus de prêt immobilier :

Améliorer votre dossier bancaire

En tenant compte de ce qui a été dit dans les paragraphes précédents, il est possible de revoir votre dossier bancaire et d’assainir votre compte. Si par exemple, vous avez été à découvert, il est préférable de reculer votre demande le temps d’avoir un profil bancaire irréprochable. L’hygiène financière est un critère sur lequel la banque reste inflexible. Par ailleurs, présenter le dossier bancaire de manière convaincante, avec des justificatifs des estimations contribue à rassurer la banque. Pour cela, vous pouvez utiliser notre Real Estate Investor's Toolkit qui vous donne tous les documents nécessaires pour sécuriser et rentabiliser votre projet. En utilisant nos documents légaux validés par nos avocats, vous serez assuré d’être protégé à chaque étape de la transaction.

Penser à l’arbitrage en cas de refus de prêt immobilier

L’arbitrage est l’action de revendre des actifs immobiliers dans le but d’en acquérir de nouveaux, plus intéressants. Dans le cadre d’un arbitrage, l’investisseur cherchera à se séparer du bien le moins rentable ou le plus énergivore. Cette action vous permettra de libérer votre capacité d’endettement et vous permettra de gagner en capital pour investir dans d’autres biens.

Changer de partenaire bancaire

Si une banque vous a refusé votre prêt, cela ne signifie pas qu’une autre banque le refusera également. Chaque banque possède une politique commerciale définie, en fonction de leur stratégie et de leur cible. Si vous estimez que votre dossier bancaire est avantageux, il est possible de le présenter à d’autres établissements financiers.