RENTAL INVESTMENT

L’immeuble de rapport est le bien immobilier par excellence pour les investisseurs en quête de rendement locatif. Encore faut-il ne pas se tromper dans son choix pour que cet investissement soit réellement rentable. Pour être sûr de bien acheter votre immeuble de rapport, vous pouvez vous munir d’une check-list immeuble de rapport dès votre première visite. Elle listera l’ensemble des points à vérifier avant de passer à l’achat. Avec ce document, vous ne risquez pas d’oublier un détail qui pourrait nuire à la rentabilité de votre projet d’investissement. Rappelons qu’avec un immeuble de rapport, vous serez seul à supporter les coûts des travaux. Une check-list vous permet d’avoir en main toutes les informations nécessaires pour prendre la bonne décision.

Check-list immeuble de rapport

Afin d’éviter une erreur d’investissement, il y a 5 choses que vous devez absolument vérifier lors de la visite d’un immeuble de rapport.

1-     Le raccordement au tout-à-l’égout 

Le raccordement au tout-à-l’égout peut faire partie des vices cachés par le vendeur. Il faudra vérifier le rattachement de l’immeuble au réseau tout-à-l’égout qui est obligatoire dans la plupart des cas. Ce réseau permet d’évacuer les eaux ménagères et les eaux des vannes de l’immeuble. Avec ce système, les eaux usées sont conduites à un système d’épuration. Dans le cas où votre immeuble ne serait pas relié au tout-à-l’égout, la mairie peut vous demander d’effectuer les travaux et le coût de ces travaux peut vous coûter cher puisqu’il faudra déconnecter les fosses septiques et combler le trou qu’elles laissent, en pensant, bien évidemment à raccorder un nouveau réseau.

2-     Les bouches d’aération 

L’état des bouches d’aération permet de voir si votre immeuble est bien aéré. L’idéal, dans cette étape, est de vous munir d’un hygromètre. Cet appareil calcule le taux d’humidité de l’air. Notez que, selon les études, un bon taux d’humidité est situé entre 40 % et 60 %. En dehors de ces chiffres, vous risquez des problèmes de santé. Un taux d’humidité élevé est à l’origine de problèmes de condensation et de moisissure. En plus de l’hygromètre qui donne déjà une bonne indication sur l’humidité de la pièce, vous pouvez vérifier l’état de la VMC avec une petite astuce. Pour ce faire, il suffit de coller une feuille sur la VMC, si elle y reste, c’est que la VMC fonctionne correctement. Si, par contre, elle tombe, c’est que la VMC ne fonctionne pas ou est obstruée. Dans ce cas, il faudra la démonter et la nettoyer.

3-     L’état de la toiture

Vous pouvez vérifier l’état de la toiture visuellement de l’extérieur. Une tuile manquante ou cassée peut entraîner des problèmes d’isolation. Si vous avez accès aux combles, l’état des poutres, de la charpente et du sol vous donne quelques indices sur le niveau d’étanchéité de la toiture actuelle. L’idéal, quand vous devez vérifier une toiture, est de vous munir d’un drone pour être sûr de tout quadriller. Notez que les frais de travaux peuvent faire grimper votre coût d’acquisition final, il ne faut pas les négliger.

4-     Les parties communes

L’état des parties communes constitue également un indicateur important : portes, couloir, façade, fondation, chéneaux, escaliers, ascenseur, interphone. Vous pouvez constater l’état de ces parties visuellement et voir si elles requièrent des travaux de rafraîchissement ou non. Si votre immeuble n’a pas de problème particulier, un bon nettoyage et un coup de peinture suffisent généralement à lui redonner un bel aspect. Si par contre, le problème est plus profond, le coût des travaux sera également conséquent.

5-     Les compteurs d’eau et d’électricité

Notez qu’il est obligatoire d’avoir des compteurs EDF individuels puisque la revente d’électricité est interdite. Le problème se pose pour le compteur d’eau, il vous faudra faire installer des compteurs divisionnaires s’il n’y en n’a qu’un seul. Par exemple, si vous voulez mettre en location un immeuble de rapport avec 3 lots, vous devez disposer de 4 compteurs : 3 pour chaque appartement et 1 pour les parties communes.

Acheter un immeuble de rapport : nos conseils

En plus de notre check-list immeuble de rapport, nous vous conseillons également de tenir compte des points suivants avant de passer à l’achat.

Attention aux zones inondables 

On n’y pense pas forcément, mais le vendeur ne va pas mettre tous les défauts de l’immeuble en avant. Si vous avez des doutes concernant les réponses du vendeur, vous pouvez appeler la mairie. Elle pourra vous lister toutes les zones inondables dans sa ville. Un indice que vous pouvez vérifier par vous-même : si cet immeuble possède une cave, parfois, il y a des pompes à eau dans les caves qui servent à drainer l’eau en cas d’inondation.

Qu’en est-il du bon prix ?

Pour savoir si vous avez encore droit à une marge de négociation sur le prix, nous vous conseillons de regarder sur le site des impôts les ventes au préalable. Si l’immeuble en question a déjà été vendu, vous allez avoir les détails concernant la période d’achat ainsi que son prix. Vous pourrez ainsi vérifier le prix d’achat et connaître les travaux effectués.

Vérifier le montant des taxes foncières

Les taxes foncières diffèrent d’une commune à une autre. Vous pouvez directement demander à votre vendeur quel est le montant de ces taxes ou vérifier auprès de votre mairie. Demandez-lui l’Avis de Taxes Foncières pour éviter les mauvaises surprises. Notez que les taxes foncières constituent une charge non négligeable dans le calcul de votre rentabilité.

Inspecter le voisinage

Enfin, renseignez-vous auprès du voisinage. Les voisins sont ceux qui ont sûrement les plus d’informations sur l’immeuble que vous envisagez d’acquérir. Demandez-leur des informations sur le quartier, sur les travaux. Vous pouvez être surpris par ces informations qui peuvent vous sauver d’une mauvaise opération. Par exemple, lors de la visite d’un immeuble, un voisin m’a appris que l’immeuble en question avait pris feu, un détail non-négligeable puisque les travaux qui ont été effectués peuvent juste masquer les dégâts.

Les outils à emmener lors de votre visite

Lorsque vous allez effectuer des visites d’immeuble, pour éviter de perdre de temps, nous vous conseillons de vous munir des équipements suivants :

• Télémètre,
• Cahier, stylo, crayon,
• Sac à dos,
• Appareil photo : il faut prendre le maximum de photos que vous allez regarder une fois au calme,
• Hygromètre, 
• Drone,
• Offre d’achat prêt : pour montrer votre sérieux au vendeur.

Avec notre check-list immeuble de rapport, vous évitez les mauvaises surprises et par conséquent, les mauvaises opérations. Pour aller plus loin vous pouvez télécharger la check-list immeuble de rapport pdf complète 100 % offerte ici. Si vous voulez acquérir un bien rentable, il est nécessaire de vérifier ces éléments avant de passer à l’achat. Et vous, avez-vous déjà été confronté à d’autres pièges lors de vos visites ?