charges de copropriété

Prix bas mais charges élevées doit-on acheter?

Prix bas mais charges élevées, doit-on acheter?

Vous êtes-vous déjà dit : Il n’y a plus d’affaires immobilières, toutes les bonnes affaires ont été faites? Vous regardez tous les jours les annonces sur vos sites favoris et bien souvent il n’y a pas grand chose qui rentre dans vos critères? Quand vous tombez enfin sur une annonce qui vous plaît, trop tard, le bien vient d’être vendu?
Il vous arrive parfois d’être perdu face à ce tas d’annonces et vous ne savez même plus ce qui est un bon ou un mauvais bien?

 

Je vous comprends !!!

 

Mais alors, quand les prix sont bas, doit-on forcément acheter?
En moyenne, par site il y a plus d’1 million d’annonces immobilières (vente et location comprises). Alors je comprends tout à fait votre problématique. Il est possible de vous créer des alertes personnalisées en fonction de vos critères de recherches. Cela vous permettra d’affiner au mieux vos recherches et d’augmenter vos chances de réaliser de belles opérations.
Mais la vraie question est : Est-ce que ça suffit pour faire de bonnes affaires?

 

Bien évidemment, non!

 

Vous voulez avoir les bons plans rapidement sans attendre des siècles?
C’est normal, vous avez compris que le temps est la seule chose que l’on ne peut pas acheter.
Les transactions immobilières sont longues, on pourrait les comparer à des courses de fond. Pour y arriver, vous devez être bien entouré : il vous faut vous constituer une équipe de choc réunissant tous les corps de métiers indispensables à votre réussite dans vos investissements immobiliers.

 

Agents immobiliers : lors de vos visites, vous devez leur laisser vos critères de recherches afin d’être alerté en priorité. N’hésitez pas à les relancer afin qu’ils ne vous oublient pas. Ils penseront automatiquement à vous quand il y aura un bien susceptible de vous intéresser qui rentrera en agence.
Notaire : saviez-vous que les notaires ont eux aussi des biens immobiliers en vente? Les notaires ne sont pas des agents immobiliers, vous ne viendrez donc pas faire vos recherches quotidiennes dans leurs cabinets, mais ils détiennent parfois des biens à des prix intéressants. Cette piste n’est donc pas à négliger.
Entrepreneur pour les travaux : si vous avez jeté votre dévolu sur un bien avec des travaux, vous allez devoir connaître le coût exact de ces travaux, tout en ayant au préalable installé une relation de confiance entre l’entrepreneur et vous.
Un bien pourra devenir une bonne affaire pour vous, si vous vous êtes constitué une équipe de choc au préalable.

 

 

Récemment, j’ai visité un bien avec beaucoup de potentiel qui ne m’a pas laissé indifférent. Cela faisait quelques mois qu’il était en vente et affiché à 83 500 € FAI.

Après une bonne demi-heure de discussion avec l’agent immobilier, j’ai pu obtenir une information capitale. Cet appartement pouvait être vendu beaucoup moins cher : 66 000€ FAI. Il y a en effet eu une première proposition à ce prix que le vendeur a accepté. Manque de pot pour l’acheteur, son crédit n’a pas été accordé.

Autant pour moi, je ne vous ai pas précisé qu’il s’agit d’un F4 de 68m2 situé en île de France dans l’Essonne.

 

Je vous laisse regarder cette vidéo pour visualiser le potentiel.

Comme vous avez pu le remarquer, il y a beaucoup de travaux à faire, mais mon entrepreneur m’a chiffré le tout pour 17 000€, ce qui me reviendrait à un coût total de 83 000€ hors frais de notaire.

 

Alors, qu’auriez-vous fait à ma place?

 

Les malins me diront : oui, c’est bien beau tout ça, mais à combien s’élèvent les frais de copropriété? Y a-t-il un ravalement de façade de prévu, le quartier est-il bien? etc. etc.

 

Pour répondre à ces questions, je vous dirai juste que tous les critères étaient réunis sauf les charges de copropriété qui étaient de 270€/mois. A cela, il faut rajouter la taxe foncière de 840€/an, soit un total de 340€/mois de charges (hors crédit immobilier).

Comme vous pouvez le remarquer, les charges sont très élevées, voire trop élevées. Mon but avec cet appartement est de faire de la colocation.

 

La colocation est une niche encore peu exploitée en France et fait pourtant partie des niches les plus rentables. Certains se sont même spécialisés dans ce domaine. D’ailleurs à ce sujet, vous pourrez visiter le site d’Audrey Perrin (Les revenus autrement), qui a elle-même atteint son indépendance financière avec 3 appartements, en utilisant la colocation.

 

Parlons de ma stratégie!

 

La zone visée est une zone qui se prête à la colocation, proche de plusieurs universités et des commodités. Les prix pratiqués pour des colocations dans ce coin sont entre 410 et 450€/chambre pour des prestations basiques. En règle générale, je me démarque de la concurrence en proposant des prestations nettement supérieures à celles du marché, donc je ne devrais pas avoir de difficultés à trouver des locataires en pratiquant des loyers avec une fourchette haute.

 

Alors que faire?

 

Parlons maintenant du crédit immobilier. Souvenez-vous, nous étions à un total de 83 500 € après travaux Fai. Rajoutons à ça les frais d’émoluments (frais de notaire) de 6379€ . Nous arrivons à un total de 89 879€, en partant du principe que tous les frais annexes auront été soigneusement négociés par mes soins pour ne pas avoir à débourser 1 centime de ma poche.

En pratiquant les taux actuels, j’obtiendrai un crédit de 461€ avec assurance (434€ crédit immo et 27€ assurance).

 

Mais ce n’est pas fini!!!!

 

Cet appartement, je compte l’acheter en nom propre, et si je fais une opération comme celle-ci c’est pour faire du cash, alors je ferai de la location meublée non professionnelle (LMNP).

 

Pourquoi?

 

Dans ce cas de figure et pour moi, cette fiscalité reste la plus avantageuse.
Il me faudra ensuite rajouter une enveloppe de 3 000€ pour meubler l’appartement.

Une fois de plus, vous devez penser qualitatif, donc acheter des meubles de bonne qualité avec une bonne literie pour que vos locataires s’y sentent à l’aise.

Comme vous avez pu le constater, les chiffres montent vite. Pour les meubles, j’apporterai ma contribution, donc je ne vais pas inclure cette somme dans le calcul final.

Au total, je vais devoir débourser tous les mois 801€ quoi qu’il arrive!!!

 

Que feriez-vous à ma place à ce moment précis ?

 

Pour être honnête avec vous, cela reste quand même une opération rentable car on se retrouve avec un cash-flow positif, mais vous devez voir plus loin que ça quand vous achetez un bien immobilier. N’oubliez pas qu’une bonne affaire se fait à l’achat et pas à la revente.

 

N’achetez pas cher en espérant revendre plus cher dans 2 ou 3 ans!!!

 

Les charges élevées effraient tout le monde, tout simplement parce qu’elles ne diminueront pas au fil des années. Ceci peut être un vrai frein pour la revente de votre bien.

Pensez long terme et ne voyez pas forcément le prix d’achat alléchant. S’il est vrai qu’en utilisant le statut de loueur enmeublé non professionnel vous pouvez déduire les charges de copropriété, rien ne dit que le jour où vous souhaiterez vendre votre bien, que le futur acquéreur sera un investisseur intéressé par la colocation.

 

Pour un couple voulant acquérir sa résidence principale, le calcul sera différent, les charges ne seront pas perçues de la même façon. Les 340€ représentent 4080€ sur l’année et sur 15 ans, 61 200€ . Rappelez-vous, l’appartement pouvait être vendu à 66 000 FAI.

 

Vous l’aurez compris, sur le long terme ce n’est pas une affaire. Il est donc très important de penser à la revente avant de penser au prix d’achat.

 

Allez-vous pouvoir revendre facilement?

 

Trouver une bonne affaire dépendra des questions que vous vous poserez en amont. Je n’ai aucun doute sur votre capacité à vous poser toutes ces bonnes questions. Vous avez déjà les bons réflexes !!! Vous en doutez?

 

Ne doutez plus, car vous êtes à la fin de l’article, en train de lire ces dernières lignes parce que vous avez pris conscience de l’importance de la connaissance pour votre réussite. Vous ne voulez pas passer à coté de l’information qui améliorera vos compétences et connaissances.

 

N’oubliez pas, le meilleur moyen de réussir est l’implémentation, donc pensez grand, voyez grand et passez à l’action!!

Be the first to comment

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *