INVESTISSEMENT LOCATIF

Lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier, on se pose de nombreuses questions. En effet, pour mener à bien son projet, il faudra faire une préparation en amont, étant donné les risques financiers que cela implique. Une des questions les plus posées est où investir : Est-ce qu’on devrait investir en France ou à l’étranger ? Si c’est en France, est-ce que c’est mieux d’investir dans le centre-ville ou en périphérie ? Dans cet article, nous vous donnons quelques éléments de réponse.

Il existe des opportunités partout

Il est important de souligner au préalable qu’en immobilier, comme dans tout business, il n’y a pas de mauvaise ville ou de bonne ville. En réalité, les opportunités sont partout. Dans une même ville, il peut y avoir autant de bonnes affaires que de mauvaises affaires. L’emplacement, même s’il est important, n’est donc pas la seule variable à prendre en compte dans votre projet d’investissement immobilier locatif. D’autres critères comme le prix d’achat ou la gestion locative entrent également en jeu dans la rentabilité d’une affaire immobilière. L’emplacement est important dans le sens où si l’objectif est de faire une location classique, les endroits qui se trouvent trop près d’une gare sont à proscrire. Tandis que pour une location saisonnière, ces endroits-là sont à privilégier. Ainsi, tout dépend de votre objectif.

Comment définir ses objectifs en immobilier ?

Afin de définir ses objectifs, il faut se poser la question suivante : “quel type d’investisseur suis-je ?” La réponse à cette question constitue la base de votre stratégie d’investissement. Nous avons identifié 4 profils-types d’investisseurs, à savoir : l’investisseur en quête de revenus complémentaires, l’investisseur qui cherche la liberté, l’investisseur qui veut assurer sa retraite et l’investisseur toupie touche à tout. Notre article investir dans l’immobilier locatif explique en détail les objectifs correspondant à chaque type d’investisseur.

Alors, où investir dans l’immobilier ? Une fois que vous aurez défini vos objectifs, il est temps de délimiter votre zone afin de faciliter les recherches pour acheter un bien adapté à votre situation.

Investir dans les périphéries ou petites et moyennes villes

Le premier avantage d’un bien immobilier dans une petite et moyenne ville, c’est son prix d’achat. En tant qu’investisseur, vous savez que le prix d’achat influe directement sur la rentabilité locative du bien. En règle générale, plus on s’éloigne du centre-ville, moins le prix sera élevé. Pour le même montant, il est possible d’acheter un T2 ou un T3 en périphérie, alors qu’en centre-ville cela ne vaudra qu’un studio. La périphérie offre également l’avantage d’une meilleure qualité de vie, qui est devenue un critère essentiel depuis la crise sanitaire. Cela se traduit par une plus grande surface, de la verdure, moins de pollution et un coût de vie généralement moins élevé qu’en centre-ville. Par contre, les revenus locatifs sont plus faibles et le risque de vacances locatives et de loyers impayés est plus élevé. Il y a également un risque lié à la revente du bien.

Investir dans le centre-ville

Le centre-ville présente un avantage certain : celui d’être assuré de trouver preneur. Étant donné que la population dans les grandes villes est toujours en pleine croissance, la demande locative y est élevée. Mais le prix des biens est souvent élevé, ce qui a des retombées directes sur leur rentabilité. Ainsi, malgré un loyer plus élevé, la rentabilité dans les grandes villes est généralement moins bonne que celle des villes moyennes. Par exemple, selon les études, Valenciennes offre une rentabilité brute de 8 % en moyenne, tandis qu’à Lille, la rentabilité est aux alentours de 5.5 %.

L’idéal, en fonction de vos objectifs, est donc d’investir dans des villes moyennes qui se trouvent aux alentours des grandes villes. L’objectif ne sera pas de tout de suite revendre le bien, mais plutôt pour profiter d’un cash-flow intéressant pendant plusieurs années afin de vous générer des revenus complémentaires tout en vous constituant un patrimoine. 

Investir à l’étranger

Nombreuses personnes pensent que la rentabilité à l’étranger est meilleure que ce qui se fait en France. En réalité, tout dépend du pays, et chaque pays a ses propres règles, ses avantages et ses inconvénients. Ainsi, il convient de bien se renseigner avant de prendre une décision. Stabilité économique et politique du pays, fiscalité, conditions d’emprunt et réglementations sont autant d’éléments à connaître. Prenons l’exemple des États-Unis. Les règles sont très différentes de celles appliquées en France. Par exemple, au niveau du financement, l’investisseur doit apporter systématiquement un apport pour une acquisition. Alors qu’en France, il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport et de profiter au maximum de l’effet de levier. En revanche, les démarches administratives aux États-Unis sont très simplifiées et ne prennent qu’une semaine. De plus, vous n’avez pas de frais de notaire.

Où investir dans l’immobilier : nos conseils

Commencer par investir en France

La plupart des investisseurs néophytes choisissent d’investir à proximité de leur ville pour commencer leur projet. Ce choix est compréhensible, puisqu’ils veulent avoir la mainmise, en cas de problème dans la location. Cependant, nous vous conseillons de ne pas vous limiter à cette zone pour ne pas passer à côté d’un bien immobilier plus avantageux ailleurs. Ainsi, il est préférable d’étendre sa zone sur un rayon de 15-30 km. Surveillez également les petites et moyennes villes qui se trouvent aux alentours des grandes villes à forte affluence, comme c’est le cas de Cholet pour Nantes ou Mulhouse pour Strasbourg.

Élargir son champ d’action à l’étranger

Une fois que vous avez investi en France, il peut être intéressant d’étendre sa zone à l’étranger. Cela permettra de diversifier votre patrimoine immobilier. Les prix plus attractifs ainsi que les avantages fiscaux sont souvent cités comme les principales raisons de cette délocalisation. Pour pouvoir en bénéficier, il faudra vérifier si le pays en question a signé une convention fiscale avec la France afin d’éviter la double imposition. Le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises reste de passer par un professionnel immobilier dans votre démarche.

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