REAL ESTATE

L’investissement locatif neuf ou ancien constitue un véritable dilemme pour les investisseurs débutants. Chaque type d’investissement présente ses avantages et ses inconvénients. Il convient de choisir en fonction de votre profil. Si l’ancien permet d’investir dans une valeur sûre, puisqu’on connaît l’historique du bien, le neuf permet de bénéficier d’un avantage en matière de performance énergétique. Et pourtant que l’on choisisse l’investissement locatif neuf ou ancien, il est nécessaire de se préparer aux éventuels risques.

L’investissement locatif neuf

Investir dans le neuf permet de bénéficier d’un logement aux normes, ce qui est un point important compte tenu des nouvelles normes DPE imposées par l’Etat. L’immobilier neuf répond parfaitement aux normes de construction et vous économiserez sur les travaux à prévoir. En revanche, le prix peut être dissuasif étant donné l’écart du prix au mètre carré entre le neuf et l’ancien.

Le respect des normes

Dans un investissement locatif dans le neuf, les matériaux utilisés respectent les dernières réglementations en la matière. Cela confère au logement des performances énergétiques assurant des économies au niveau de la facture. Le bien livré respectera les nouvelles normes DPE. Dans certains cas, vous avez également l’avantage de pouvoir aménager le bien en fonction de vos goûts et de vos besoins.  

Les garanties

Dans le neuf, les logements sont soumis à une garantie biennale pour les éléments techniques et une garantie décennale pour les éléments structurels. Ces garanties permettent de vous protéger en termes de travaux à prévoir. Ainsi, lorsque vous achetez dans le neuf, vous êtes sûr que vous n’aurez pas à débourser de sommes pour les gros travaux.

Une différence de prix conséquente

Mais la différence de prix est conséquente lorsqu’on achète dans le neuf. Il est évalué entre 15 à 30 %. Il est d’usage de considérer un bien comme neuf jusqu’à ses 5 ans. Or, un logement neuf perd de sa valeur dès qu’il est occupé. Il est nécessaire de tenir compte de cette dépréciation, même si vous décidez de le revendre après quelques mois. Par ailleurs, l’écart de loyer entre un bien neuf et un bien ancien ne compense pas le prix d’achat, ce qui fait qu’un bien neuf est généralement moins rentable.

Les limites des dispositifs fiscaux type Pinel

Plusieurs investisseurs sont tentés par l’investissement locatif dans le neuf, notamment à cause des dispositifs fiscaux mis par l’Etat, du type Pinel. Pour rappel, les dispositifs de la loi Pinel incitent les investisseurs à investir dans des zones spécifiques en plafonnant le loyer et en fixant une durée minimum d’engagement de location. En contrepartie, l’État leur concède des avantages fiscaux. Lorsqu’on investit, l’économie d’impôt ne devrait pas être le critère principal. Or, en général, les investisseurs qui utilisent ces dispositifs ne génèrent pas de cash flow positif et sont souvent en cash flow négatif. Ainsi, il est nécessaire de bien étudier votre projet avant de vous lancer dans un tel investissement.

L’investissement locatif ancien

L’immobilier ancien permet de se baser sur l’historique du bien. Ce point est très positif pour réduire au maximum les risques d’un investissement immobilier. Le prix d’achat généralement plus accessible vous permet également d’avoir une rentabilité plus conséquente que l’investissement dans le neuf. De plus, il est possible d’opter pour plusieurs stratégies d’optimisation. Mais comme tout investissement, l’investissement locatif comporte un risque. Il est ainsi nécessaire de se former au préalable pour pouvoir maîtriser les risques de ce type d’investissement. Pour vous accompagner, nous avons mis en place le Immo Cash Machine Challenge qui vous permettra de comprendre le fonctionnement de ce type d’investissement en seulement 3 jours. Vous serez guidé par un coach durant les 3 jours pour être assuré de ne faire aucune erreur.

L’historique du bien

L’investissement locatif dans l’ancien permet de partir sur un historique du bien. Vous savez à peu près ce que le bien va vous rapporter, surtout s’il s’agit d’un immeuble déjà loué. Dans ce cas, vous pouvez poser vos estimations sur des chiffres précis, ce qui constitue un moyen de se rassurer et de rassurer la banque. Vous pouvez également mieux vous projeter sur les progressions des prix dans la ville et ainsi prévoir le rendement locatif que vous allez pouvoir générer.

Le prix du bien

Le prix au mètre carré d’un bien ancien est généralement moins élevé que celui d’un bien neuf. De nombreux immeubles sont même décotés, dû à leur vétusté. Dans ce cas, il est nécessaire de penser aux travaux. Les nouvelles normes DPE prévoient que les logements classés E,F et G seront progressivement interdits à la location à partir de 2025. De ce fait, il faudra bien se renseigner sur le bien avant de faire une offre d’achat immobilier. Dans tous les cas, acheter dans l’ancien à un prix peu élevé vous permet d’assurer un meilleur rendement locatif.

Optimiser le bien

Lorsque vous achetez dans l’ancien, il est possible d’opter pour différentes stratégies pour optimiser le rendement locatif. Vous pouvez par exemple effectuer des travaux pour que votre bien soit adapté à la colocation ou à la location saisonnière, si votre bien le permet. Ces types de location permettent d’augmenter la rentabilité de votre projet, sans pour autant demander des coûts supplémentaires conséquents.