IMMOBILIER

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, il est important de connaître sa rentabilité. En d’autres termes, vous devez savoir si votre investissement vous rapportera de l’argent ou si vous perdez de l’argent à long terme. Pour déterminer la rentabilité d’un bien, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs facteurs tels que le coût d’achat, les coûts d’exploitation, les revenus locatifs, les coûts de financement et les taxes. Dans cet article, nous vous expliquerons comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier pour vous aider à prendre des décisions éclairées en matière d’investissement.

Qu’est ce que la rentabilité d’un bien ?

La rentabilité d’un bien immobilier est un indicateur financier qui mesure la capacité d’un investissement immobilier à générer un profit. Elle peut être calculée de différentes manières en fonction de l’objectif de l’investisseur.

L’un des indicateurs les plus couramment utilisés pour mesurer la rentabilité d’un bien immobilier est le rendement locatif brut. Il s’agit du rapport entre le loyer annuel que génère le bien immobilier et le prix d’achat du bien immobilier. Ce taux peut donner une idée du retour sur investissement potentiel.

Il est également possible de prendre en compte les charges liées au bien immobilier, telles que les frais d’entretien, les taxes foncières et les coûts d’assurance. En soustrayant ces coûts au loyer annuel, on obtient le rendement locatif net.

Connaître cet indicateur permet d’avoir une base chiffrée sur ce que le bien peut vous rapporter. Néanmoins, cet indicateur n’est pas suffisant pour savoir si un bien sera rentable ou non. D’autres facteurs entrent également en jeu dans la rentabilité d’un bien. Il y a notamment les vacances locatives, ou les risques d’impayés qui peuvent directement impacter la rentabilité

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Les variables qui entrent dans le calcul de la rentabilité d’un bien

Pour calculer la rentabilité d’un bien, il est nécessaire de connaître les variables suivantes :
– Prix total d’achat du bien immobilier, incluant les frais annexes
– Loyer,
– Charges non récupérables : copropriété, assurances, travaux …
– Taxe foncière et impôt sur le revenu
– Frais d’entretien
– Frais de gestion

Comment calculer la rentabilité brute ?

La rentabilité brute permet d’avoir une première idée d’un investissement locatif. Cet indicateur permet de comparer plusieurs biens. Le calcul est très simple. Vous aurez besoin de deux variables : le montant des loyers annuels et le coût d’acquisition total du bien.

Rentabilité brute = (loyer mensuel x 12) x 100 /coût d’acquisition total

Dès lors que vous regardez une annonce, il est possible de faire un calcul rapide du rendement brut, puisque ces éléments sont mentionnés dans l’annonce.

Si, par exemple, vous envisagez d’acheter un bien à 150 000 €, avec un loyer de 800 € mensuel, le rendement brut de ce bien est : (800 x 12) x 100 / 150 000 = 6.4 %.

Comment calculer la rentabilité nette d’un bien ?

La rentabilité nette est un indicateur plus précis que la rentabilité brute. Elle s’évalue annuellement. Dans la formule, on tient compte des différentes charges qui entrent en jeu dans l’investissement.  La liste des charges n’est pas exhaustive, mais elle comprend notamment : la taxe foncière, la copropriété, l’assurance ou encore la gestion locative.

Pour calculer la rentabilité nette, la formule est la suivante :

Rentabilité nette = ((loyer mensuel x 12) – charges) x 100 /coût d’acquisition total

Ainsi, pour le même bien, si les charges s’élèvent à 1 500 €, alors, la rentabilité nette sera : ((800 x 12) – 1 500 )x 100 / 150 000 = 5.4 %

Notez que nous simplifions volontairement le calcul des charges pour vous permettre de mieux comprendre le fonctionnement. Vous pouvez constater que la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette est palpable.

La rentabilité nette-nette

La rentabilité nette-nette est encore plus précise puisqu’elle tient compte du régime fiscal avec les impôts à payer. Le choix de la fiscalité est un élément primordial dans un projet immobilier. Un mauvais choix peut directement plomber la rentabilité de votre projet. Pour vous aider à effectuer le bon choix, il est préférable de faire appel à un avocat fiscaliste qui saura vous guider. La formule pour le calcul de la rentabilité nette nette est donc :

Rentabilité nette nette = ((loyer mensuel x 12) – charges- impôts) x 100 /coût d’acquisition total

Le Cash-flow, un autre indicateur à considérer dans la décision d’investissement

Le cash-flow est un indicateur qui vous permet de voir ce que votre bien vous rapporte réellement tous les mois. Il se calcule à partir du total de vos revenus, et du total de vos dépenses, incluant les mensualités, les taxes et impôts, les réparations et la gestion locative. C’est donc la trésorerie qu’il vous reste après avoir payé tous les frais liés au projet. Si le cash-flow est nul, cela signifie que le bien s’autofinance. Un cash-flow négatif signifie que vous devez sortir de l’argent de votre poche pour financer votre bien. L’idéal, pour les investisseurs, c’est d’avoir un cash-flow positif.

En considérant que le cash-flow est issu de deux variables : le loyer et les dépenses, vous pouvez modifier son montant en changeant l’un ou l’autre de ces deux variables. Il est ainsi possible d’augmenter votre cash-flow. Pour cela, vous pouvez soit augmenter votre loyer, en utilisant des stratégies d’optimisation comme l’investissement locatif saisonnier ou la colocation. Vous pouvez également réduire les dépenses, par exemple, en renégociant les termes du crédit. Profitez de votre Cadeau offert pour commencer votre projet immobilier sur de bonnes bases.