Tout savoir sur le cash-flow immobilier
Juil , 21
Comment acheter un immeuble de rapport sans apport ?
Il est vrai que les conditions de la banque se sont durcies depuis janvier 2022 à la suite des nouvelles réglementations du HCSF sur le taux d’endettement. Mais malgré cela, acheter un immeuble de rapport sans apport peut encore être possible. Les meilleurs investisseurs savent profiter au maximum de l’effet de levier de la banque pour pouvoir se constituer un patrimoine immobilier conséquent leur permettant de vivre de leur rente. Suivez nos conseils pour investir sans apport.
Acheter un immeuble de rapport sans apport, nos conseils
Il est important de noter au préalable qu’acheter un immeuble sans apport ne veut pas dire investir dans l’immobilier sans argent. Pour le comprendre, il est nécessaire de se mettre à la place de votre banquier. Il sera difficile pour lui d’accepter pas que vous utilisez l’argent de la banque si vous n’avez pas une épargne de côté. Cette situation serait trop risquée. Pour pouvoir prétendre à un prêt à 110 %, voici les trois étapes indispensables.
Faire en sorte que le banquier puisse avoir confiance en vous
La première étape consiste à montrer à votre banquier que vous êtes un bon gestionnaire. Ainsi, il est nécessaire de savoir gérer son revenu mensuel et d’avoir un profil bancaire propre. En effet, avant de pouvoir accorder un prêt, la banque vérifie si votre profil bancaire est cohérent. Elle va donc étudier en détail vos revenus ainsi que votre capacité à gérer vos ressources. Sur la base de ces informations, elle établit votre capacité d’endettement.
L’objectif pour votre banquier est de déterminer que vous ne présentez aucun risque pour la banque et que vous serez en mesure de rembourser vos dettes. Il va donc regarder à la loupe toutes vos opérations, particulièrement sur les trois derniers mois. Ainsi, il est nécessaire de s’assurer que pendant cette période, vos comptes ne sont pas à découvert. Pour prouver à votre banquier votre capacité de bien gérer vos revenus, nous recommandons de mettre, tous les mois, une épargne d’au moins 20 % de vos revenus dans votre compte épargne. Par ailleurs, afin d’augmenter votre capacité d’endettement, il est préférable de ne pas avoir de crédit de consommation en cours.
Préparer un dossier bancaire bien ficelé
Pour que la banque puisse accepter votre demande de prêt, il est nécessaire que vous lui montriez que votre projet est intéressant. Il est possible de mettre toutes les chances de votre côté en préparant très sérieusement votre dossier bancaire. Vous pouvez y inclure les différentes simulations de votre investissement locatif, avec des chiffres bien documentés. Ne négligez pas cette étape importante qui est une condition sine qua non pour que la banque puisse accorder le prêt. Un dossier bien établi permet de faire progresser votre demande dans les meilleures conditions et dans les meilleurs délais. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre Boîte à outils de l’investisseur immobilier. Nous vous y donnons tous les documents nécessaires dans la constitution de votre dossier bancaire.
Négocier pour réduire l’apport au minimum
Dans certains cas, surtout pour les investissements à gros budget, la banque va vous demander de participer au projet à hauteur de 10 %. Si le cas se présente, il est possible de négocier cette somme à la baisse en présentant les bons arguments. Vous pouvez notamment dire à la banque que vous avez besoin de votre épargne pour gérer les imprévus. Notez que lorsque vous négocier, il est nécessaire de tenir compte de la position du banquier. L’objectif est de trouver un intérêt commun pour arriver à un accord qui convient équitablement aux deux parties. Ainsi, vous serez peut-être amené à prendre un produit bancaire pour faire pencher la balance en votre faveur. Nous vous donnons toutes les techniques essentielles pour négocier dans notre formation Shark négociateur.
L’effet de levier, un outil puissant en immobilier
En immobilier, l’effet de levier consiste à utiliser au maximum l’argent de la banque pour pouvoir augmenter sa capacité d’investissement. Investir dans l’immobilier sans apport permet d’augmenter l’effet de levier. Il est intéressant uniquement en cas d’investissement rentable, surtout actuellement puisque le taux d’intérêt réel est négatif. En d’autres termes, il est préférable d’utiliser l’argent de la banque et de le rembourser avec les intérêts, plutôt que d’utiliser sa propre épargne, puisque l’argent perd de sa valeur avec le temps. Emprunter à la banque va vous permettre d’investir des sommes plus importantes, que vous n’avez pas la possibilité de financer seul. Vous pourrez ainsi multiplier vos investissements et investir dans des immeubles de rapport.
En effet, un des avantages de l’investissement locatif est de pouvoir se constituer un patrimoine en utilisant l’argent de la banque et en remboursant cet emprunt avec les loyers. Avec un immeuble de rapport, le cash-flow est plus conséquent puisque vous récolterez plusieurs loyers, en fonction du nombre de vos lots. Vous serez ainsi en mesure de gagner plus rapidement de l’argent, à condition de bien savoir investir dans un immeuble de rapport. Investir sans apport demande que vous étudiez préalablement les tenants et aboutissants de votre projet avant de le présenter à la banque. Avec un immeuble de rapport rentable, vous pouvez augmenter vos chances d’obtenir un prêt bancaire.
