courtier immobilier les avantages

Courtier Immobilier : Bonne ou mauvaise idée ?

Si vous me suivez sur Youtube vous savez que je fais beaucoup d’entrepreneurs intervenir sur ma chaîne. Cette fois-ci je laisse place à Quentin, ancien courtier immobilier et fondateur du site investissement-patrimoine.fr. Il utilisera sa plus belle plume afin d’élucider le mystère du courtier immobilier. Courtier Immobilier : Bonne ou mauvaise idée ?

 

Avez-vous déjà eu l’impression de perdre énormément de temps à rechercher un financement pour votre investissement locatif ?

Vous venez de trouver un projet potentiellement rentable, voire très juteux pour vous. La bonne affaire qui se présente une fois tous les six mois.

Génial.

 

Vous commencez déjà à compter les billets que vous pourriez tirer de ce projet d’investissement à chaque fin de mois. Tout ce cashflow positif (différentiel entre vos charges et les revenus de votre investissement) !

 

Euh… Minute papillon.

 

Avant de commencer à compter les billets, il va surtout falloir acheter ce bien immobilier.

Pas un problème pour vous, étant un as de la négociation grâce à la formation Shark Négociateur de notre hôte Xavier, vous savez exactement comment procéder pour convaincre votre vendeur. Une première étape de faite, félicitations ! (Retrouvez la formation Shark Négociateur : ICI )

 

Mais qu’en est-il de votre financement ? Pouvez-vous acheter au comptant ce bien ? Je ne pense pas (et ne vous le conseille peut-être pas non plus).

Et nous en arrivons au point crucial sur lequel repose tout votre projet : l’obtention de votre prêt immobilier.

Imaginez un petit instant… Ne pas obtenir votre prêt. Devoir revenir la queue entre les jambes auprès de votre vendeur, lui dire que vous ne pouvez finalement pas acheter le bien. Voir votre belle affaire s’envoler vers d’autres cieux.

 

Horrible n’est-ce pas ?

 

Frustration. Peine. Colère. Déprime. Bref, vous connaissez le tableau. Le fameux retour à la case départ sans toucher les 20 000 francs.

Et pourtant, c’est ce que vivent bon nombre d’investisseurs lorsqu’ils n’ont pas préparé (ou bâclé) cette étape pourtant cruciale dans leur projet.

 

En même temps… C’est peut-être compréhensible… Il faut s’occuper des devis pour vos travaux. Gérer l’achat du mobilier. S’occuper des autorisations administratives à obtenir suivant votre projet. Et bien d’autres choses encore.

Obtenir le prêt immobilier fait partie de l’une des cases de toute la liste de choses à faire pour mener à bien votre projet.

 

Vous devez obtenir votre financement.

 

 

Vous vous demandez si cela vaut la peine de faire autant d’efforts. Eh bien voici 3 raisons qui vont vous convaincre de passer à l’action :

Si vous n’obtenez pas votre prêt immobilier, tous vos efforts fournis pour le reste du projet n’auront servi à rien.
Vous risquez de verser une indemnité au vendeur qui a bloqué son bien à la vente pour vous, suivant les conditions dans lesquelles vous n’avez pas obtenu votre crédit immobilier.

 

Regardez votre situation aujourd’hui. Regardez maintenant votre situation si vous aviez ce bien immobilier que vous souhaitez. Cette différence ne vaut-elle pas le prix de quelques efforts ?
J’ai eu le privilège d’exercer la fonction de courtier en prêt immobilier, et vous savez quelle est l’erreur numéro 1 des personnes voulant acheter un bien immobilier ?

 

La confiance aveugle dans leur banque.

 

« Cela fait 15 ans que je suis chez eux. Je suis client depuis que je suis tout petit. Je suis un bon client pour eux. Mon banquier m’a dit qu’il me suivrait partout. Ma famille est dans la même banque. Je connais très bien mon banquier. »

Vous avez le projet de votre vie. 45 jours pour trouver un financement. Il n’y a pas de sentiments à mettre dans cette affaire. Vous devez démarcher plusieurs banques pour maximiser vos chances.

 

Et nous en arrivons au problème sous-jacent : le temps que cela va vous prendre.

Faire les rendez-vous en banque. Constituer les dossiers. Renvoyer les pièces du dossier que vous aviez déjà données parce que le banquier les a perdues. Trouver une assurance de prêt etc.

 

Et si je vous disais que vous aviez la possibilité de déléguer cela, que me diriez-vous ?

Vous seriez sans doute déjà le stylo à la main prêt à signer pour cette solution.

Il suffit de contacter un professionnel en la matière : un courtier en prêt immobilier.

Un certain nombre de questions vous traversent l’esprit.

 

Quel est le rôle du courtier immobilier ?  Quel est son impact dans votre dossier de financement ? Le coût de passer par celui-ci ? Est-ce qu’il a plus de chances que vous d’obtenir un financement pour votre projet ? Bref, faut-il passer par un courtier en prêt immobilier ou aller vous-même voir les banques pour financer votre projet d’investissement ?

 

Beaucoup d’entre vous se posent ces questions et je vais vous donner mon avis à travers l’expérience que j’ai vécue en tant que courtier en prêt immobilier pendant presque deux ans.

Vous pouvez lire beaucoup de choses sur internet à propos des courtiers, toutefois ce n’est pas la réalité du métier. Les personnes se placent d’un point de vue extérieur puisqu’elles ne savent pas réellement les dessous de la profession.

Bienvenue dans l’univers magnifique du courtier en prêt immobilier !

 

Qu’est-ce qu’un courtier immobilier ?

 

Le rôle du courtier est relativement simple à comprendre.

 

Vous allez le mandater à travers un contrat appelé « mandat de recherche en financement » afin qu’il vous représente auprès des banques et négocie votre dossier de financement dans le but d’obtenir un prêt immobilier.

Après signature du mandat, il se retrouve donc engagé vis-à-vis de vous par une obligation de moyen. C’est-à-dire qu’il se doit de déposer votre dossier en banque et de vous fournir à la fin de ses recherches soit un ou plusieurs accords de principe, soit le cas échéant une ou plusieurs attestations de refus de prêts afin que vous puissiez vous désengager de votre acquisition sans pénalités financières.

 

Il va donc s’occuper de présenter votre dossier aux banques après l’avoir constitué en vous demandant les pièces nécessaires à celui-ci, notamment les deux derniers avis d’imposition, les derniers bulletins de salaire, relevés de compte ou encore les éléments de votre état civil.

 

En échange de cette mission, vous vous engagerez à le rémunérer seulement lors du déblocage des fonds de la banque, c’est-à-dire lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette rémunération est relativement variable selon les établissements de courtage mais ne vous arrêtez surtout pas sur le critère du prix, vous le comprendrez très vite en lisant cet article.

Le courtier en prêt immobilier est donc un intermédiaire entre vous et la banque. Il va chercher le meilleur organisme bancaire en fonction de votre profil.

 

Personnellement, j’accompagnais mes clients du début de la phase de recherche en les aidant à définir leur calcul d’enveloppe d’emprunt possible jusqu’à la signature chez le notaire où j’avais un rôle de support pour le client, car je relançais la banque s’agissant des assurances, du déblocage des fonds, etc.

Certains courtiers arrêtent leur mission au moment où vous rencontrez l’organisme bancaire choisi, cela dépend donc de sa vision du métier.

 

Courtier immobilier : et le prix ?

 

La grande question !

Je vais être transparent avec vous sur ce point et vous indiquer combien je facturais à mes clients. Il faut bien entendu retenir que vous payez le courtier si et seulement si le dossier aboutit par son intermédiaire. Ainsi, j’ai pu travailler parfois plusieurs mois et de nombreuses heures pour finalement une rémunération égale à zéro.

Il y a d’abord une rémunération donnée par la banque, celle-ci n’a rien à voir avec vous et n’est pas ajoutée à votre montant emprunté ou encore au montant de vos intérêts. En moyenne, la banque offre au courtier un pourcent du montant total du prêt en échange du dossier avec un plafond maximum différent selon la banque.

Ensuite, vous pouvez avoir des frais de dossier. De mon côté je facturais en moyenne mille deux cent euros à mes clients, mais cela comprenait les frais de dossier de la banque afin de ne pas faire doublon.

Sachant qu’en moyenne les frais de dossier en banque sont de l’ordre de huit cent euros, il n’y avait pas une si grosse différence alors que je travaillais à 100% dans l’intérêt de mon client et avais un travail beaucoup plus large que celui du banquier.

Je vois déjà venir certains qui vont penser que les courtiers en prêt immobilier roulent sur l’or, etc.

J’avais un statut d’agent commercial. Ainsi, sur le chiffre généré je donnais 10 à 20% à la marque je représentais (Meilleurtaux, CAFPI, IN&FI, etc.), puis entre 50 à 70% à l’agence où j’exerçais en échange des locaux dont je bénéficiais et enfin je payais mes charges sociétales dessus.

En moyenne, j’encaissais environ 22% du chiffre d’affaires brut généré sur un dossier.

Le courtier peut donc bien gagner sa vie, mais il faut tout de même avoir du volume au niveau des dossiers envoyés en banque.

Il y a aussi le dilemme de choisir la marque représentée. Effectivement, en bossant pour Meilleurtaux il aura une plus grosse notoriété et donc plus de clients potentiels, toutefois il paiera plus cher afin de bénéficier de celle-ci.

Courtier immobilier : comment ça marche ?

 

 

Le courtier connaît le marché bancaire local. En fonction de votre profil il saura où déposer votre dossier afin d’avoir le maximum de chances d’obtenir un financement intéressant pour vous. Toutefois, il faut veiller à choisir le « bon » courtier.

En effet, vous pouvez être attiré par les frais de dossier les moins chers. Ne faites surtout pas cette erreur. Beaucoup de courtiers low-cost ne vont pas vous facturer de frais de dossier, mais vont en contrepartie déposer votre dossier en priorité à la banque qui les rémunère le plus (souvenez-vous que chaque banque à un plafond différent), autrement dit, ils ne vont pas travailler dans votre intérêt.

De plus, pour avoir fait partie au départ des « petits courtiers », je n’avais que quelques partenariats avec des établissements bancaires. Cela rendait la mise en concurrence beaucoup plus ardue, vous imaginez bien.

Les avantages du courtier sont donc multiples :

Gain de temps car pas besoin pour vous d’aller voir toutes les banques ;
Un tarif quasi équivalent avec les frais de dossier de la banque alors qu’il travaille dans votre intérêt ;
L’assurance, suivant le choix du courtier, d’avoir la meilleure proposition du marché en fonction de votre dossier ;
L’inconvénient principal est que vous devez faire confiance à votre courtier et le laisser travailler pour vous. N’allez pas voir des banques alors que vous l’avez mandaté, votre dossier sera en doublon et par conséquent, pas traité par les établissements bancaires, tout simplement.

C’est une réalité et certains de mes clients s’en sont mordu les doigts.

Difficile de vous conseiller ici, choisissez le courtier avec qui le feeling passe le mieux et demandez-lui de bien expliciter son rôle lors de votre premier rendez-vous afin de s’assurer que vous n’êtes pas en face d’un charlatan.

De même, si votre dossier est impossible à sortir, ne soyez pas trop exigeant. Vous avez en face de vous quelqu’un d’humain comme vous, si votre dossier est déjà compliqué et que vous lui mettez une pression folle pour obtenir un résultat ou pour baisser ses honoraires, il ne prendra pas votre dossier.

L’argent ne fait pas tout, j’ai plusieurs fois laissé des dossiers pour mes concurrents car je savais que j’allais travailler beaucoup pour quelqu’un qui risquait de me mettre en concurrence jusqu’à la fin et pour lequel j’aurais dû énormément batailler pour une rémunération pas à la hauteur du temps et de l’énergie investie dans le projet.

Attention à votre égo !

Enfin dernier mythe, le courtier ne va pas voir toutes les banques pour présenter votre dossier. Il étudie celui-ci pour ensuite le présenter aux établissements bancaires étant les plus susceptibles de faire passer votre dossier ou étant les mieux placés du marché suivant votre profil. Ne l’oubliez pas !

Courtier immobilier : et donc ?

La question de passer ou non par un courtier en prêt immobilier est assez délicate.

Pour 90% des personnes, je pense qu’il faut passer par ce type d’intermédiaire car il connaît mieux le marché local que vous, vous allez gagner du temps et surtout avoir un retour plus rapide.

Toutefois, vous allez devoir lui faire confiance les yeux fermés, ce qui peut amener à certaines déconvenues lorsque le choix initial n’était pas forcément le mieux.

Quoi qu’il en soit, le courtier immobilier sera le plus à même, au départ de votre projet immobilier, de vous calculer votre capacité d’emprunt maximale et vous conseiller au mieux afin d’optimiser les chances pour votre projet d’aboutir.

 

Mais comment bien le choisir ?

 

 

 

Il n’y a pas de critères officiels. Voici quelques points à vérifier afin de maximiser vos chances de tomber sur quelqu’un de compétent :

L’ancienneté de la structure : si la marque vient d’arriver sur le marché, elle aura forcément moins de poids que l’enseigne installée depuis 20 ans (et qui bien souvent aura des anciens de la banque donc avec un gros réseau);
Vous pouvez demander à consulter la liste des partenaires, il a obligation de vous la montrer ;
Le feeling doit évidemment bien passer, il va vous accompagner sur le projet de votre vie donc si vous hésitez ou que vous n’avez pas confiance, évitez de vous engager avec lui ;

Vous devez sentir que la personne en face de vous est pragmatique. Il ne doit pas vous dire oui à toutes vos demandes, il doit rester objectif par rapport au dossier que vous lui présentez et mettre en avant les points forts tout en vous signalant les points faibles.

Enfin, il doit vous présenter en détail son rôle et sa manière de travailler afin de voir la qualité de sa prestation ou non. Certains ne font qu’envoyer le dossier en banque alors que d’autres vous accompagnent jusqu’au déblocage des fonds.
Et maintenant ?

Vous savez exactement à quoi sert le courtier en prêt immobilier. Sa fonction. Son prix. Ses compétences. Ses obligations. Bref. Vous allez pouvoir parfaitement le choisir afin de réussir l’obtention de votre financement.

Pour ceux qui souhaitent se lancer seuls dans cette aventure, soyez le plus professionnel possible. Vous pouvez obtenir votre financement, il n’y a aucun doute possible.

Soyez technique dans votre entretien bancaire en utilisant le même langage que votre banquier. Présentez-lui votre dossier de manière objective, ne parlez pas des inconvénients mais que du positif. Venez avec un dossier complet et surtout soyez prêt à répondre à toutes ses interrogations.

Vous pouvez y arriver.

Prenez soin de vos comptes en banque. N’utilisez pas votre découvert autorisé. Faites des virements programmés chaque mois vers votre épargne.

Bref.

Vendez votre dossier auprès du banquier, donnez lui envie de se battre pour vous et soyez droit avec lui. Jouez le jeu commercial pour lui montrer qu’il sera également gagnant dans ce partenariat.

En nouant une bonne relation avec lui, il se battra pour le financement de votre projet, et surtout aura à cœur de vous aider pour les suivants !

Je tiens évidemment à remercier chaleureusement Xavier de m’avoir laissé m’exprimer sur son blog, pour ceux que ça intéresse, vous pouvez me suivre sur mon blog investissement-patrimoine.fr

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