INVESTISSEMENT LOCATIF

Lorsqu’on parle d’investissement locatif, généralement, les investisseurs néophytes font l’erreur de se focaliser sur un lieu précis. Ils vont chercher à investir, à tout prix, dans une ville parce qu’ils ont entendu dire que c’est LA ville. En réalité, pour effectuer un investissement immobilier rentable, il faut surtout se baser sur le critère de la rentabilité. Si le bien est rentable et qu’il correspond à vos objectifs, alors c’est le bien qu’il vous faut. Nous détaillons ces points tout au long de cet article.

Qu’est-ce qu’un bien rentable ?

En principe, un bien rentable c’est un bien qui vous rapporte plus que ce que vous avez à dépenser en charges ou encore un bien qui s’autofinance. Ainsi, la rentabilité d’un bien doit être calculée en fonction de ce que ce dernier va vous rapporter. Le calcul de la rentabilité vous donne un premier aperçu de son rendement. La formule la plus simple est la suivante :

Rentabilité brute = loyer x 12 mois x 100 / prix d’achat

Le ratio obtenu correspond à la rentabilité brute. Vous pouvez le calculer rapidement lorsque vous regardez les annonces. En comparant la rentabilité brute de plusieurs biens, vous serez à même de définir lequel est le plus rentable.

Mais la rentabilité brute, bien qu’elle donne un aperçu de la rentabilité, n’est pas la plus fiable, puisque vous vous doutez bien que vos dépenses ne se limitent pas au prix d’achat du bien. D’autres variables, comme les diverses charges que vous aurez à payer, notamment les charges locatives, la taxe foncière, les frais de gestion, les frais d’assurances ainsi que les charges non récupérables entrent en jeu et réduisent vos gains. De même, les impôts peuvent largement réduire la rentabilité si vous vous trompez dans le choix du régime fiscal. Ainsi, la rentabilité nette-nette donne plus de précision. Pour connaître en détail le calcul de la rentabilité, vous pouvez vous référer à notre article investir dans un immeuble de rapport.

Bien que le ratio obtenu par ce calcul vous donne un aperçu du rendement de votre bien, d’autres variables entrent en jeu pour déterminer la rentabilité réelle de votre bien, notamment le type de locataire ou la gestion locative. Un autre critère est également à surveiller lorsqu’on parle de rentabilité, il s’agit du cash-flow. En principe, plus la rentabilité est grande, plus votre opportunité d’avoir un cash-flow positif sera élevé.

À quoi sert le cash-flow ?

Le cash-flow correspond à la trésorerie qui vous reste après avoir réglé toutes les dépenses relatives à la gestion de votre bien. Cela inclut les remboursements bancaires, les taxes, les impôts…

Cash-flow = Revenus – Dépenses

Un cash-flow nul signifie que votre bien s’auto-finance. Tandis qu’un cash-flow négatif signifie que vous devrez faire un effort d’épargne tous les mois pour financer votre bien. Ce qui ne vous facilitera pas la tâche pour enchaîner les investissements. Dans ce cas, votre banquier considérera vos opérations immobilières comme des opérations risquées. 

Pour pouvoir agrandir votre patrimoine, il est nécessaire de chercher un cash-flow positif. Étant donné que le cash-flow résulte de la différence entre le loyer et les dépenses, vous avez deux options pour l’augmenter. Pour augmenter vos revenus locatifs vous pouvez modifier votre mode de location (location saisonnière, colocation…) . La deuxième option consiste à réduire vos dépenses. Dans ce cas, vous aurez le choix entre plusieurs alternatives, en l’occurrence négocier toutes les clauses de votre crédit immobilier. Vous pouvez également miser sur des matériaux de qualité lors de vos rénovations pour éviter de faire des travaux éphémères. Il est nécessaire de bien choisir vos locataires pour réduire au mieux les vacances locatives. 

Les différents type de location

En réalisant un investissement locatif, vous avez le choix entre différents types de location, selon vos objectifs. 

La location nue

Il est possible de louer son appartement, sans le mobilier. Le locataire pourra ainsi choisir sa décoration en fonction de ses goûts. En cas de location nue, les impôts sont déclarés comme étant des revenus fonciers. Pour un revenu qui n’excède pas 15 000 €, vous pouvez disposer du régime micro-foncier, dans le cas contraire, vous devez passer au régime réel.

La location meublée

La location meublée permet de bénéficier du statut de LMNP ou LMP, selon le montant de vos revenus. Ce type de location vous demande un investissement de départ plus conséquent, mais les recettes qui en découlent sont plus avantageuses. Vous pouvez obtenir des avantages fiscaux intéressants, augmenter le prix des loyers, et avoir des baux sur 1 an, ce qui vous donnent plus de flexibilité sur la gestion locative.

La location saisonnière

La location saisonnière ou location de vacances est une forme de location meublée avec des bénéfices beaucoup plus conséquents. Ce type de location présente également l’avantage d’avoir un risque d’impayés très faible par rapport à la location classique. En effet, les voyageurs payent avant de consommer.

Investissement locatif rentable : nos conseils

En résumé, voici nos conseils pour faire un investissement immobilier locatif rentable :

• Surveiller les opportunités : pour cela, il est préférable de ne pas se focaliser sur une ville précise, mais de rester ouvert à toutes les options.  
• Ne pas être bloqué par les périmètres : aujourd’hui, il est possible de gérer ses biens à distance, donc l’emplacement ne devrait pas constituer un blocage.
• Savoir négocier : il est très important de négocier le prix d’achat, quand cela est nécessaire, puisque cette variable influe directement sur le calcul de la rentabilité. Vous pouvez également négocier toutes les clauses de votre crédit immobilier, miser sur des matériaux de qualité lors de vos rénovations pour éviter de faire des travaux éphémères. Nous vous montrons comment négocier et faire les meilleurs deals avec des stratégies de négociation peu connues du grand public dans notre formation Shark négociateur.
• Penser aux formes de location un peu plus atypiques : la colocation, la location saisonnière, la location meublée…

Notez qu’il y a des opportunités partout, et si vous n’en trouvez pas, il faut savoir les créer. Si vous vous sentez perdu dans votre stratégie, nos coachs peuvent vous aider à y voir plus clair. Réservez votre appel stratégique offert ici.