IMMOBILIER

La notion de cash-flow immobilier reste encore méconnue pour certains néophytes qui s’arrêtent au calcul de la rentabilité d’un bien. Et pourtant, cet indicateur est tout aussi important, puisqu’il conditionne les revenus réellement générés par l’investissement. C’est un outil puissant qui permet de mesurer la performance financière d’un bien immobilier. Optimiser son cash-flow requiert une gestion financière rigoureuse qui permet de maximiser les bénéfices et de minimiser les risques. Qu’est-ce que le cash-flow immobilier ? Pourquoi est-il important de le calculer et comment l’optimiser ?

Définition du cash-flow immobilier

Pour choisir un bien immobilier, les investisseurs se basent souvent sur la rentabilité du projet. Le calcul de la rentabilité est assez simple : on divise les recettes estimées et donc les loyers perçus par le prix d’acquisition du bien. Plus ce taux est élevé, plus le bien est considéré comme rentable. Mais le taux de rentabilité ne tient pas compte de la réalité.

Le cash-flow diffère du taux de rentabilité. C’est un indicateur qui tient en compte des flux de trésorerie : recettes et dépenses. Notez que cet indicateur ne tient pas en compte de l’appréciation potentielle du bien. Le cash-flow est la somme d’argent qui reste de vos recettes, après avoir payé toutes les charges liées à l’investissement incluant les mensualités, les taxes, les frais de gestion… Le cash-flow peut être positif, négatif ou nul.

Lorsque le cash-flow est positif, les recettes sont plus élevées que les dépenses. C’est le cas idéal pour tout investisseur. Le cash-flow positif permet de bénéficier effectivement d’un revenu complémentaire grâce à l’investissement immobilier. Si votre objectif est de devenir rentier, vous pouvez utiliser ce cash-flow pour investir dans d’autres biens.

On parle de cash-flow négatif par opposition au cash-flow positif. Dans ce cas de figure, les dépenses sont plus élevées que les recettes. L’investisseur est alors obligé de faire un effort d’épargne tous les mois pour combler les dépenses. Ce cas est plus fréquent que l’on ne pense. C’est pour cette raison qu’avant de vous lancer dans l’immobilier, il est important de bien étudier votre projet et de se poser les bonnes questions. Pour cela, téléchargez gratuitement votre check-list de l’investisseur immobilier.

Lorsque les recettes sont égales aux dépenses, on parle de cash-flow nul. Cela permet un autofinancement du bien, c’est-à-dire que vous ne dépensez pas plus que ce que vous gagnez avec le bien.

Pourquoi calculer son cash-flow immobilier ?

Se baser sur des chiffres concrets

En calculant le cash-flow, vous saurez exactement à quel montant vous attendre. Si le cash-flow est négatif ou nul, vous serez en mesure de prendre des décisions pour limiter les pertes à temps. Cela peut arriver en cas de changement des règlementations en cours de route. Si vous ne calculez pas votre cash-flow, vous risquez de ne pas être à jour sur vos recettes et dépenses.

Planifier la gestion de manière réaliste

Le cash-flow permet de planifier votre gestion en estimant les revenus générés par votre bien. Vous pourrez ainsi anticiper les entrées et sorties d’argent et mieux gérer vos dépenses. En ayant en tête cette variable, vous pouvez vous assurer d’avoir assez de liquidités pour couvrir tous les coûts liés à l’investissement. Le cash-flow permet ainsi de fixer des objectifs financiers réalistes et d’ajuster vos stratégies en conséquence.

Le calcul du cash-flow immobilier

Pour calculer le cash-flow, il faut connaître les recettes et les dépenses pendant une période donnée qui peut être mensuelle ou annuelle.

Dans les recettes, il y a les loyers perçus, mais aussi tout autre revenu généré par le bien immobilier. Dans les dépenses, il faut compter toutes les charges, notamment : les mensualités, les taxes foncières, les frais d’assurance, les frais de gestion, les frais d’entretien et de réparation, les services publics, les charges de copropriété, les frais de marketing( Annoncés sur diverse sites internet), les impôts, etc. Assurez-vous d’inclure toutes les dépenses pour obtenir un résultat précis.

Ensuite, le cash-flow s’obtient en soustrayant les dépenses des revenus. La formule est donc la suivante : Cash-flow immobilier = Revenus – Dépenses Concrètement, si votre bien génère un loyer de 800 € par mois, et que toutes les charges, incluant les impôts, s’élèvent à 400 € par mois, vous aurez un cash-flow de 400 € par mois.

Les stratégies pour optimiser son cash-flow immobilier

Pour augmenter votre cash-flow, vous pouvez utiliser une stratégie qui vise à augmenter les revenus, à diminuer les dépenses, ou alors les deux à la fois. Il est alors possible de :

Augmenter les loyers : en proposant des prestations au-dessus de ce qui se trouve sur le marché, vous pouvez augmenter vos loyers. Assurez-vous tout de même de respecter les réglementations locales et de justifier l’augmentation en offrant de la valeur supplémentaire aux locataires.

Chercher des sources de revenu supplémentaire : pour cela, vous pouvez ajouter des infrastructures comme un box de rangement si votre bien le permet. Parfois l’ajout d’infrastructures peut être intéressant pour louer en option, en sus de l’appartement. Veillez toutefois à respecter les réglementations locales à ce sujet.

Optimiser l’occupation : en réduisant les périodes de vacance locative, il est possible d’augmenter les revenus. Pour attirer les bons locataires, il est nécessaire d’offrir un service impeccable. Sur ce point, téléchargez gratuitement votre guide pour débusquer les mauvais locataires en cliquant sur ce lien. Un seul mauvais locataire peut plomber tout votre projet immobilier.

Choisir un mode de location moins classique : par exemple la location saisonnière ou la colocation peut augmenter le montant des loyers perçus lorsque la stratégie est bien étudiée. Ces modes de location sont plus rentables que la location classique, non seulement au niveau du loyer perçu qui peut aller du simple au double, mais aussi au niveau des impôts.

Penser au refinancement : si les taux ont baissé, le refinancement permet de bénéficier des nouveaux taux et donc de réduire les mensualités. Il est également possible de restructurer le prêt et de négocier les conditions, en fonction de votre banque.