IMMOBILIER

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, que ce soit pour avoir une source de revenu supplémentaire ou pour préparer votre retraite, vous vous êtes déjà sûrement demandé s’il fallait investir en SCI (Société Civile Immobilière). La SCI est souvent considérée comme une étape quasi obligatoire selon certaines croyances. Mais en réalité, en fonction de vos objectifs et de votre profil, vous n’êtes pas obligé de passer par la création d’une SCI pour concrétiser votre projet. Dans certains cas, la SCI engendre même un coût supplémentaire. Alors, quand acheter un immeuble de rapport en SCI ?

Qu’est ce qu’une SCI ?

La SCI est une structure juridique. Il faut au moins deux personnes qui s’associent pour créer une SCI. Chaque personne a, par la suite, des parts sociales, proportionnelles à son apport dans la SCI. En tant que société, la SCI est régie par un statut qui définit son fonctionnement. Les associés doivent désigner un gérant qui s’occupera de la gestion courante du bien. Ce dernier agit comme le représentant des associés qui ne seront pas dérangés par les formalités administratives. Si ce statut est tellement prisé par les investisseurs immobiliers, c’est surtout parce qu’il facilite l’investissement en masse. C’est également un outil de transmission intéressant en cas d’investissement patrimonial.

Pourquoi acheter un immeuble en SCI ?

La plupart des investisseurs se tournent vers l’achat d’un immeuble de rapport en SCI pour simplifier l’achat, mais aussi la gestion de leurs biens. En matière de gestion, la SCI offre une plus grande souplesse puisque les statuts sont personnalisables, en fonction des besoins de chacun des associés. Dans ce cas de figure, les propriétaires d’un immeuble en SCI ne sont pas directement confrontés aux locataires, puisque la SCI agit comme une sorte de passerelle.

Le cas de la SCI familiale

Le cas de la transmission est souvent mis en exergue lorsqu’on projette d’acheter un immeuble de rapport en SCI. On parle alors d’une SCI familiale. Dans ce cas, les associés ont un lien de parenté ou sont liés par alliance. Il faut savoir que, comme pour une SCI, le bien n’est pas la propriété des associés, le bien appartient à la SCI familiale, et les associés ont des parts sociales. Dans ce cas, il est possible d’inclure les héritiers comme associé, ce qui permet de diminuer les coûts de transmission du bien puisque tous les 15 ans, il est possible de céder sa part à ses héritiers et de bénéficier d’un abattement de 100 000 €. La SCI familiale permet également d’éviter les problèmes liés à l’indivision. Cette dernière peut être bloquante lors d’une prise de décision de vente, par exemple, puisqu’elle nécessite l’accord de chacune des parties.

L’importance du montant levé

Dans une SCI, chacun des associés peut emprunter à la banque de manière personnelle. Mais il est également possible de mettre en commun les capacités d’emprunt de chaque associé pour pouvoir lever plus de fonds et permettre un investissement plus conséquent, et ainsi être rentable plus rapidement. Ce cumul des capacités d’emprunt offre une garantie supplémentaire à la banque, puisque chacun des membres doit présenter une garantie personnelle pour éviter les impayés. Dans ce cas, il y a plus de chance d’obtenir un prêt bancaire.

La protection des biens personnels

La SCI est une personne morale. En tant que telle, les biens de la SCI sont à dissocier des biens personnels de chacun des associés. De ce fait, en cas de problème financier, les dettes personnelles ne peuvent affecter le patrimoine de la société. Puisque les créanciers ne peuvent pas saisir le bien immobilier qui appartient à la SCI, mais uniquement les parts sociales de l’associé en question.

Les différents régimes de la SCI

Vous avez le choix entre deux principaux régimes.

Le régime SCI à l’IR ou transparence fiscale

Une SCI à l’IR donne lieu à un impôt calculé à la hauteur de l’apport de chacun des associés. Chaque associé est personnellement imposé, d’où la transparence fiscale. C’est le régime applicable par défaut. La SCI à l’IR permet un abattement fiscal. Il est également moins contraignant qu’une SCI à l’IS qui nécessite l’intervention d’un expert-comptable. Notez cependant que la location meublée dans ce régime n’est acceptée qu’à hauteur de 10 % du chiffre d’affaires.

Le régime SCI à l’IS

Une SCI à l’IS permet d’imposer chacun des associés, uniquement sur les dividendes qu’ils reçoivent. Ce régime permet également de bénéficier des amortissements et de la réduction de certaines charges, facture à l’appuie. Mais il est plus contraignant qu’une SCI à l’IR puisque dans ce cas, il est nécessaire d’avoir recours à un expert-comptable.  

Quand acheter un immeuble de rapport en SCI ?

Le choix du statut dépend de votre profil d’investisseur. Même si elle présente plusieurs avantages fiscaux, la SCI n’est pas adaptée à tous les projets. Si, par exemple, vous désirez avoir deux ou trois immeubles, dans certains cas, le statut en nom propre peut être suffisant. Dans le cas d’une location saisonnière, vous pouvez opter pour une LMNP dont les démarches administratives ne sont pas aussi lourdes. Pour savoir si la création d‘une SCI est nécessaire pour votre projet, nous vous invitons à réserver votre appel stratégique offert avec l’un de nos coachs immobiliers en cliquant sur ce lien. En analysant votre profil, nos coachs peuvent vous orienter.

La SCI, un coût supplémentaire

Créer une SCI a un coût. A titre indicatif, la rédaction de statut peut valoir jusqu’à 2 500 € avec un professionnel. Dans notre Boite à outil de l’investisseur immobilier, vous pouvez trouvez une trame pour la rédaction des statuts (rédigée par un avocat). En plus de ce modèle que vous pouvez compléter pour faire correspondre à vos besoins précis, vous aurez en main tous les autres documents nécessaires lors d’une transaction immobilière (montage financier, dossier bancaire, fiscalité, offre acte en main qui vous permettra d’économiser les frais de notaires …).

Les formalités administratives pour la création d’une SCI

Créer une SCI revient à créer une société, il faut donc penser aux formalités administratives, notamment : la rédaction et enregistrement des statuts, le capital social et les apports de chaque associé, l’annonce légale d’un avis de constitution, la déclaration de constitution et la demande d’immatriculation. Ces étapes sont plus contraignantes qu’un statut en nom propre. Donc, il est nécessaire de bien évaluer s’il est plus avantageux pour vous de créer une SCI pour acheter un immeuble de rapport.