INVESTISSEMENT LOCATIF

Dans la pratique, lorsque vous investissez dans un appartement, généralement, vous n’êtes pas le seul propriétaire. Vous aurez à faire face à une copropriété. Si c’est le cas, il faut faire attention aux charges de copropriété qui peuvent faire grimper les charges et réduire la rentabilité du bien. Ce schéma arrive souvent. Alors, on peut se demander, à juste titre, si on doit forcément acheter lorsque les prix sont bas, même si les charges de copropriétés sont trop élevées.

Trouver la bonne affaire immobilière peut prendre du temps

Pour trouver la bonne affaire, il est nécessaire de se constituer un bon réseau. Les transactions immobilières sont longues, on pourrait les comparer à des courses de fond. Pour y arriver, vous devez être bien entouré. Il faut vous constituer une équipe de choc réunissant tous les corps de métiers indispensables à votre réussite dans vos investissements immobiliers.

• • Agents immobiliers : lors de vos visites, vous devez leur laisser vos critères de recherches afin d’être alerté en priorité. N’hésitez pas à les relancer afin qu’ils ne vous oublient pas. Ils penseront automatiquement à vous quand il y aura un bien susceptible de vous intéresser qui entrera en agence.
  • Notaire : saviez-vous que les notaires ont eux aussi des biens immobiliers en vente ? Les notaires ne sont pas des agents immobiliers, vous ne viendrez donc pas faire vos recherches quotidiennes dans leurs cabinets, mais ils détiennent parfois des biens à des prix intéressants. Cette piste n’est donc pas à négliger.
  • Entrepreneur pour les travaux : si vous avez jeté votre dévolu sur un bien avec des travaux, vous allez devoir connaître le coût exact de ces travaux, tout en ayant au préalable installé une relation de confiance entre l’entrepreneur et vous.

Un bien pourrait devenir une bonne affaire pour vous, si vous vous êtes constitué une équipe de choc au préalable. Notre check-list de l’investisseur immobilier va vous aider à faire vos premiers pas dans l’immobilier.

Les charges de copropriété 

Notez que certaines charges sont récupérables au locataire. À titre indicatif, voici les charges que vous pouvez récupérer, en location vide comme en location meublée : les frais d’électricité, d’eau, de réparation et d’entretien ainsi que les taxes locatives. Vous pouvez consulter la liste exhaustive de toutes les charges récupérable dans le Décret n°87-713 du 26 août 1987.

Par ailleurs, en optant pour le régime location meublée non professionnelle LMNP, vous pourrez déduire certaines charges et amortissements de votre recette, et ainsi réduire vos impôts, à condition de présenter un justificatif de paiement. Les charges déductibles concernent notamment les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic et de gestion. Pour les amortissements, un taux et une durée de vie sont appliqués à chaque élément du logement. Dans vos calculs, il est préférable de vous faire assister par un expert-comptable pour plus de précision. 

Prix bas mais charges de copropriété élevées : étude de cas 

Nous avons pu visiter un bien avec beaucoup de potentiel. Cela faisait quelques mois qu’il était en vente et affiché à 83 500 € FAI.

Après une bonne demi-heure de discussion avec l’agent immobilier, ce dernier nous donne une information capitale. Cet appartement pourrait être vendu beaucoup moins cher : 66 000 € FAI. Il y a en effet eu une première proposition à ce prix que le vendeur a accepté. Mais le crédit immobilier de l’acheteur n’a pas été accordé. À ce sujet, afin de bien constituer votre dossier bancaire pour obtenir un prêt immobilier, nous vous invitons à consulter la boite à outil de l’investisseur immobilier.

Le bien en question est un appartement F4 de 68 m2 situé en Île-de-France dans l’Essonne. Il nécessite des travaux que l’entrepreneur a chiffrés à 17 000 €, ce qui reviendrait à un coût total de 83 000 € hors frais de notaire.

Tous les critères étaient réunis sauf les charges de copropriété qui étaient de 270 €/mois. À cela, il faut rajouter la taxe foncière de 840 €/an, soit un total de 340 €/mois de charges (hors crédit immobilier).

Comme vous pouvez le remarquer, les charges sont très élevées, voire trop élevées.

La stratégie d’investissement

L’objectif, avec cet appartement, est de faire de la colocation.

La colocation est une niche de plus en plus exploitée en France et fait partie des niches les plus rentables. Certains se sont même spécialisés dans ce domaine. Afin de profiter d’une fiscalité plus avantageuse, pour cet appartement, nous opterons pour le régime location meublée non professionnelle LMNP.

La zone visée est une zone qui se prête à la colocation, proche de plusieurs universités et des commodités. Les prix pratiqués pour des colocations dans ce coin sont entre 410 et 450 €/chambre pour des prestations basiques. En règle générale, nous nous démarquons de la concurrence en proposant des prestations nettement supérieures à celles du marché, ce qui nous permet de pratiquer des loyers avec une fourchette haute.

Le prêt bancaire

Parlons maintenant du crédit immobilier. Souvenez-vous, nous étions à un total de 83 500 € après travaux FAI. Ajoutons à cela les frais d’émoluments (frais de notaire) de 6 379 €. Nous arrivons à un total de 89 879 €, en partant du principe que tous les frais annexes auront été soigneusement négociés pour ne pas avoir à débourser 1 centime. Nous vous expliquons un peu plus sur les techniques de négociation dans notre le guide offert sur la négociation immobilière. Téléchargez votre exemplaire sur ce lien.

En pratiquant les taux actuels, nous obtiendrons un crédit de 461 € avec assurance (434 € crédit immo et 27 € assurance).

En posant comme hypothèse que nous ferons de la location meublée non professionnelle (LMNP), il nous faudra rajouter une enveloppe de 3 000 € pour meubler l’appartement.

Une fois de plus, vous devez penser qualitatif, donc acheter des meubles de bonne qualité avec une bonne literie pour que vos locataires s’y sentent à l’aise.

Comme vous avez pu le constater, les chiffres montent vite. Etant donné que pour les meubles, j’apporterai ma contribution, on ne va pas inclure cette somme dans le calcul final.

Au total, les charges à débourser seront de 801 €, quoi qu’il arrive.

Charges de copropriété trop élevées : penser long terme

Du fait du bas prix, cela reste quand même une opération rentable car on se retrouve avec un cash-flow positif. Mais vous devez voir plus loin que ça quand vous achetez un bien immobilier. N’oubliez pas qu’une bonne affaire se fait à l’achat et pas à la revente.

N’achetez pas cher en espérant revendre plus cher dans 2 ou 3 ans.

Les charges élevées effraient tout le monde, tout simplement parce qu’elles ne diminuent pas au fil des années. Ceci peut être un vrai frein pour la revente de votre bien.

Pensez au long terme et ne voyez pas forcément le prix d’achat alléchant. S’il est vrai qu’en utilisant le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez déduire les charges de copropriété, rien ne dit que le jour où vous souhaitez vendre votre bien, le futur acquéreur sera un investisseur intéressé par la colocation.

Pour un couple voulant acquérir sa résidence principale, le calcul sera différent, les charges ne seront pas perçues de la même façon. Les 340 € représentent 4 080 € sur l’année et sur 15 ans, 61 200 €. Rappelez-vous, l’appartement pouvait être vendu à 66 000 € FAI.

Conclusion : Vous l’aurez compris, sur le long terme ce n’est pas une affaire. Il est donc très important de penser à la revente avant de penser au prix d’achat et vous poser la question suivante : allez-vous pouvoir revendre votre bien ?