Tout savoir sur le cash-flow immobilier
Juil , 21
Dans quelle ville est-il intéressant d’effectuer un investissement locatif ?
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, la question du “ dans quelle ville investir ? “ s’impose très rapidement puisqu’elle permet d’affiner les recherches. La plupart des néophytes se concentrent sur des villes en particulier parce qu’ils ont entendu dire que cette ville possède la meilleure rentabilité. À d’autres investisseurs, on conseille d’investir près de leur logement pour être présent en cas de pépin. Or, ces stratégies largement répandues réduisent vos opportunités à trouver un bien rentable.
En effet, dans toutes les villes, il y peut y avoir autant de bonnes que de mauvaises affaires. Ainsi, avant de vous lancer dans votre achat, une étape très importante consiste à vérifier la rentabilité du bien. Si un bien est rentable, il sera plus facile pour vous de l’exploiter pour gagner plus d’argent. En revanche, si un bien n’est pas rentable dès le début, il est peu probable que vous puissiez réaliser une belle affaire dans le temps. D’où l’intérêt de bien étudier votre projet. Pour cela, vous pouvez faire appel à un coach en investissement immobilier. Profitez d’un appel stratégique offert avec un coach expert en cliquant sur ce lien.
Petites villes ou grandes villes ?
Le prix de l’immobilier dans les grandes villes est relativement cher par rapport aux petites et moyennes villes. Néanmoins, le marché y est plus dynamique, ce qui fait que le risque de vacances locatives y est moindre. Mais du fait du coût d’acquisition qui y est élevé, la rentabilité du bien n’est pas optimisée. Rappelons que pour calculer la rentabilité brute, il faut diviser le total de la somme perçue (loyer x 12 mois) par le coût d’acquisition total et multiplier le tout par 100.
Dans les petites et moyennes villes en revanche, le coût de l’immobilier est plus accessible. Même si le risque de vacance locative y est plus élevé, en misant sur une prestation haut de gamme, incluant une finition de bonne qualité, vous minimisez ces risques. En effet, il est plus encourageant pour un locataire de louer un bien en bon état et qui suit les normes et les tendances en la matière. Lorsque vous investissez dans une petite ou moyenne ville, vous pouvez augmenter votre rentabilité puisque le coût d’acquisition du bien y est moins élevé. Ainsi, il est plus facile d’atteindre les 10 – 15 % de rentabilité. Notre article sur Où investir dans l’immobilier détaille ces paramètres.
Le cash-flow, un paramètre important
Certains investisseurs justifient le manque de cash-flow au début du projet en se disant que lorsqu’ils vont revendre le bien dans 10 ou 20 ans, sa valeur augmentera puisqu’il se trouve dans un bon emplacement. En réalité, cette stratégie est très risquée puisque personne ne sait quel sera le prix de l’immobilier dans 10, 20 ou même 5 ans. Ainsi, il est nécessaire de se rappeler que l’affaire se réalise à l’achat et non à la revente. Le cash-flow que vous réalisez dès le début de votre projet contribue à le rentabiliser. Même si vous revendez votre bien plus tard, vous ne serez jamais en perte.
Notez que le cash-flow correspond à la somme que vous pouvez garder après y avoir soustrait les différentes charges (remboursement, taxes, énergie, internet, charges de copropriété le cas échéant…). Et si vous investissez dans l’immobilier, c’est sûrement pour gagner de l’argent et non pour en perdre.
Les critères à surveiller avant de placer son argent
Même si dans toutes les villes, il est possible de tomber sur une bonne ou une mauvaise affaire, il est quand même important de vérifier les indices montrant que la ville est dynamique pour éviter au maximum les vacances locatives. Pour cela, vous pouvez vous référer aux statistiques sur l’INSEE et effectuer votre petite recherche. Si la demande locative y est et que le bien est rentable, il n’y a pas de raison de ne pas investir dans cette ville.
Où trouver un bien rentable ?
Un bien rentable est un bien qui s’autofinance. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il est possible de trouver un bien rentable sur des sites comme leboncoin ou seloger. Il faut rester ouvert pour pouvoir la perle rare. Pour faciliter votre recherche, vous pouvez mettre des alertes et l’affiner selon vos critères. Notez qu’il est préférable de se connecter au site trois fois par jour puisqu’en général, les bonnes affaires ne restent pas longtemps.
La deuxième technique consiste à approcher les agences immobilières. Vous pouvez aller directement dans une agence immobilière et lui donner vos critères. Pour pouvoir vous constituer un réseau, partez de l’annonce immobilière que vous avez vue sur leboncoin ou un autre site d’annonces, enregistrez le numéro et appelez l’agent. Lors de votre appel, vous pouvez lui laisser vos coordonnées et lui demander s’il a d’autres biens de ce type disponible. Il est important de créer des relations si vous voulez faire partie des personnes sur la première liste de l’agent immobilier.
