REAL ESTATE

Un achat immobilier nécessite souvent un prêt bancaire. Même si la loi n’impose aucune règle concernant l’apport, il est d’usage pour les banques de demander un apport. Mais quel est le montant idéal de l’apport ? Faut-il investir la totalité de son apport dans un achat ou est-il préférable de garder une partie de ses liquidités ? Faisons le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’un apport dans un achat immobilier ?

On appelle apport la contribution financière personnelle de l’acheteur dans l’acquisition d’un bien immobilier, en plus du prêt bancaire. Cette somme provient des fonds propres de l’acheteur, cela peut être son épargne personnelle, les fonds reçus de la revente d’un bien ou encore un héritage. La plupart des banques exigent un apport avant d’accepter de financer un bien. Le montant peut varier, mais en général, il est de 10 % pour un bien ancien et 5 % pour un bien neuf. Ainsi, si, par exemple, vous voulez acquérir un bien ancien d’une valeur de 100 000 €, la banque peut vous demander un apport personnel de 10 000 €.

Pourquoi la banque demande un apport ?

La banque demande systématiquement un apport personnel avant de financer un projet immobilier. L’apport permet d’un côté de couvrir les frais de notaires et frais annexes, souvent à hauteur de 10 %. D’autre part, cette contribution financière démontre l’engagement de l’acheteur et donne un peu plus de crédibilité au dossier. Il s’agit d’un moyen pour la banque de tester la capacité à épargner de l’acheteur. Si vous avez pu bien gérer votre argent, il y a plus de chance que vous sachiez gérer le prêt immobilier.  

Mettre tout son apport dans un achat immobilier : les inconvénients

Lorsque vous vous lancez dans l’immobilier pour la première fois, vous pouvez vous dire qu’il est préférable de mettre autant d’apport que possible pour éviter de s’endetter. En effet, le fait de mettre tout son apport dans un achat immobilier présente l’avantage de pouvoir mieux négocier les frais d’emprunt, mais les risques sont également nombreux. Alors, faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ? La réponse est non et ce, pour plusieurs raisons.

Vous avez une perte de liquidité conséquente : en investissant la totalité de l’apport dans un bien immobilier, vous immobilisez une grande partie de votre capital et n’aurez pas de liquidité disponible en cas d’urgence et donc, aucune marge de manœuvre.

Les opportunités d’investissement sont limitées : toujours par manque de liquidité en utilisant la totalité de son épargne, on peut se priver d’autres opportunités d’investissement potentiellement plus rentables. Or, en tant qu’investisseur, il est important de diversifier ses investissements dans différents secteurs pour avoir une meilleure protection contre les risques et maximiser le rendement global de son portefeuille.

Vous ne bénéficiez pas du taux d’intérêt réel : le taux d’intérêt réel est l’écart entre le taux d’intérêt nominal et le taux d’inflation. Si cet écart est négatif, cela veut dire qu’il est préférable d’utiliser l’argent de la banque plutôt que sa propre épargne. Même si le taux d’intérêt est plus conséquent lorsque vous mettez moins d’apport, tant que le taux d’intérêt réel est négatif, vous gagnez de l’argent en utilisant l’argent de la banque.

Quid de l’achat immobilier sans apport ?

Dans certains cas, la banque peut accorder un prêt immobilier sans apport, qu’on appelle également financement à 110 %. Les banques sont plus flexibles pour les investissements locatifs depuis l’assouplissement des normes par la HCSF depuis le 13 juin. Pour obtenir ce genre de prêt, voici ce qu’il faut faire.

Une situation professionnelle stable 

La stabilité est le maître-mot pour la banque. Etant donné que le prêt immobilier est un engagement sur le long terme qui peut aller jusqu’à 30 ans, la banque a besoin de s’assurer que l’acheteur puisse rembourser les mensualités conformément aux conditions. C’est pour cette raison que les banques favorisent les profils avec un CDI ou les fonctionnaires.

Avoir un profil bancaire irréprochable

La banque va s’intéresser à la manière dont vous gérez votre argent, ainsi qu’à vos postes de dépenses les plus importants. Par conséquent, il est nécessaire de surveiller vos dépenses et d’éviter les découverts bancaires. En général, la banque tient compte des trois derniers mois de votre compte pour se faire une idée de votre profil.

Avoir de l’épargne

Sans une épargne de côté, la banque risque de ne pas accepter de vous financer. Pour prouver votre capacité à mettre de l’argent de côté tous les mois, il est nécessaire de garder au moins 20 % de votre salaire dans un compte épargne, avec la mention épargne. La présence d’épargne vous donne plus de crédibilité aux yeux de la banque, puisque cela prouve que vous savez gérer votre argent.

Présenter un dossier bancaire solide

Le dossier bancaire regroupe toutes les informations dont la banque a besoin pour jauger votre projet immobilier. Pour convaincre la banque, il est nécessaire de baser les calculs sur des données chiffrées. L’objectif est de montrer que votre projet est rentable et que, par conséquent, vous serez capable d’honorer les mensualités en temps et en heure. La Real Estate Investor's Toolkit regroupe, entre autres, tous les dossiers dont vous avez besoin pour avoir un dossier bancaire en béton.

Les stratégies pour mettre le moins d’apport dans un achat immobilier

Dans certains cas, la banque va quand même exiger un apport, cela dépend du montant de la somme que vous souhaitez lever. Dans ce cas, il est possible de négocier le montant de l’apport à la baisse. Pour cela, vous pouvez vous baser sur des techniques de négociation éprouvées en cliquant sur this link.

La négociation des frais de notaire

Parfois certaines banques vont vous demander de payer les frais de notaire et de mettre de l’apport. Peut-être que vous échapperez à l’apport, mais pas aux frais de notaire. Les investisseurs chevronnés qui arrivent à multiplier les investissements n’ont pas forcément une épargne ou des économies illimitées, ils utilisent la stratégie AEM. C’est cette stratégie qui leur permet de se faire financer les frais de notaire à coup sûr. Dans notre Real Estate Investor's Toolkit, nous vous expliquons comment vous n’aurez plus jamais à sortir les frais de notaire de votre poche. Téléchargez votre exemplaire en cliquant sur this link.

La négociation avec le banquier

Bien que la banque soit une institution, le banquier a une marge de manœuvre dans la décision de financer un projet. Vous pouvez négocier en mettant en avant l’utilisation de votre épargne comme coussin de sécurité en cas de problèmes liés au bien immobilier. Il est essentiel d’établir une relation solide avec votre banquier et de viser un accord mutuellement avantageux. Montrez à votre banque que vous êtes un partenaire fiable en souscrivant aux assurances ou autres forfaits.

Comparer les offres

Si vous jugez que votre banque affiche des conditions trop lourdes, vous pouvez comparer les offres. Certaines banques sont plus réticentes que d’autres à accorder un prêt avec le minimum d’apport. Dans tous les cas, il est indispensable d’avoir un bon profil et un dossier bancaire avec des arguments solides sur la rentabilité de votre projet.