INVESTISSEMENT LOCATIF

La question de l’apport personnel est souvent posée lorsqu’on veut obtenir un crédit immobilier. Est-il indispensable ? Si oui, à quelle hauteur ? Investir dans l’immobilier sans apport semble a priori inconcevable. Et pourtant, il y existe des cas où la banque pourra accepter un prêt immobilier sans apport personnel, surtout s’il s’agit d’investissement locatif. De fait, la banque prend note que les loyers perçus peuvent rembourser les mensualités. Et vous pouvez profiter de cet effet levier pour accroître votre rendement, à condition de bien préparer votre dossier. Cela vous intéresse ? Découvrez nos conseils pour investir dans l’immobilier sans apport.

Que veut dire investir sans apport ?

Tout d’abord, délimitons ce qu’on entend par investir sans apport. Investir sans apport ne veut pas dire investir sans argent. L’apport constitue la somme d’argent personnelle que vous apportez en plus de l’emprunt. Souvent, la banque exige un apport lors d’un achat d’un bien immobilier. De plus, en fonction des banques, vos homologues peuvent exiger que vous rajoutiez les frais de notaire et que vous financiez aussi les frais d’agence (si vous en avez) ainsi que les frais de dossier. Vous serez probablement d’accord avec moi que cela fait grimper drastiquement l’enveloppe dédiée à l’apport personnel. Il est généralement à hauteur de 10 % ou plus.

Cependant, aujourd’hui encore, il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport personnel. Les banques seront certes plus frileuses, puisque c’est cet apport qui constitue leur filet de sécurité en cas d’impayé. Mais tout dépend de la manière dont vous présentez votre dossier.

Pourquoi les banques demandent-elles souvent un apport personnel ?

D’une part, l’apport personnel permet de réduire le montant de la somme prêtée par la banque. Ce qui réduit également les risques pour la banque si vous avez des difficultés de remboursement. D’autre part, l’apport montre le degré d’implication de l’investisseur sur son projet. La banque estimera qu’un investisseur sera plus enclin à rembourser sa dette puisqu’il aura pris autant de risques qu’elle. C’est pour cela que les banques favorisent les investisseurs qui mettront de l’apport en leur proposant des conditions d’emprunts plus avantageuses, par exemple au niveau des mensualités ou au niveau du taux d’emprunt. Si une personne n’a pas de capacité d’emprunt, avec un apport, il est possible qu’elle obtienne quand même un financement.

Alors, la question est : l’apport personnel est-il obligatoire ? Cela dépend de votre antécédent bancaire et de votre projet. La façon dont vous allez présenter votre dossier bancaire, et surtout des arguments que vous utiliserez pour ne pas mettre d’apport comptent énormément. Car, comme le dit si bien l’expression “même dans l’immobilier, il faut savoir habiller la mariée”. Que ce soit votre premier ou dixième achat, il faudra monter votre dossier bancaire soigneusement pour montrer votre sérieux et votre implication. Comment avoir un dossier bancaire en béton ? Avec notre boîte à outils de l’investisseur immobilier, vous serez prêt.

Investir dans l’immobilier sans apport : nos conseils

Lorsque vous demandez un prêt sans apport, il faut tout d’abord vous mettre à la place du banquier. L’objectif de la banque est de financer des projets à haut potentiel. Un prêt sans apport équivaut minimum à 110 %. Si votre compte est à découvert, vous risquez d’essuyer des refus. Votre banquier considérera que vous ne savez pas gérer vos revenus actuels donc pourquoi devrait-il prendre le risque de vous prêter une grosse somme en sachant que vous avez du mal à gérer une petite somme. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, suivez nos conseils.

Avoir une tenue de compte irréprochable

Une bonne hygiène financière est nécessaire pour mettre la banque en confiance. Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque se base sur vos antécédents, soit votre compte sur les trois derniers mois. Vous devez pouvoir lui montrer que, peu importe le montant de votre solde, vous savez gérer votre argent. Pendant cette période, il est judicieux de mettre de côté au moins 20 % de vos revenus tous les mois sur un compte épargne, avec la mention épargne. Votre banquier notera que vous êtes précautionneux quand il s’agit de vos finances. Généralement, la banque préfère prêter à une personne qui gagne 1500 €, mais qui épargne 20 % tous les mois, qu’à une personne qui gagne 7000 €, mais qui est à découvert un mois sur deux. Notez que la régularité de vos revenus constitue également un point à ne pas négliger.

Avoir une épargne

Vous devez préciser à la banque que vous faites le choix de ne pas mettre d’apport et d’avoir votre épargne de côté. Il s’agit de faire comprendre à votre banquier que vous utiliserez cette épargne en cas d’impayé au lieu de prendre un crédit. Généralement, lorsque vous avez une épargne, la banque est plus encline à consentir à un investissement sans apport.

Présenter votre projet de la bonne manière

Dans votre dossier, vous devez bien définir votre budget et tenir compte du rendement locatif. Le montage financier de votre dossier est important. Mais, notez également que pour répondre à votre demande, il y a une part de subjectivité du banquier, vous devez lui montrer que vous maîtrisez votre sujet. À cet effet, vous pouvez joindre tous les documents montrant votre sérieux dans ce domaine : par exemple les autres placements que vous avez faits et qui ont généré un cash-flow positif. Montrez à votre banquier que vous savez rentabiliser votre investissement.

Être un bon client de la banque

Les banques privilégient les bons clients. Montrez à votre banque que vous êtes un partenaire de confiance et que cet échange est gagnant-gagnant. Des offres comme un forfait téléphonique ou une assurance peuvent faire la différence. Et pour cause, tout comme vous, le banquier a des objectifs et si vous l’aidez à les atteindre, alors cela pourra aussi peser sur la balance.