REAL ESTATE

La transition énergétique est au cœur des préoccupations actuelles, et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments est un enjeu majeur pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. Les passoires thermiques, ces logements mal isolés et énergivores, sont devenues une préoccupation majeure du gouvernement qui a remis à jour les normes DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Découvrez les détails.

Passoire thermique : la définition

Une passoire thermique, également appelée « passoire énergétique », désigne un logement énergivore, souvent construit avant 1975, qui est mal isolé et/ou qui consomme beaucoup de chauffage. Les passoires thermiques augmentent considérablement la facture d’énergie pour les locataires et ont un impact négatif sur l’environnement en générant de grandes quantités de gaz à effet de serre.

Pour déterminer si un logement est une passoire thermique, il est nécessaire de mesurer sa consommation d’énergie à l’aide d’un audit énergétique réalisé par un bureau d’études qualifié. Ce dernier détectera les éventuels ponts thermiques entraînant des pertes de chaleur dans le logement.

Pour évaluer la performance d’isolation d’un logement, vous devez réaliser un DPE avec l’aide d’un professionnel agréé. Ce diagnostic mesure les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, en attribuant une note de A à G. Un logement est considéré comme une passoire thermique s’il obtient une note de F ou G, ce qui signifie qu’il consomme plus de 330 kWh par mètre carré par an.

Ce que la loi dit sur les passoires thermiques

Afin de lutter contre les effets négatifs des passoires thermiques, la loi Climat résilience prévoit d’interdire progressivement la mise en location des passoires thermiques. Cela commence le 1er janvier 2025 pour les logements classés G, dont la consommation excède les 330 kWh par mètre carré par an, soit 600 000 logements. Tandis que pour les logements classés F seront interdits de location à partir du 1er janvier 2028, soit 1.2 million de logements. La même interdiction s’applique aux logements classés E à partir du 1er janvier 2032, soit 2.6 millions de logements.

Rénover une passoire thermique : les aides de l’État

Puisque les logements constituent un besoin fondamental de la population, l’État offre plusieurs options aux propriétaires de passoire thermique, afin de les aider à remettre les logements aux normes. Ci-après quelques aides disponibles.

 – Le taux à prêt zéro : à l’heure où les taux d’intérêt grimpent jusqu’à 4 %, le taux à prêt zéro permet de bénéficier d’un prêt sans intérêt pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. (Notre article crédit immobilier et taux d’usure peut vous aider à comprendre l’enjeu de cette variable).

– MaPrimeRénov’ : le plafond est de 20 000 €, cette aide est également disponible pour les propriétaires bailleurs, sous certaines conditions.

– Le taux de TVA réduit : les propriétaires bailleurs peuvent également bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5 % pour les travaux sous certaines conditions.

– La Prime énergie : pour le financement des travaux. L’objectif de cette prime est de réduire la consommation énergétique de 50 % d’ici 2050.

Est-ce une bonne idée d’investir dans les passoires thermiques ?

La réponse à cette question est : cela dépend de la situation. Dans certains cas, il peut-être intéressant d’investir dans les passoires thermiques à cause de la forte décote sur ce type de biens. Mais d’un autre côté, il faut être préparé à effectuer tous les travaux de rénovation nécessaires. Malgré les aides de l’État, la facture peut être élevée. Et passer par ces aides n’est pas toujours l’idéal pour les investisseurs. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ces biens obtiennent une décote qui peut aller jusqu’à 20 % ou même plus, en fonction de leur état. Pour mieux vous éclairer, voyons les avantages et les inconvénients d’investir dans une passoire thermique.

Investir dans une passoire thermique : les avantages

Le prix accessible

Comme l’explique le site spécialisé Seloger.com, on observe une décote de  13 % sur les appartements classés F et G, par rapport à ceux classés A et B. Dans certains cas, cette décote peut même aller jusqu’à 20 %. Les prix de ces biens sont certes très bas, mais il est nécessaire de prévoir une enveloppe travaux conséquente et de travailler avec des professionnels pour remettre ces biens aux normes.

Les aides à la rénovation

Il existe plusieurs dispositifs mis en place par l’État, calculés en fonction du budget du ménage pour la remise aux normes énergétiques de ces biens. Par exemple, MaPrimeRénov, qui est cumulable avec d’autres aides. Pour les propriétaires bailleurs, d’autres dispositifs spéciaux sous forme d’avantages fiscaux, comme la loi Denormandie ou le déficit foncier, sont mis en place pour réduire l’impôt sur le revenu. Attention tout de même, si votre objectif est de vivre de l’immobilier ou encore de vous générer des revenus complémentaires, passer par les aides de l’État n’est pas forcément l’option idéale. Malheureusement les loyers sont souvent capés et vous risquez d’avoir un incident direct sur votre cash-flow. Si vous commencez à investir dans l’immobilier, profitez de notre Formation offerte pour commencer sur les bonnes bases en cliquant sur this link.

Investir dans une passoire thermique : les inconvénients

Des travaux de remise aux normes longs et coûteux

Dès lors qu’on achète une passoire thermique, il est nécessaire de penser aux travaux. Même si vous n’envisagez pas de le louer ou de le vendre, la consommation énergétique de ces logements est très élevée et sans travaux, sur le long terme, cela n’est pas rentable. Si vous comptez habiter le logement, les travaux permettront de faire baisser vos factures et de gagner en confort. Pour les bailleurs, les travaux sont une étape obligatoire, il est donc nécessaire de bien étudier les coûts et de les intégrer dans le calcul de la rentabilité. Si malgré les travaux, le bien est rentable, il est envisageable de l’acheter.

Une location impossible

Si votre objectif est un investissement locatif, les passoires thermiques seront interdites progressivement à la location. Il est ainsi nécessaire de rénover le bien. Par ailleurs, les loyers des logements G et F ne peuvent plus être augmentés depuis le 25 août 2022 pour les prochains bails.

Une revente difficile sans les travaux

Dans le cas d’une revente, une plus-value est difficilement envisageable sans la remise aux normes du logement. À partir du 1er avril, l’étau se resserre puisque les propriétaires d’une passoire thermique classée G et F devront fournir un audit énergétique en plus du DPE pour pouvoir vendre leur propriété. Il s’agit d’un audit plus précis que le DPE montrant les éléments sur lesquels il est nécessaire de se focaliser et les plans de travaux de rénovation énergétique correspondants.