IMMOBILIER

Investir dans l’immobilier est le rêve de nombreux Français. Mais très peu osent passer à l’action de peur de perdre toute leur épargne en faisant des erreurs. Pour vous aider à franchir le cap, nous avons rassemblé les pièges à éviter lors d’un achat immobilier. La vigilance est de rigueur sur les 5 points que nous présentons dans cet article.

La préparation du projet, une étape clé

Un projet immobilier, pour qu’il soit réussi, doit être bien pensé au préalable. Il ne peut être envisageable de miser des milliers d’euros sur un bien, sans avoir réfléchi au pourquoi de votre investissement. Rappelons qu’il s’agit d’un investissement sur le moyen et long terme, les conséquences sont ainsi sur le moyen et long terme. Ainsi, prenez le temps de bien préparer votre projet et de faire le point sur vos objectifs. Pour vous aider à y voir plus clair, un coach immobilier BIMR est à votre écoute. Vous pouvez réserver votre appel stratégique offert en cliquant sur ce lien.

Attention aux normes DPE

Les nouvelles normes DPE font partie des points de vigilance lors d’un achat immobilier. Selon les nouvelles normes, les biens immobiliers qui sont considérés comme passoires thermiques ne seront plus admis à la location en 2025. Ainsi, il est nécessaire de bien vérifier la lettre inscrite sur le document. En effet, si le bien a un DPE classé E,F,G, il vous faudra entreprendre des travaux pour le remettre aux nouvelles normes en vigueur.

Qu’il s’agisse d’un problème d’humidité ou d’isolation, il est important de bien s’enquérir auprès du vendeur. Si par exemple il s’agit d’un bien mal isolé, les travaux d’isolation vous feront perdre quelques mètres carrés. Cela aura des répercussions sur le montant du loyer, et donc sur la rentabilité du projet. Afin d’éviter ce problème, nous vous recommandons de vérifier minutieusement le bien avant de passer à l’achat. Pour un immeuble déjà loué, vous pouvez faire le point avec chacun des locataires. Ces derniers peuvent vous donner des informations précieuses sur le bien en question. 

Le profil des locataires, un point important

Les locataires sont ceux qui vont payer vos revenus locatifs. Il est donc important de bien les sélectionner afin d’assurer la rentabilité de votre projet. Le locataire idéal paye le loyer et respecte votre bien. Tandis que les locataires à problème vont non seulement plomber votre rentabilité, mais ils vont également vous demander énormément de temps et d’énergie. Si vos locataires sont de mauvais payeurs ou s’ils ne prennent pas soin du logement, vous ne savez pas pendant combien de temps ils vont rester.

Ainsi, si vous comptez acheter un immeuble de rapport déjà loué, faites attention au profil des locataires présents. Il est possible de demander l’historique des locataires pour se faire une idée de leur profil. Vous pouvez également demander au voisinage comment sont les locataires. Parfois, un seul locataire à problème peut entacher votre rentabilité, puisqu’à cause de ce locataire, les autres vont chercher à déménager.

Les réparations constituent également un point de vigilance. Beaucoup trop d’investisseurs pensent que comme le locataire est déjà présent, les réparations peuvent attendre. Or, ces locataires peuvent rester encore longtemps et la situation peut s’éterniser. Les petites réparations, lorsqu’elles s’accumulent, deviennent coûteuses. 

Une mauvaise rentabilité dès le début

Lorsqu’un propriétaire met en vente un bien, il met en avant ses qualités et essaie de camoufler ses défauts. Il est possible qu’un agent vous propose de rajouter un appartement dans les combles pour augmenter les loyers, et donc la rentabilité du bien immobilier. Cela peut vous sembler faisable au premier abord. Mais attention aux démarches administratives à réaliser, en ajoutant un appartement, vous devez également penser à ajouter une place de parking et à aller à la mairie pour les différentes autorisations. Dans certains cas, l’aménagement des combles ne sera pas forcément impossible, mais plus compliqué.

C’est la même chose lorsque le vendeur va vous proposer d’augmenter le loyer après avoir effectué quelques travaux de rafraichissement. Pour justifier une augmentation de loyer, il faut un ajout de valeur important. Dans le cas contraire, aucun locataire n’est dupe. Il y a aussi certaines règles à respecter, notamment l’indice des loyers par exemple. Ainsi, lorsque vous calculez la rentabilité de votre projet, il est nécessaire de partir sur des estimations qui se rapprochent le plus possible de la réalité. Un bien qui n’est pas rentable ne l’est pas. Essayer d’optimiser sa rentabilité en utilisant différentes techniques n’est pas la méthode la plus efficace. En revanche, se former et bien définir sa stratégie vous permettra d’être serein quant à vos investissements. N’oubliez pas que le manque de stratégie n’est pas une stratégie.

Mal estimer les coûts des travaux

Une erreur souvent commise par les débutants consiste à mal budgétiser le montant des travaux. Ils donnent un montant estimatif en se basant sur leur ressenti. Comme ils n’ont pas assez d’expérience, ce montant peut être bien au-delà du montant nécessaire et le bien peut se retrouver inexploitable pendant un certain temps, en fonction du montant du prêt pour travaux négocié. Ainsi, il est préférable de faire appel à un professionnel du bâtiment, un architecte ou un artisan, dès la visite si vous comptez acheter un bien à rénover. Ce professionnel saura vous donner le montant exact de vos travaux de rénovation.