IMMOBILIER

Ces derniers mois, on a beaucoup entendu parler de “ taux d’usure ”. Les professionnels de l’immobilier ont manifesté pour augmenter ce fameux taux et pour en changer le mode de calcul afin qu’il soit plus proche de la réalité. Le fait est que l’accès à la propriété est de plus en plus difficile. Beaucoup de demandes de prêts sont refusées. Et toutes les nouvelles mesures et réglementations ne font qu’accentuer la peur des nouveaux investisseurs. 

Et pourtant, nombreux sont ceux qui veulent investir dans l’immobilier, que ce soit pour être propriétaire de sa résidence principale ou pour gagner des revenus complémentaires à travers l’investissement locatif. Dans quelles mesures les nouvelles réglementations, en particulier le taux d’usure, impactent-elles le crédit immobilier ?

Définition du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximal auquel la banque peut prêter. Cet indicateur est fixé par la Banque de France et change tous les trimestres en fonction des taux pratiqués par les banques augmenté du tiers. Pour que votre demande de financement passe, il est nécessaire que votre taux annuel effectif global ou TAEG soit inférieur au taux d’usure défini. Le TAEG inclut le taux de crédit, le taux d’assurance ainsi que les frais, commissions et rémunérations diverses.

On parle de prêt usuraire lorsque le TAEG dépasse le taux d’usure. Il s’agit d’un délit puni par la loi avec une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € et /ou une peine de deux ans d’emprisonnement. Le taux d’usure est fixé dans le but de protéger le consommateur d’un surendettement. Il est nécessaire de s’assurer que l’emprunteur puisse bénéficier de taux corrects.

Le taux d’usure, un blocage au crédit immobilier

Depuis plusieurs mois, les professionnels de l’immobilier ont tiré la sonnette d’alarme quant à l’impact du taux d’usure sur le refus de prêt immobilier. La situation est telle qu’avec le taux d’usure du troisième trimestre 2022, plus de 40 % des dossiers de demande de prêt ont été refusés. Même pour les primo-accédants qui sont en général priorisés lors le l’acquisition de leur résidence principale, il est difficile d’obtenir le prêt, puisque le taux d’intérêt a augmenté. 

Le taux d’usure de 2.57 % ne laisse donc aucune marge de manœuvre. D’ailleurs, à ce sujet, les courtiers se sont mobilisés en septembre pour faire entendre leur voix auprès de la Banque de France. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a reçu une délégation de six personnes pour essayer d’apaiser les tensions.

La révision trimestrielle du taux d’usure, bonne nouvelle mais …

Le taux d’usure du quatrième trimestre 2022 a été révisé à 3.03 % pour les prêts inférieurs à 20 ans et 3.05 % pour les prêts supérieurs à 20 ans. C’est une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Mais de l’autre côté, on constate que les banques ont augmenté leur taux, et que cette tendance est de plus en plus généralisée. Ainsi, la fenêtre est de courte durée si l’on veut voir sa demande de prêt immobilier acceptée cette année. Certains professionnels recommandent de déposer leur dossier avant que le taux d’intérêt n’augmente encore plus. 

Le taux d’usure a été révisé en janvier 2023 à 3.41% pour les prêts à moins de 10 ans, 3.53% pour les prêts entre 10 à 20 ans et 3.57% pour les prêts supérieurs à 20 ans. Mais comme auparavant, cette augmentation n’est pas suffisante puisque les taux d’intérêts croissent également.

Dans notre nouvelle formation sur le taux d’usure, nous vous expliquons comment faire face à ce taux d’usure et en tirer avantage, même si la situation semble peu favorable. En maîtrisant cette variable, vous allez également maîtriser la soumission de votre dossier bancaire et vous saurez exactement que négocier lorsque vous êtes en face du banquier.

Taux d’usure, vers une révision tous les mois

Les négociations ont porté leur fruit pour s’assurer que le taux d’usure reflète un peu plus la réalité. Étant donné le contexte actuel, la Banque de France a décidé de réviser le taux d’usure tous les mois à compter de Février 2023. Cela se fera à titre exceptionnel jusqu’en Juillet 2023. Notons que le calcul du taux d’usure ne change pas, il se fera sur la base de la moyenne du trimestre précédent à chaque fois. Cet ajustement permettra au plus grand nombre  d’avoir accès au crédit.

Mais alors, y a-t-il un moyen de contourner le taux d’usure ?

Il y a plusieurs stratégies que vous pouvez mettre en place. Par exemple, vous pouvez négocier le taux d’assurance. Il est également possible d’externaliser l’assurance emprunteur. Ce principe est facilité par la Loi Lemoine qui consiste à rendre plus accessible l’assurance emprunteur insistant notamment sur le droit de résiliation à tout moment sans frais pour les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier à usage d’habitation ou mixte. 

Quant au taux d’intérêt, il est certes en hausse, mais ce taux reste relativement bas par rapport au taux d’inflation. Dans la situation actuelle, le taux d’intérêt réel est toujours négatif. En d’autres termes, en réalité, vous rembourserez une somme inférieure à celle que vous avez emprunté. Cela devrait vous encourager à commencer votre projet.