REAL ESTATE

Acheter un immeuble de rapport peut s’avérer être une opération très rentable. C’est pour cette raison que plusieurs investisseurs optent pour ce type d’investissement. Pour autant, les risques sont réels lorsqu’on n’est pas bien formé sur le sujet. Dans cet article, nous avons regroupé tout ce que vous devez savoir avant d’acheter un immeuble de rapport.

Pourquoi les investisseurs optent pour les immeubles de rapport ?

Il y a plusieurs avantages liés à l’achat d’un immeuble de rapport. La première est la rentabilité que ce type d’investissement peut dégager du fait d’un prix d’achat au m2 moins élevé que celui de plusieurs appartements. Acheter un immeuble de rapport permet aux investisseurs d’augmenter plus rapidement leur patrimoine. Par ailleurs, il permet de répartir les risques entre les différents lots acquis. Mais attention, comme dans tout investissement, les risques sont bien réels, alors il est nécessaire de se former pour les éviter. C’est pour cette raison que nous avons mis en place le Challenge Immobilier. BIMR est spécialiste dans l’acquisition d’immeubles de rapport à haut rendement. Ce challenge est très complet, nous vous guidons de A à Z pour mener à bien l’achat de votre immeuble. 

Une meilleure rentabilité

Un immeuble de rapport est généralement moins cher que plusieurs achats d’appartements séparés, ce qui permet d’augmenter la rentabilité de ce type de bien. En effet, le prix d’achat au mètre carré est moins élevé dans un immeuble de rapport que dans plusieurs appartements achetés séparément. De même, les frais de fonctionnement sont généralement moins élevés. Par ailleurs, vous avez une seule transaction à faire pour acquérir plusieurs lots : donc des frais de notaire à ne payer qu’une seule fois pour plusieurs biens, une seule commission, une seule demande de prêt. Au niveau des travaux, il est possible bénéficier de réduction en regroupant les travaux pour les artisans sur un seul immeuble.

Une gestion simplifiée

Un immeuble de rapport a par définition un seul propriétaire. En optant pour l’achat d’un immeuble de rapport, vous serez le seul décisionnaire en ce qui concerne les changements à entreprendre dans votre immeuble, ce qui facilite la gestion du bien. Ainsi, vous n’aurez pas affaire avec une copropriété pour décider des éventuels travaux de rénovation ou des règles de fonctionnement de l’immeuble et vous pourrez réaliser les travaux à votre rythme.

La répartition des risques

Dans la même optique, le risque d’impayé est les problèmes liés aux locataires sont répartis sur les différents lots. Pour la banque, cet aspect peut être rassurant étant donné que les mensualités sont couvertes par plusieurs loyers de différents locataires. Vous pouvez également choisir de répartir les risques en optant pour différentes stratégies d’optimisation dans chacun des lots.

Où acheter un immeuble de rapport ?

Trouver un immeuble de rapport peut paraître difficile, surtout pour un investisseur débutant, voici donc nos conseils pour trouver un immeuble rentable.

Les sites d’annonces

Certaines personnes pensent à tort que les sites d’annonce du type leboncoin sont dépassés. En réalité, vous pouvez trouver plusieurs opportunités sur ces sites en vous y prenant bien. Les bonnes affaires disparaissent aussitôt qu’elles se trouvent en ligne, il est donc nécessaire de se connecter tous les jours et même trois fois par jour pour augmenter vos chances d’en trouver.

Le réseau immobilier

Il s’agit d’une étape importante dans la vie d’un investisseur immobilier. Pour être le premier au courant des bonnes affaires, vous pouvez vous constituer un réseau d’informateurs constitués des professionnels du secteur. Les agents immobiliers, les notaires, les courtiers … peuvent avoir accès à des informations sur un bien à vendre qui entrerait dans vos critères. Il est nécessaire de créer et d’entretenir une relation avec ces personnes pour qu’elles vous tiennent au courant des nouveautés du secteur. 

Petites villes vs. grandes villes

Dans les grandes villes, malgré la demande locative intéressante, le prix des immeubles peut être conséquent, ce qui peut impacter sur la rentabilité du projet. L’investissement locatif dans les petites et moyennes villes est plus intéressant en termes de rentabilité. Mais certains investisseurs ont peur d’investir dans ces zones. En réalité, il est nécessaire de comprendre que le logement est un besoin fondamental partout dans le monde. Si vous offrez des prestations de qualité, les locataires seront prêts à louer votre logement, peu importe son emplacement. Généralement, les biens dans les petites et moyennes villes sont plus abordables. Dans certaines de ces villes, le marché de l’immobilier est également dynamique. Cela peut constituer une opportunité pour les investisseurs en quête de rendement.

Acheter un immeuble de rapport : les points à vérifier

Lorsque vous achetez un immeuble de rapport, vous serez le seul maître à bord, mais vous serez également le seul à supporter les coûts des travaux. Il est donc important de rester vigilant sur les points suivants lors de la visite :

Vérifier les éléments structurels qui ont un coût important

La toiture en particulier peut entraîner des problèmes d’isolation et d’étanchéité dont les réparations peuvent faire grimper le coût final de l’acquisition. Ce sont des détails qu’il ne faut pas négliger lorsqu’on achète un immeuble de rapport. Pour les fondations, les fissures peuvent vous donner un indice quant au problème structurel d’un immeuble. Dans les zones inondables, vous remarquerez que les caves sont souvent munies de pompes à eau.

S’informer sur les individualisations des compteurs

Les compteurs d’électricité doivent être individuels. Si ce n’est pas le cas, il est nécessaire de faire installer un compteur pour chaque lot ainsi qu’un compteur pour les parties communes. La même disposition devrait être effectuée pour le compteur d’eau. Ainsi, pour un immeuble qui compte 3 lots, il faudra installer 4 compteurs.

Ne négliger aucune information

Il est nécessaire de bien questionner le vendeur sur les travaux effectués récemment, les charges actuelles de l’immeuble, les contrats en cours pour bien jauger du coût total que vous devrez débourser tous les mois. Il est possible de se renseigner auprès du voisinage pour avoir le plus d’informations possible sur l’immeuble et éviter les mauvaises surprises. Vérifiez également si les lots sont bien en règle et qu’il n’y a pas de copropriété de l’immeuble. Dans certains cas, les divisions n’ont pas été faites dans les règles de l’art et cela conduit à des coûts supplémentaires.

Acheter un immeuble de rapport : le financement

Pour pouvoir financer votre projet, vous devez contacter votre banque ou un organisme de financement. En fonction de votre profil, la banque vous donnera sa capacité de financement. La durée du prêt joue un rôle dans le montant des mensualités, mais cela ne devrait pas influencer la rentabilité du projet. Un projet rentable sera rentable, quelles que soient les conditions de votre prêt. Une durée longue réduira le coût de vos mensualités, tandis qu’une durée courte vous permettra de rembourser plus rapidement le crédit. La durée optimale dépend de votre situation, il est nécessaire de garder une somme disponible pour les imprévus. À cette étape, vous pouvez comparer les offres de plusieurs banques.

Le régime fiscal pour un immeuble de rapport

La fiscalité est un point essentiel qu’il faut étudier puisque son choix est déterminant de la rentabilité du projet. De nombreuses personnes se demandent s’il est préférable d’acheter un immeuble de rapport en SCI ou en nom propre. Pour choisir la fiscalité adaptée à votre projet, il est nécessaire de bien étudier vos objectifs. La fiscalité de l’immeuble de rapport sera orientée en fonction de vos projets à venir. Dans certains cas, il n’est pas nécessaire de créer une société, dans d’autres cas, la Holding peut être plus intéressante. De nombreux scénarios sont à prévoir. Pour cela, il est préférable de faire appel à un professionnel.