INVESTISSEMENT LOCATIF

« Est-ce qu’on peut directement investir dans un immeuble de rapport lorsqu’on débute en immobilier ? » Cette question, vous nous la posez très souvent. L’immeuble de rapport constitue un investissement locatif intéressant puisque le montant des loyers perçus est assez conséquent. C’est pour cela que les professionnels de l’immobilier privilégient souvent cette niche. De fait, lorsqu’on commence par investir dans l’immobilier, on a plusieurs choix. Selon votre profil d’investisseur, vous allez vous orienter vers tel ou tel placement immobilier. Alors, est-ce que l’immeuble de rapport est fait pour vous ?

Commençons par un peu d’histoire…

« Immeuble de rapport » est un terme apparu au XVIIIe siècle. À l’époque, les immeubles de rapport désignaient les premiers bâtiments construits à Paris, avec des appartements aux mêmes configurations, faits pour être loués. L’objectif était de rapporter régulièrement de l’argent à leur propriétaire grâce au loyer. D’où le terme “rapport”. Par conséquent, ce placement immobilier constitue un bon moyen pour investir dans l’immobilier locatif.

Aujourd’hui, on a gardé ce terme pour tout achat d’un bien immobilier en lot par un seul investisseur. Un immeuble de rapport, contrairement à ce que l’on pourrait croire, n’est pas forcément un building avec 30 appartements. Vous pouvez avoir des immeubles de rapport à partir de deux appartements. L’idée est que vous soyez le seul propriétaire de ce lot et qu’il vous rapporte, chaque mois, un revenu. Ainsi, l’immeuble de rapport s’oppose à la copropriété.

L’Immeuble de rapport comme investissement locatif

L’immeuble de rapport est un investissement locatif permettant de générer un revenu complémentaire. Pour ce faire, vous allez mettre en location votre patrimoine. Investir dans ce type de bien présente plusieurs avantages.

• Prix d’achat plus faible

Non seulement, pour un immeuble, le prix au m2 revient moins cher. Mais il a aussi les frais relatifs à l’achat qui sont réduits : frais bancaires, d’agence et de notaire. De même, la taxe foncière et les frais d’assurance reviennent moins chers sur un immeuble que sur des lots achetés séparément.

• Meilleure rentabilité locative

Les charges sont réduites, mais les loyers restent les mêmes. Un immeuble a donc une meilleure rentabilité locative et le retour sur investissement est plus rapide.

• Gestion simplifiée 

Comme vous serez le seul propriétaire de votre lot, vous êtes le seul décisionnaire. Vous pouvez donc décider des priorités et des axes d’amélioration que vous voulez entreprendre sans consulter aucun syndicat.

• Possibilité de valorisation

Un immeuble de rapport est plus simple à valoriser lorsqu’on en est le seul propriétaire. Vous pouvez par exemple entreprendre des travaux de rafraichissement ou ajouter un élément pour faire augmenter sa valeur. Le simple ajout d’un interphone peut faire la différence.

• Répartition des risques

Puisque votre revenu dépend de plusieurs locataires, en cas d’impayé ou de vacance locative sur un appartement, vous pouvez toujours compter sur les autres appartements de votre lot.

Les contraintes des immeubles de rapport

Comme on le dit, toute médaille a son revers et l’immeuble de rapport ne fait pas exception. D’une part, l’offre est restreinte, vous n’aurez pas beaucoup de choix, contrairement aux appartements. Vous devez donc trouver des moyens pour rechercher votre bien puisqu’il s’agit d’un marché plutôt niché. Ensuite, vous aurez besoin d’un budget plus conséquent que pour l’achat d’un appartement. Mais les opportunités existent, et il faut apprendre à les trouver. Il s’agit d’un point important que nous abordons dans nos accompagnements sur l’investissement immobilier. Pour rappel, j’ai acheté mon premier immeuble de rapport à moins de 100 000 €. Plus précisément, j’ai eu deux biens dont un local commercial d’une surface de 300 m² et un appartement de 40 m² pour 91 500 € frais de notaire compris.

Les différences entre l’achat d’un appartement et l’achat d’un immeuble de rapport

Quel que soit l’investissement que vous allez faire, vous devez vous former afin de minimiser vos risques financiers. Vous devez savoir que, lorsque vous achetez un bien immobilier, que ce soit un appartement ou un immeuble de rapport, les démarches sont les mêmes :

• Recherche du bien : à cette étape, vous comparez les biens immobiliers, vous vous renseignez sur chaque bien avec les visites sur terrain.
• Offre d’achat : si un bien vous intéresse, vous proposez votre offre d’achat et négociez pour avoir le bien au meilleur prix.
• Signature du compromis ou de la promesse de vente : après avoir signé le compromis, vous avez 30 à 45 jours pour trouver un prêt.
• Crédit immobilier : il est temps de passer au prêt bancaire. Votre banque calculera votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement. Notez que, selon votre situation et la manière dont vous présentez votre projet, il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport.
• La contre-visite : avant de passer à l’achat, vous devez faire une contre-visite puisqu’entre le moment où vous avez visité votre immeuble pour la première fois et le moment de la signature, il peut y avoir eu des changements. Cette étape vous permet d’éviter les mauvaises surprises.
• Signature de l’acte de vente devant le notaire : dans cette étape, n’oubliez pas de tenir compte des frais de notaire, qui s’élèvent à 7.5 % du prix de vente.

Il y a tout de même une différence notable : en achetant un immeuble de rapport, vous gagnez un temps précieux puisque vous faites les mêmes étapes en une seule fois, alors que vous repartez avec plusieurs appartements.

Bien sûr, des différences existent également au niveau de la manière dont vous devrez inspecter le bien. Pour un immeuble, par exemple, l’état de la toiture, des chéneaux, de l’électricité, des fondations, de l’isolation et des espaces communs sont des éléments primordiaux. Vous devez vérifier chaque élément afin d’éviter les travaux qui peuvent revenir très chers. Nous abordons ce sujet dans notre prochain article check-list immeuble de rapport pdf.

Peut-on commencer l’investissement locatif par un immeuble de rapport ?

Si on raisonne du point de vue des risques liés à l’achat d’un immeuble par rapport à un appartement, la réponse est non vous n’aurez pas plus de risque en achetant un immeuble. Évidemment, le risque zéro n’existe pas. Mais l’avantage d’avoir un immeuble vous permet de diviser vos risques par le nombre de lots que vous avez. Donc, que vous commenciez à investir dans l’immobilier avec un appartement ou un immeuble, vos risques sont similaires si vous ne savez pas détecter une bonne affaire et si vous ne savez pas gérer un bien immobilier par la suite.

Il est ainsi primordial de se former pour apprendre à investir correctement. Notez que, quel que soit votre projet d’investissement, le temps que vous allez passer pour vous former est le même, alors autant vous former pour l’achat d’un immeuble de rapport. Puisqu’une fois que vous maîtrisez l’achat d’un immeuble de rapport, vous maîtriserez également le processus d’acquisition d’un simple appartement. Mais avec l’immeuble de rapport, vous pouvez être rentable plus rapidement et vous constituer un plus gros patrimoine.