INVESTISSEMENT LOCATIF

L’achat d’un immeuble de rapport vous intéresse ? Pour concrétiser votre projet, vous devez mettre en place une stratégie afin de vous assurer un rendement optimum. Dans cet article, nous détaillons les 12 étapes du processus d’acquisition d’un immeuble de rapport ainsi que les pièges à éviter lors de l’opération.

Processus d’achat d’un immeuble de rapport

Si vous vous lancez directement dans un immeuble de rapport, c’est que vous connaissez déjà votre profil d’investisseur. Concrètement, le processus d’achat d’un immeuble de rapport se fait en 12 étapes que nous allons détailler.

1. Connaître votre capacité d’emprunt

Si vous voulez faire financer votre projet d’investissement, la première chose qu’il faut faire, c’est de prendre rendez-vous avec votre banquier pour connaître votre capacité d’emprunt. Pour éviter de perdre votre temps, ne commencez à chercher que lorsque vous connaissez le montant que vous pouvez réellement emprunter.

Ainsi, dès lors que vous savez que vous allez investir dans l’immobilier, il faut que vous preniez soin de votre tenue bancaire sous 3 mois au minimum. Pour cela, assurez-vous d’avoir soldé vos crédits à la consommation, mettez une épargne de 20 % au moins dans votre compte et évitez les découverts bancaires. 

À cette étape, vous pouvez comparer les offres de plusieurs banques avec une simulation d’investissement locatif.

2. Définir votre zone

Maintenant que vous connaissez votre budget, vous pouvez commencer la recherche. À cette étape, il est nécessaire de se constituer son réseau. Agences immobilières, bouche-à-oreille, ou sites spécialisés, toutes les méthodes sont bonnes pour trouver des opportunités. Vous pouvez, par exemple, mandater un agent immobilier de votre ville cible, sans oublier de le relancer régulièrement. Choisissez votre zone en fonction de votre budget puisque votre objectif est certes de commencer à investir, mais aussi de continuer dans cette voie. Et pour pouvoir continuer, la rentabilité est un critère essentiel.

3. Analyser les annonces

Afin de vous éviter des visites inutiles et une perte de temps, vous devez analyser les annonces. Ainsi, il faudra d’abord dresser une liste de vos impératifs : nombre d’appartements, nombre de pièces, les biens sont-ils loués ou non, les travaux à prévoir… Regardez si l’annonce correspond à vos attentes. Analysez également l’emplacement du bien pour pouvoir déterminer les éventuelles nuisances sonores et vacances locatives. Enfin, il est nécessaire de calculer la rentabilité des biens sélectionnés en question. Notez que les petites et moyennes villes peuvent être plus intéressantes que les grandes villes si vous êtes à la recherche de cash-flow pur et dur. Les investisseurs ont souvent tendance à laisser pour compte les petites villes en oubliant qu’il y a des habitants dans toute la France, et pas uniquement dans les grandes villes. Ces personnes ont, elles aussi, besoin de se loger.

4. Planifier la visite

Si l’annonce vous a convaincu, vous pouvez préparer la visite. Pour cela, contactez le vendeur, et si besoin, vous pouvez demander à un entrepreneur de vous accompagner afin qu’il puisse évaluer le coût des travaux. Souvent, on sous-estime le coût des travaux, or ce coût influe largement sur la rentabilité de votre projet. Vous devez apporter une attention particulière à cette partie car le coût des matériaux à drastiquement augmenter. Notez qu’une erreur dans vos calculs d’enveloppe travaux peut anéantir la rentabilité de votre projet.

5. Visite

À l’étape de la visite, il faudra vérifier les points cités sur l’annonce. Pour vous aider, vous pouvez vous munir de notre check-list immeuble de rapport pdf. Ainsi, vous n’oublierez aucun détail. N’oubliez pas de vous munir des équipements suivants :

• Télémètre pour prendre les mesures,
• Cahier, stylo, crayon,
• Sac à dos,
• Appareil photo ou smartphone : il faut prendre le maximum de photos et vidéos que vous allez regarder une fois au calme,
• Hygromètre pour vérifier le niveau d’humidité, 
• Drône : cet équipement est important pour vérifier l’état de la toiture de votre immeuble. Notez que la toiture est un des pôles les plus onéreux sur la partie travaux,
• Offre d’achat prêt pour montrer votre sérieux au vendeur.

6. Faire un débriefing avec le vendeur et commencer la négociation

Il faut garder en tête que l’objectif c’est d’être rentable. La meilleure manière de le faire est de gagner lors de l’achat. Vous devez ainsi acheter l’immeuble de rapport à un prix inférieur à celui du marché. Dans les cas les plus difficiles, vous pouvez le négocier au prix du marché, mais en aucun cas au-delà. Il est vrai que, pour beaucoup d’entre-vous, la rentabilité d’un bien est un critère essentiel. Mais, en cas de période difficile, si vous devez revendre votre bien. Les potentiels acquéreurs ne voudront pas surpayer le bien.

7. Faire l’offre d’achat 

Vous pouvez faire directement une proposition acte en main pour ne pas avoir à sortir les frais de notaire de votre poche. Ce contrat stipule que les frais de notaire sont compris dans le prix de vente, donc imputés au vendeur. Ce type de contrat est peu connu du grand public. De ce fait, si votre vendeur ne sait pas ce que signifie « acte en main », rassurez-vous, c’est tout à fait normal. Avec cette astuce, vous pouvez réussir à négocier avec le vendeur pour que les frais soient à sa charge. Il y a une autre technique pour ne pas avoir à avancer les frais de notaire avec votre épargne et nous vous expliquons tout cela dans la boîte à outils de l’investisseur immobilier.

8. Signature de compromis

Avant d’apposer votre signature, il faudra vérifier que toutes les conditions stipulées lors de la négociation, soient retranscrites dans le compromis, à la partie condition suspensive. Il est toujours judicieux d’avoir son propre notaire, cela ne vous coûtera pas plus cher. Au contraire, les notaires sépareront leurs frais. Ce compromis permet de vous couvrir en cas de non-respect des clauses.

9. Fiscalité

Afin d’optimiser votre fiscalité, il est préférable de faire appel à un avocat fiscaliste qui saura vous orienter selon vos objectifs à court, moyen et long-terme. Dans ce domaine, chaque cas est unique et ce qui est convenable pour une personne, ne l’est pas forcément pour une autre. À titre indicatif, en tant qu’investisseur immobilier, vous avez le choix entre plusieurs régimes, les plus répandus sont : SCI à l’IS, IR, LMNP, LMP. Nous traiterons des avantages et des inconvénients de chaque régime dans notre prochain article.

10. Demande de financement

Lors d’un projet d’investissement, le banquier reste votre meilleur allié, puisque le financement dépend de lui. Il est important qu’il vous accorde sa confiance pour que vous puissiez enchaîner les investissements. Par conséquent, veillez à présenter un dossier en béton. Là encore, vous pouvez négocier certains points, notamment la durée de votre crédit et l’obtention d’un différé. Vous aurez plus de détails dans notre article investir dans l’immobilier sans apport.

11. Contre-visite

Il est important de revoir le bien que vous comptez acheter avant la signature de l’acte de vente. En réalisant une contre-visite, vous évitez les mauvaises surprises. En effet, un trimestre peut s’écouler entre le moment de la signature du compromis et la signature de l’acte de vente. Et en un trimestre, il peut y avoir eu des changements conséquents sur le bien immobilier ciblé.

12. Gestion locative

Cette partie est essentielle puisque sans une bonne gestion, vous n’aurez aucun rendement, et ce, même si vous avez acheté l’immeuble de rapport à un prix intéressant. Vous pouvez vous-même vous occuper de votre gestion locative ou la déléguer. Si vous souhaitez investir dans plusieurs biens immobiliers, nous vous conseillons de déléguer cette tâche chronophage. Mais comme il s’agit d’un point non négligeable, vous devez tout de même effectuer un suivi.

Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport

Afin de réussir votre opération, nous vous conseillons de faire attention à 4 points lors de l’achat d’un immeuble de rapport.

Acheter uniquement pour la rentabilité

Les investisseurs néophytes font fréquemment cette erreur. Ils restent concentrés sur un seul critère : la rentabilité, au point d’en oublier le bien immobilier lui-même. Or, l’immobilier répond à un besoin primaire : celui de donner un logement décent aux locataires. En tant que propriétaire, vous leur vendez une prestation. Proposer des logements médiocres dégraderait votre rendement locatif. Et vous attirerez de mauvais locataires par la suite. De ce fait, en plus de la rentabilité, il est nécessaire de voir la qualité du bien en question.

Par ailleurs, en vous focalisant sur la rentabilité comme unique critère, vous pouvez passer à côté d’une opportunité qui jumelle rentabilité et qualité.

Sous-estimer le coût des travaux

Une autre erreur consiste à estimer le coût des travaux vous-même, sans avoir d’expertise dans le domaine. On peut très vite tomber dans la sous-estimation lorsqu’on n’est pas un professionnel. Ainsi, n’hésitez pas à faire estimer le coût des travaux par un entrepreneur qui saura vous donner le prix exact pour éviter de partir du mauvais pied.

Se lancer en faisant un effort d’épargne tous les mois

L’objectif de tout investissement est de récupérer un cash-flow positif tous les mois. En faisant un effort d’épargne, vous diminuez votre cash-flow. Il y a certes des villes moins rentables que d’autres. Si vous habitez dans ces villes, vous pourrez tomber sur des opportunités, mais cela risque de vous prendre énormément de temps. Dans ce cas, il est préférable d’investir un peu plus loin, là où il sera plus facile d’obtenir un rendement intéressant. Vous pouvez par exemple élargir votre zone de recherche. 

Oublier de vérifier l’état de l’immeuble en question : une attention particulière pour la toiture et le ralliement au tout à l’égout

Lorsque vous êtes en pleine visite, dans le feu de l’action, il est possible que vous oubliez de vérifier des détails importants. C’est pour cela que nous mettons à votre disposition notre check-list immeuble de rapport pdf.

Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire le livre Devenir libre financièrement grâce aux immeubles de rapport. Il décrit en détail le processus d’acquisition d’un immeuble de rapport rentable ainsi que les erreurs et pièges à éviter.