Tout savoir sur le cash-flow immobilier
Juil , 21
Est-il intéressant d’acheter un immeuble de rapport en LMNP ?
La fiscalité constitue un volet important pour un projet immobilier. Son choix est crucial pour déterminer la rentabilité d’un projet. Beaucoup d’investisseurs décident d’acheter leur immeuble de rapport en LMNP du fait des avantages fiscaux qui en découlent. Si vous avez entendu parler de la LMNP et que vous vous demandez si ce statut peut être intéressant dans votre situation, nous vous citons dans cet article les fondamentaux qui vous aideront à prendre la bonne décision.
Le statut LMNP en bref
La LMNP ou Location meublée non professionnelle est un statut fiscal qu’un particulier peut acquérir lorsqu’il loue un bien meublé. Lorsque le projet immobilier est plus conséquent, les revenus tirés de cette activité dépassant le montant de 23 000 € sur une année civile, on peut considérer qu’elle est exercée à titre professionnel. L’investisseur peut ainsi passer au statut LMP ou Location meublée professionnelle. Si le statut LMNP est tellement prisé, c’est surtout à cause des avantages fiscaux qu’il permet d’obtenir. Par exemple, ce statut permet d’amortir le prix du bien si vous êtes dans le régime réel. Le montant de l’amortissement est déduit des loyers perçus, ce qui diminuera le montant de vos revenus fonciers. Vous payerez ainsi moins d’impôts.
Le statut LMNP, quelles sont les conditions ?
Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, il est nécessaire de faire louer un logement disposant de tous les mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire tels que détaillé dans le décret n°2015-981 du 31/07/2015.
En tant que loueur meublé non professionnel, même si cette activité n’est pas votre activité principale, il est nécessaire de s’inscrire au RCS. Vous pouvez vous inscrire au niveau du CFE ou du tribunal de commerce compétent. Cela doit se faire dans les 15 jours du début de la location de votre bien via le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921). Si vous avez plusieurs biens en location meublé, c’est le lieu où les revenus locatifs sont les plus élevés qui prévaut. Cette inscription va vous permettre de recevoir un numéro de SIRET unique que vous indiquerez dans vos déclarations de revenus.
Vous êtes éligible au statut LMNP si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par année civile. Dans le cas contraire, vous devriez passer au statut LMP ou Loueur meublé professionnel. Notre article sur la fiscalité des immeubles de rapport détaille un peu plus ce sujet.
Les types de régime LMNP
Il y a principalement deux types de régime fiscal pour le statut LMNP.
Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique automatiquement pour un statut LMNP. Les charges ne sont pas déductibles du revenu imposable. Pour compenser cela, ce régime accorde un abattement de 50 % sur les recettes locatives pour la location classique et 71 % pour une location touristique. Le seuil maximum de revenu est fixé à 72 600 € en cas de location classique et 176 200 € en cas de location de tourisme.
Le régime réel
Lorsque vos revenus sont supérieurs au seuil du régime micro BIC, vous basculez au régime réel. Dans ce régime, les charges sont déductibles mais elles doivent être justifiées par des factures. Cela inclut notamment les intérêts d’emprunt, le coût d’achat des mobiliers, la taxe foncière, etc. Un autre avantage non négligeable concerne également les amortissements qui peuvent être déduits du prix d’achat. Pour bénéficier pleinement de ce régime, il vous faudra travailler avec un expert comptable.
Bien louer votre immeuble de rapport en LMNP
Pour éviter les mauvaises surprises, en cas de location meublée, il est nécessaire que vous fassiez attention à plusieurs points. Nous les détaillons dans notre Boîte à outils de l’investisseur immobilier. C’est un kit complet qui vous permet d’avoir en main toutes les informations ainsi que tous les documents pour commencer à investir. Vous aurez notamment à être vigilant sur les points suivants.
Le choix des locataires
La solvabilité du locataire est un critère important pour éviter les risques d’impayés. Mais un bon locataire est également un locataire sérieux et enthousiaste. Il prend soin de votre bien et ne risque pas de partir après quelques mois en attendant de trouver mieux. Vous pouvez évaluer son niveau d’enthousiasme suite à la visite. Si, par exemple, le locataire est réactif à vos messages, c’est qu’il est prêt à s’investir dans le bien.
Un logement décent
Un logement décent permet d’éviter le risque de vacances locatives. En plus des normes en la matière, il est important que votre locataire se sente bien dans son logement. Et pour cela, penser qualité au détriment de la quantité est la meilleure option. Ainsi, lorsque vous choisissez vos meubles et équipements, il est préférable d’éviter le premier prix et de proposer une prestation plus qualitative par rapport à ce qui se fait habituellement.
Un dépôt de garantie
Le dépôt de garantie permet de vous protéger en cas de manquement du locataire à ses obligations. Le montant du dépôt ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges. Ce montant doit être indiqué dans le bail.
Un bail bien ficelé
Le bail est le contrat qui vous lie à votre locataire. Il permet de bien délimiter les responsabilités de chaque partie et sert de bouclier en cas de litige. Pour s’assurer que votre bail soit bien rédigé, vous pouvez faire appel à un huissier de justice. Notez que le coût de l’huissier peut se partager entre vous et le locataire.
Un état des lieux détaillé
Il est préférable de faire appel à un professionnel pour l’état des lieux à l’entrée et à la sortie. Cet état des lieux permet également de vous protéger en cas de litige.
Les responsabilités de chaque partie
Pour éviter que votre locataire ne vous appelle pour chaque détail à réparer, il est nécessaire de faire une liste de ce que le locataire doit faire et de ce qui est inclus dans vos responsabilités. Cette liste devrait être aussi précise que possible afin d’éviter les malentendus.
