IMMOBILIER

La SCI ou Société Civile Immobilière est le statut auquel on pense dès qu’on investit dans l’immobilier. Ce statut peut être avantageux pour un investissement locatif, mais seulement dans certaines conditions. Ainsi, avant de se lancer et de créer une SCI pour louer, il est essentiel de bien peser le pour et le contre. Malgré les nombreux avantages que présente la SCI, ce statut comporte également des contraintes et des implications juridiques et fiscales qu’il convient de prendre en considération.

Qu’est-ce qu’une SCI?

Une SCI est une forme de société qui permet à plusieurs associés (au moins deux) de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales telles que la SAS (Société par Actions Simplifiée) ou la SARL (Société à Responsabilité Limitée), la SCI a un caractère civil et n’est pas soumise aux dispositions du Code de commerce. Chaque associé d’une SCI possède des parts sociales, en fonction de son apport. Les associés désignent un gérant qui peut représenter la société. Les responsabilités sont délimitées dans les statuts. La SCI est très prisée par les investisseurs parce qu’elle permet de répartir les coûts et les risques entre les associés. Un autre avantage réside dans la flexibilité de la gestion et la transmission du patrimoine. 

Les avantages d’une SCI pour louer

De nombreux investisseurs choisissent de créer une SCI pour louer. Ce statut juridique peut être particulièrement avantageux dans les cas suivants :

Augmentation de la capacité d’investissement

Comme la SCI est composée de plusieurs associés, cela permet d’avoir une capacité de financement plus conséquente. Si, par exemple, vous avez trouvé un bien rentable, mais que votre capacité d’endettement ne vous permet pas de demander un financement, en créant une SCI avec des associés, il est possible d’aller au bout de votre projet à plusieurs. Les gains se partagent au prorata de votre part sociale.

La banque considérera la situation financière de chacun des associés pour délimiter leur capacité d’emprunt. Faites ainsi attention quant au choix des associés, puisque créer une SCI équivaut à s’engager avec eux sur le long terme.

Protection des associés

Comme il s’agit d’une SCI, le patrimoine personnel est séparé du patrimoine de la société. Cette séparation permet une protection des associés et de limiter leur responsabilité à leurs parts sociales. De ce fait, en cas de litige ou de difficultés financières, seul le patrimoine de la SCI sera exposé aux risques financiers.

Le caractère impersonnel de la SCI vis-à-vis des locataires

En choisissant de louer un bien immobilier par le biais d’une SCI, la relation avec le locataire revêt un caractère impersonnel. Les propriétaires peuvent ainsi projeter une image de sérieux, ce qui facilite la gestion de la location et encourage, dans une certaine mesure, le locataire à respecter ses obligations contractuelles.

Le cas de la transmission

La SCI est également un outil de transmission intéressant. On parle de SCI familiale lorsque les associés ont un lien de parenté. Dans ce cas, la SCI permet de céder ses parts sociales à un membre de sa famille (également associés) en bénéficiant d’un abattement sur le montant cédé tous les 15 ans, en fonction du lien de parenté (100 000 € pour un ascendant ou un descendant).

La fiscalité d’une SCI

Il y a deux possibilités pour la fiscalité d’une SCI. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour choisir le régime adapté à votre situation.

La SCI à l’IR 
Il s’agit du régime appliéque par défaut. L’impôt sur les revenus est calculé au prorata des parts sociales des associés. C’est pour cela que le régime de la SCI à l’IR est également appelé transparence fiscale. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % si les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €. Il ne nécessite pas l’intervention d ‘un expert-comptable. Si vous voulez passer à la location meublée, il est nécessaire d’opter pour une SCI à l’IS, plus contraignante, mais plus avantageuse dans ce cas. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale.

La SCI à l’IS
La SCI à l’IS permet de nombreux avantages fiscaux, notamment :– L’amortissement des immeubles et meubles inscrits à l’actif, ce qui a un impact sur le résultat imposable,
– Le taux d’imposition réduit (15% jusqu’à 42 000 euros de bénéfice),
– Seuls les dividendes versés sont imposables, il y a une véritable distinction entre les associés et la SCI,
– La déductibilité de certaines charges, notamment la rémunération du gérant,
– La possibilité de bénéficier d’un report du déficit foncier sur 10 ans.

Les inconvénients d’une SCI pour louer

Malgré les avantages de la SCI, créer une SCI pour louer peut présenter un certain nombre d’inconvénients. Dans certains cas, créer une SCI n’est pas toujours nécessaire, cela dépend de vos objectifs. Avant de passer à cette étape, il convient de bien étudier votre projet.

La complexité administrative

La création et la gestion d’une SCI peuvent être plus complexes sur le plan administratif par rapport à une location immobilière en tant que particulier. Cela implique la rédaction des statuts, l’enregistrement de la société, la tenue d’une comptabilité, le dépôt des comptes annuels, la tenue d’assemblées générales etc. Il peut être nécessaire de faire appel à un professionnel (notaire, expert-comptable) pour assurer la conformité aux obligations légales.

La responsabilité solidaire

Les associés d’une SCI peuvent être tenus solidairement responsables des dettes et des obligations contractées par la société. Si l’un des associés n’est pas en mesure de remplir ses obligations financières, les autres associés peuvent être contraints de les assumer. Cela peut représenter un risque financier pour les associés.

Coûts supplémentaires

La création et la gestion d’une SCI entraînent des coûts supplémentaires, tels que les frais de constitution de la société, les honoraires professionnels (notaire, expert-comptable), les frais d’enregistrement, les frais de comptabilité, etc. Ces frais doivent être pris en compte dans l’évaluation de la rentabilité de l’investissement locatif.

Les étapes de création d’une SCI

Créer une SCI demande d’effectuer des démarches administratives, voici les étapes par lesquelles vous devriez passer.

Identification des associés et du montant du capital

Chaque associé peut faire des apports numéraires (sommes d’argent) ou en nature (en termes de biens immobiliers). Dans ce deuxième cas, il est nécessaire d’évaluer le montant des biens pour le comptabiliser dans le capital social. Pour constituer la SCI, il faut au minimum 2 associés et 1 € de capital.

Rédaction des statuts 

Cette étape est très importante puisque les statuts conditionnent le bon fonctionnement de la SCI. À cette étape, il est recommandé de faire appel à un professionnel. Vous pouvez utiliser notre Boîte à outils de l’investisseur immobilier qui regroupe tous les documents dont vous aurez besoin pour optimiser votre projet de la recherche du bien, à la gestion locative en passant par la fiscalité. Vous avez des modèles-types de statuts, d’offre acte en main ainsi que d’autres documents validés par nos avocats et les professionnels de l’immobilier, vous permettant de gérer la partie administrative de votre projet en toute sérénité.

Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) 

Dans un délai d’un mois après la signature des statuts, il est nécessaire de faire paraître l’annonce. Suite à cette étape, vous aurez une attestation de parution que vous allez transmettre au greffier pour l’immatriculation de la SCI au RCS. 

Immatriculation de la SCI

Il s’agit de l’étape finale de la création d’une SCI. Pour ce faire, il est nécessaire de constituer votre dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal, au CFE compétent ou en ligne sur le site de l’INPI. Le traitement du dossier prend quelques jours, avec un délai moyen de 3 à 6 jours. Cette étape permet d’avoir votre Kbis. Le dossier est composé de :

– Un exemplaire original des statuts,
– Une attestation de parution au journal,
– Un formulaire M10 complété,
– Une attestation de domiciliation,
– Un justificatif d’identité du gérant et des associés.

La gestion de la SCI

La SCI permet une gestion plus souple, car il est possible de répartir les tâches entre les associés. Ces derniers peuvent définir librement les modalités de gestion, les règles de prise de décision et les répartitions des bénéfices et des charges. Cela permet d’adapter la gestion aux besoins et aux attentes spécifiques des associés, en fonction de leurs objectifs et de leur situation personnelle. Les règles et les modalités de gestion et de prise de décision sont définies dans le statut. C’est pour cette raison qu’il est important d’avoir recours à un professionnel à ce niveau. Vous souhaitez quadriller au mieux votre futur SCI ? Cliquez sur ce lien.