REAL ESTATE

Pour générer des revenus complémentaires, de nombreuses personnes choisissent d’investir dans l’immobilier locatif. Lorsque ce type d’investissement est réalisé dans les règles de l’art, il peut être très avantageux. Dans le cas contraire, cela peut devenir un vrai gouffre financier. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, découvrez les points sur lesquels il est nécessaire de se questionner.

Les types de biens pour investir dans l’immobilier locatif

Lorsqu’on pense immobilier locatif, on pense immédiatement à la location classique d’appartement. Or, en fonction de votre budget et de vos objectifs, vous avez la possibilité de choisir entre différents types de biens à louer.

Les caves, garages et box

Pour les personnes qui ont un petit budget ou qui veulent avoir très peu de choses à gérer, il peut être intéressant d’investir dans des caves et places de parkings. On n’y pense pas forcément mais ces biens permettent de rentrer dans l’immobilier locatif à moindre coût et présentent une rentabilité avantageuse. Par ailleurs, en investissant dans ce type de bien, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion des locataires qui peut être énergivore.

Les studios et appartements

Ce type de bien possède l’avantage du prix. Le prix d’un studio est plus accessible puisque la superficie est réduite. De plus, il est possible de louer un studio ou un appartement en meublé et de bénéficier du statut de LMNP ou LMP, en fonction de la somme totale de vos revenus locatifs. En fonction des dimensions de votre appartement, il est possible de penser à plusieurs moyens d’optimiser la location. Vous pouvez par exemple penser à la colocation ou la location saisonnière qui permettent d’augmenter la rentabilité de votre bien. L’inconvénient réside dans la copropriété, vous ne serez pas les seuls à prendre les décisions et les charges peuvent être coûteuses. 

La location commerciale

L’avantage de ce type de location est que les locataires restent souvent longtemps, ce qui vous permet d’épargner les frais liés aux turnovers. Néanmoins le monde tend plus vers une digitalisation, les consommateurs favorisent les commandes via internet ce qui peut avoir une incidence sur ce type d’investissement. Il faudra donc bien quadriller votre achat et prendre chaque paramètre en considération. 

Les immeubles de rapport comme investissement locatif

Les immeubles de rapport permettent d’avancer plus rapidement, puisqu’en une seule opération, vous avez plusieurs appartements. Vous faites ainsi une économie d’échelle sur les frais et les démarches à effectuer lors de l’opération. L’avantage réside dans le fait qu’en théorie un immeuble de rapport par définition n’est pas en copropriété. Ainsi, vous serez le seul décideur des projets à mettre en place dans votre propriété, que ce soit pour les ravalements de façade ou l’augmentation des loyers par exemple.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien

De nombreux investisseurs hésitent entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien, principalement à cause des avantages fiscaux que présente certains programmes comme la loi Pinel par exemple. L’écart de prix entre un logement neuf et un logement ancien est assez conséquent, alors qu’en termes de rapport locatif, un logement neuf peut certes se louer un peu plus cher, mais en général vous pourrez très difficilement obtenir un cash-flow positif ou un auto-financement.

Par ailleurs, les dispositifs fiscaux comme la loi Pinel permettent une réduction d’impôt dans le neuf, mais lors de revente la plupart des propriétaires de ce type d’investissement veulent revendre dès la fin des avantages fiscaux. Ils se retrouvent à vendre à perte car ils ont acheté au-dessus du prix du marché par conséquent il doivent s’aligner au prix du marché pour espérer vendre. 

Lorsque vous investissez dans l’ancien, il y a tout de même des points à vérifier pour éviter que les coûts des travaux de rénovation soient trop élevés. En effet, il est nécessaire de tenir compte des nouvelles normes DPE, puisque les logements  classés G, par exemple, ne pourront plus être loués à partir de 2025. Pour pouvoir définir la stratégie à utiliser compte tenu du nouveau contexte du secteur immobilier, il est nécessaire de connaître ces nouvelles règles. Pour vous aider, nous avons mis en place la formation DPE qui vous permettra de réussir vos investissements dans le contexte actuel.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Pour investir dans l’immobilier locatif, il est nécessaire de bien étudier votre projet au préalable. Sans cette étape essentielle, vous risquez d’acheter n’importe quel bien qui n’est finalement pas rentable.   

Définir sa stratégie

Votre stratégie constitue la base de votre projet. Avoir une stratégie solide vous permet de tenir le cap, d’arriver à atteindre vos objectifs et de ne pas vous éparpiller. Cette étape est très importante puisque, pour mener à bien votre projet d‘investissement, il est nécessaire de se poser les bonnes questions et d’être bien préparer en amont. En général, lorsque vous investissez dans l’immobilier, si vous avez recours à la banque ou à d’autres organismes de financement, vous vous engagez sur du long-terme. Ainsi, il est primordial d’étudier les risques et de choisir une stratégie qui correspond à votre situation. La mise en place d’une bonne stratégie requiert la connaissance du secteur. Afin d’accélérer le processus, il est indispensable de se former sur le sujet.

Développer un réseau solide

Un achat immobilier ne s’effectue pas seul. Vous devrez intervenir auprès de divers homologues pour trouver la perle rare. Il est donc important de se constituer une équipe qui vous aidera à acquérir votre bien dans les meilleures conditions. Dans la recherche de votre bien immobilier, vous pouvez compter sur des agents immobiliers, des vendeurs ou encore des huissiers (certains huissiers ont accès à une liste de propriétés à vendre). Pour le financement de votre bien, vous devrez voir avec une banque ou un organisme de financement et un notaire.

En ce qui concerne le calcul de la rentabilité et le choix de votre régime fiscal, vous aurez besoin d’un expert comptable ou d’un avocat fiscaliste. Pour la rénovation et les travaux, vous devrez collaborer avec un entrepreneur, un plombier, un électricien et des artisans. La gestion locative peut se faire par vos soins ou être déléguée à un autre organisme. Pour que le tout se déroule parfaitement, l’aide d’un coach pour vous accompagner dans votre projet peut être très utile, surtout s’il s’agit de votre premier investissement.

Avoir une vision sur le long terme

La maîtrise des émotions est indispensable lorsqu’il s’agit de conclure un achat. En tant qu’investisseur, il est nécessaire de garder en tête que lorsque vous investissez, c’est pour augmenter votre patrimoine et gagner de l’argent. Même si un deal qui se présente semble tentant, il est nécessaire de l’analyser en profondeur avant de passer à l’achat. En matière d’investissement, acheter puisque son instinct a dicté que le bien est un coup de cœur n’est jamais une bonne idée. C’est pour cette raison que les investisseurs professionnels partent d’une stratégie et d’un plan d’action précis pour mettre en place leur projet d’investissement. De cette manière, il est plus facile pour eux de s’en tenir à leur plan et de ne pas s’éparpiller.

S’armer de patience pour trouver la bonne affaire

Enfin, pour investir dans l’immobilier locatif, la patience est de rigueur. Trouver le bien immobilier qui correspond à vos objectifs peut prendre du temps. Une des plus grandes erreurs des investisseurs débutants consiste à se précipiter sur le premier bien qu’ils visitent, même si le coût est trop élevé et que le bien ne correspond pas à leur stratégie. Ou alors, ils finissent par abandonner au bout de quelques mois, parce qu’ils n’ont pas trouvé de bien assez rentable. De la même manière, agrandir votre patrimoine prendra du temps. Contrairement à ce qui est véhiculé à travers les médias et les success-stories, la fortune ne se crée pas du jour au lendemain, cela prend du temps. Et pour cela, il vous faudra suivre une stratégie bien définie.