REAL ESTATE

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devrez compter sur le financement de la banque. Dans le contexte actuel, la plupart des banques exigent que vous disposiez d’un certain montant d’épargne pour constituer un apport personnel. Il est important de réfléchir à la somme à injecter dans l’apport dans un investissement locatif, parce que ce montant va définir votre capacité à développer plus ou moins vite vos projets. Certaines banques peuvent accepter des projets d’investissement locatif avec très peu ou pas d’apport personnel, à condition de suivre certaines règles.

L’apport dans un investissement immobilier

L’apport personnel est l’argent que vous mettez de votre propre poche pour financer un investissement locatif. Il s’agit d’une somme d’argent que vous utilisez pour couvrir les coûts d’achat ou les dépenses liées à la propriété, comme les frais de notaire ou les réparations. L’apport personnel est généralement exigé par les banques lors d’une demande de prêt immobilier pour un investissement locatif.

Le rôle de l’apport dans un investissement locatif

Les banques exigent généralement un apport des emprunteurs pour couvrir les coûts associés à l’opération de crédit et pour prouver leur capacité d’épargne. L’apport est notamment utilisé pour financer les frais de notaire, qui représentent à peu près 8% du prix d’achat de la propriété dans l’ancien et entre 2 à 3 % dans le neuf. Il est également demandé pour mais aussi pour que la banque arrive à faire passer plus facilement votre financement par rapport à votre taux d’endettement ou tout simplement pour qu’elle dilue le risque. Les banques exigent souvent un apport pour garantir les prêts immobiliers contre les risques de défaut de paiement. En montrant que vous êtes capable d’épargner régulièrement, vous prouvez également que vous serez capable de rembourser régulièrement les mensualités d’emprunt. Le montant de votre apport montre aux banques que vous êtes sérieux au sujet de votre investissement et que vous avez les moyens de couvrir les coûts liés à la propriété. Cela peut aider à augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier, car les banques considèrent que vous êtes un investisseur plus fiable.

À combien s’élève le montant de l’apport dans un investissement locatif ? 

La banque demande en général un montant entre 5 à 10 % selon le cas. Ce montant sert à couvrir les frais. Il s’agit des frais de notaire, les frais de dossier ainsi que les garanties qui sont à la charge du propriétaire d’un bien. En cas de défaut de paiement de votre part, il faudra revendre le bien et ces frais ne sont pas inclus dans le montant de la vente. La banque veut donc s’assurer qu’elle puisse récupérer le montant du prêt à 100 %. Dans l’ancien, ce montant représente souvent les 10 %  du prix d’achat, tandis que dans le neuf, ce montant représente environ les 5 % du prix d’acquisition. 

Faut-il mettre plus ou moins d’apport ? 

Si vous disposez d’une épargne conséquente, vous pouvez vous demander s’il serait plus intéressant de mettre plus d’apport pour notamment emprunter une somme moins conséquente et obtenir un taux d’intérêt plus intéressant. En réalité, même si vous avez un projet d’investissement locatif, il est nécessaire de garder une épargne de précaution qui vous permettra de rebondir en cas de coup dur. Mettre toute son épargne dans l’apport n’est donc pas préconisé. Dans le contexte actuel, il est même plus avantageux d’opter pour mettre le minimum d’apport possible. Les investisseurs à haut rendement lèvent le maximum de fonds et profitent de l’effet de levier pour investir massivement. 

Pourquoi il est plus avantageux de négocier un prêt sans apport ?

Un prêt sans apport ou un financement à 110 % permet de garder la totalité de son épargne. Dans ce cas de figure, vous n’aurez à mettre aucun euro sur la table et vous pourrez utiliser votre épargne pour financer un autre projet. Obtenir ce genre de prêt est certes plus difficile et demande de maîtriser quelques techniques de négociation, mais ce n’est pas impossible. Ne pas mettre d’apport vous permettra de bénéficier de l’effet de levier que procure l’immobilier. En effet, même si le taux d’intérêt augmente actuellement, le taux d’inflation est tout de même plus conséquent, ainsi le taux d’intérêt réel est négatif. C’est-à-dire que dans ce contexte, il est plus avantageux d’utiliser l’argent de la banque.

Quelques techniques pour obtenir un prêt sans apport pour un investissement locatif

Pour que la banque vous accorde un prêt sans apport, il est nécessaire de soigner votre profil. Les éléments suivants.

Avoir une situation professionnelle stable

La stabilité est un élément très important pour la banque. Étant donné que le prêt est un élément sur le long terme, la banque doit s’assurer que le demandeur puisse rembourser les mensualités durant toute la durée du prêt. C’est pour cette raison qu’elle favorise les personnes en CDI, et même les fonctionnaires. Les entrepreneurs devront par exemple attendre trois années d’activités pour augmenter leur chance de faire accepter leur demande.  

Avoir une hygiène financière exemplaire

La manière dont vous gérez votre argent intéresse la banque. Si par exemple vous n’avez pas assez de reste à vivre à cause des autres prêts en cours ou que vous êtes même à découvert, il est probable que votre prêt soit refusé. En revanche, si vous arrivez à mettre de côté tous les mois, dans un compte épargne, 20 % de votre salaire, vous augmentez vos chances, parce que la banque peut vous faire confiance.

La rentabilité du bien à acheter

Pour que la banque soit convaincue que votre projet va réussir, il est nécessaire de mettre en avant les atouts du bien. Elle va particulièrement s’intéresser à la rentabilité de votre projet. Il est ainsi nécessaire de bien étudier les estimations et de donner les justificatifs des chiffres que vous allez avancer. S’il s’agit d’un immeuble de rapport déjà loué, les calculs sont simplifiés puisque vous allez partir sur du concret.

La négociation de l’apport

Il est possible d’avancer plusieurs arguments. Vous pouvez par exemple bénéficier d’une offre acte en main qui vous permettra de ne pas payer les frais de notaire. Avec notre boite à outils de l’investisseur immobilier, rédigé par des avocats et des experts dans chaque domaine, vous pouvez entre autres maîtriser ce type d’offre et économiser les 8 % de frais de notaire. Dans ce cas, vous pourriez argumenter qu’étant donné que vous avez signé l’offre acte en main, il n’est plus nécessaire que vous mettiez de l’apport. Il est également possible de négocier en mettant en avant le fait d’utiliser votre épargne comme coussin de sécurité, en cas de problème dans le bien. Il est très important de nouer une relation avec votre banquier et que le deal soit gagnant-gagnant. Notez également que les banques sont plus souples pour les SCI, puisque les risques sont partagés entre les associés qui composent la SCI.