INVESTISSEMENT LOCATIF

Cette année, les banques deviennent plus strictes face aux investisseurs immobiliers, la décision du HCSF (Haut conseil de stabilité financière) limitant le taux d’endettement entre en vigueur dès le 1^er janvier. De fait, il devient plus difficile pour les investisseurs d’acheter sans apport personnel. Toutefois, cela reste possible. Si vous voulez investir dans l’immobilier sans apport, suivez nos conseils.

Les banques sont plus strictes

À partir du 1^er janvier 2022, les conditions d’octroi de crédit immobilier se durcissent. Le HCSF a pris de nouvelles réglementations en ce qui concerne le crédit immobilier, selon la décision du 29 septembre 2021. Ainsi, le taux d’endettement est limité à 35 % et la durée maximale d’emprunt est de 25 ans, avec une dérogation de 2 ans de plus pour certains types de bien. L’objectif de ce changement est d’éviter le surendettement des ménages.

Par conséquent, l’accès au crédit immobilier est devenu plus contraignant. Les banques sont de plus en plus exigeantes quant aux dossiers à fournir afin d’assurer la garantie de remboursement.

Est-il toujours possible d’investir dans l’immobilier sans apport en 2023 ?

Investir dans l’immobilier sans apport est toujours possible, mais il vous faudra vous constituer un dossier bancaire solide et présenter un projet immobilier sérieux. Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous avons préparé pour vous une boîte à outils des investisseurs immobiliers regroupant toutes les techniques et astuces, notamment la constitution d’un dossier bancaire en béton. Pour en savoir plus, vous pouvez cliquer sur ce lien.

Notez que la décision précise que la banque et les institutions de financement ont tout de même une marge de manœuvre et peuvent déroger à ces règles dans 20 % des cas de chaque trimestre civile et que dans au moins 80 % dont 30 % de primo-accédants, la dérogation est applicable aux personnes qui achètent une résidence principale. Ainsi, vous aurez plus de chance de recevoir un avis favorable si vous achetez votre résidence principale. Néanmoins, si vous présentez un projet d’investissement locatif sérieux, vous aurez également la possibilité d’en bénéficier.

Primo-accédant : les personnes qui achètent leur résidence principale ou qui n’ont pas été propriétaires de résidence principale durant les deux dernières années.

Les avantages d’un investissement immobilier sans apport

D’une part, investir dans l’immobilier sans apport permet de conserver vos économies. Ainsi, vous utiliserez exclusivement l’argent de la banque pour financer votre bien immobilier. D’autre part, vous profiterez de l’effet de levier. Le principe consiste à utiliser l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement. Ainsi, vous serez en mesure d’agrandir votre patrimoine plus rapidement. Bien sûr, pour profiter de cet effet de levier, la règle fondamentale est que le coût du crédit immobilier ainsi que les frais annexes soient inférieurs aux revenus locatifs. Cela semble logique, mais beaucoup de néophytes oublient cette règle de base. Ainsi, il est nécessaire d’effectuer une simulation d’investissement locatif du bien que vous comptez acquérir pour se baser sur des chiffres précis.

Insistons également sur la notion de taux d’intérêt réel que nous expliquons mieux dans la vidéo ci-dessous. En résumé, le taux d’intérêt réel correspond à la différence entre le taux d’intérêt de la banque et le taux d’inflation. Si cette différence est négative, comme c’est le cas avec cette crise, puisque le taux d’inflation est élevé, selon les prévisions de l’Insee, il serait de 3.6 % en 2022. En conséquence, utiliser le crédit s’avère être plus intéressant qu’utiliser notre propre épargne.

Constituer son dossier bancaire pour investir dans l’immobilier sans apport 

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier sans apport devient de plus en plus difficile. Toutefois, vous pouvez maximiser vos chances d’obtenir un accord en portant une attention particulière aux points suivants :

Prouver sa solvabilité

La banque accorde une attention particulière à votre solvabilité pour estimer si vous avez la capacité à rembourser l’emprunt. Ainsi, elle vérifiera les éventuels litiges liés à votre compte, notamment les incidents de paiement et les découverts bancaires. De la même manière, il est très important de montrer à la banque que vous n’avez pas de découvert dans vos éventuels comptes bancaires auprès d’autres établissements financiers. Vous pouvez également y joindre vos éventuels placements ainsi qu’une preuve de vos sources de revenu pour montrer que vous serez capable de payer les mensualités.

Acquérir la confiance de la banque

En vous octroyant un crédit immobilier, la banque prend un risque, puisqu’elle n’a aucune garantie que vous allez pouvoir la rembourser, surtout s’il s’agit d’un prêt sans apport personnel. Ainsi, il faut que vous lui prouviez que vous êtes une personne digne de confiance et que vous savez gérer votre budget, peu importe le montant. Cela passe par une tenue de compte irréprochable, avant même de demander l’emprunt. Ainsi, dès lors que vous projetez d’investir dans l’immobilier, il faut que vous vous constituiez une épargne d’au moins 20 % sur vos revenus tous les mois, et que vous le mettiez sur un compte épargne avec la mention épargne, comme preuve.

Mettre en avant les atouts du bien immobilier à acquérir

Pour augmenter vos chances d’avoir une réponse favorable, votre dossier de demande devra inclure tous les atouts du bien immobilier en question. La banque accordera une attention particulière à la rentabilité du bien que vous envisagez d’acheter. Vous devez ainsi prouver que votre bien n’est pas trop cher par rapport à la moyenne dans la région et que les loyers, le cas échéant, peuvent rembourser les mensualités. Le prix d’achat est important pour assurer à la banque qu’en cas de problème, le bien pourra être facilement revendu et rembourser votre crédit.